你是怎么看待共有产权房永靚家园小区的户内集成中水系统？
共有产权房永靚家园小区，已入住的几百户都爆出因中水系统返水导致的地板鼓包、水池反味、恶臭等情况。开发商表示中水系统有问题，中水厂家想把返水、渗水的责任推给总包施工，同时又极力否认出现的返臭、返味、维修困难、维护困难、泵噪音大、容易堵塞、容易沉积等现象。目前的情况是，中水厂家和开发商依旧态度敷衍，推诿责任，或者派总包和物业人员做表面工程，极度不负责任。
以下是由永靚家园业主群里某业主搜集整理材料，转载
1、户内集成中水系统问题严重且影响范围大
北京明锐诚升节水科技有限公司生产的户内集成中水系统（以下简称集成中水系统或中水系统），在近几年的时间内，以一种强制性的方式，安装在海淀区永靓家园、通州区通和家园等民生工程内。永靓家园两千多户居民以及通州等处的数千户居民，都被这个集成中水系统的受害者，出现卫生间难以使用等问题。
目前，该中水系统存在返水、返味、渗漏、招惹蚊虫、暗藏病菌、容易堵塞、噪音大、运行成本高、维护成本高、维修难度大、人身安全隐患、水质差等多种问题，都是业主难以解决的。随着长时间的运行以及入住率的提高，问题会愈发严重。
2、中水系统现状及原理
2.1集成中水产品的推广目的
北京市建委发布的《北京市保障性住房模块化户内中水集成系统应用技术导则（2015年版）》以及《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行，2017年)》中将这个集成中水装置纳入进来，初衷只有一点---节水。
该系统的设计思路是将在产生废水的同时，一级集水池液位高度大于泵提水高度时，泵自动运行将水提到马桶背后中水处理装置（简称水箱或马桶水箱）内部二级集水池内，期间进行一级过滤、二级过滤、消毒等处理，作为户内的中水使用。
但是，这个中水系统产品是一个十分理想化的东西，实际上各方面的问题考虑并不周全，问题众多影响使用且由于系统复杂带来了各种维修性、安全性方面的问题，不仅不节水反而浪费水浪费电增加成本和人力，完全是一个试验性质的失败产物。
目前，永靓家园、通和家园等共产房的居民深受中水系统之害，卫生间存在多处问题及巨大隐患，导致卫生间最基本的功能都无法实现，实在愧对宜居二字。
2.2集成中水系统原理和现状
下图是目前永靓家园使用的中水系统，主要包含中水一级集水池，位于检修口内部；中水处理装置（马桶水箱）以及中水马桶，均做工粗糙。以及埋藏在地面下的非标排水管路。
图1一级集水池位置
图2中水马桶和中水处理装置
图3中水处理装置（马桶水箱）内部
下图是该中水系统管路的管路系统实物图。可见，中水系统绑架了整个卫生间的排水，强制性的将洗衣、洗手、淋浴的水先流入检修口内部的一级集水池（以下简称为集水池或蓄水池）内，然后另行排出。
整个系统用的都是定制的管材，矩形扁管，容易堵塞且承压能力极差。且由于高集成、高定制，造成的后续维修难度极高。
中水系统强制性将一级集水池绑定在主排水立管上，一旦出现问题根本无法维修，影响整栋楼的排水。
图4中水管路系统---定制多、问题多、隐患多
下图是中水系统的运行原理图，可见当一级集水池的排水速率跟不上洗衣机等的排水速度时，就是导致从集水池顶部或者淋浴排水口处出现返水现象。此外，由于一级集水池内长存废水，存在严重的返臭味、滋生蚊虫病菌等问题，并且容易堵塞造成更加严重的返水。
整套系统相当复杂，马桶背后的中水处理装置及二级集水池内部部组件更多，同样会出现各种运行问题，维护成本和难度极高。即使启用了马桶背后的中水处理装置，泵的抽速、运行时机、对泡沫水的处理能力等方面都存疑，而且同样存在堵塞、返味的共性问题。
图5集成中水系统原理
3、中水系统出现的问题及隐患
3.1严重的返水问题
目前的设计施工结果导致业主们洗衣、盥洗、沐浴的用水，不论是否开启中水系统，都会强制性的先排到中水集水池内，然后从中水集水池内被抽到马桶背后水箱内，又或者从集水池溢流口排出。
当使用洗衣机等排水比较大的情况或者排泡沫水时，水可能会从洗澡下水等地方反出来，也会从中水集水池顶部溢出来。
图6 返水原理示意图
图7返水实拍图1—淋浴地漏返水
图8返水实拍图2-淋浴地漏返水
图9返水实拍图3---一级集水池满了
图10返水实拍图4--集水池内部溢出水
图11返水实拍图5---水涌如柱，带出很多脏东西
3.2中水集水池返味、恶臭严重
从下图的原理可以看出，由于中水集水池内长期存放了数量巨大的水（排不干净），在里面长存会出现返臭味（简称返味或返臭）的情况，并且会有各种杂质的淤积、沉降，进一步加重臭味。
图12中水系统返味和淤积原理示意
中水集水池的过滤结构形同虚设，对于头发、纤维、生物碎屑、沙尘等的过滤能力堪忧，这些东西都会在集水池内导致淤积沉降，进而发臭，并且可能导致堵塞。一旦发射堵塞，返水、返味更加严重。
图13形同虚设的集水池过滤器
图14掏出来的大量淤积和毛发等
3.3积水招惹蚊虫，隐藏病菌，影响居住环境
厂家号称这个集水池是个水封结构，可以隔绝户内和排水立管之间的臭味，问题是，这个集水池的水封是以升来计数的，不用考虑排水立管的臭味，集水池自身就会发臭。
家里洗手池一般用的U型管，也是一种水封结构，里面存水也就几十毫升，用的时间长了都会臭，更何况这个存了几升水的集水池！集水池里面，常年累月，会积累很多的病菌，并招惹蚊虫，影响居住环境，对人体有很大的危害。
下面是业主实拍的蚊虫图，内部的小飞虫众多。
图15中水集水池蚊虫肆虐
3.4投入成本高，维护成本高
从中交富力项目的公告可以看出，中水系统（应该不含坐便器）的采购成本为8384元，加上建设成本等方面更高。这部分的成本，都是由业主承担的。
图16中交富力采购价格公示
后期长期的使用中，消毒片、滤芯等都要定期更换，加上用电，都是一笔很大的成本。里面还有过滤器、消毒片、泵、阀门、芯片、水箱、储水池全都是独家更换，维护周期慢成本高。这些东西都是普通的马桶水箱不需要的额外东西。
加上定期还需要定期对中水集水池以及马桶水箱进行清淤，按照开发商和中水厂家的说法，清淤工作需要专人进行，一个月一次。这些带来的人员成本、时间成本，都是巨大的一笔支出。
3.5中水系统的噪音奇大，影响居住
中水系统在启用以后，噪音奇大无比，远远大于开发商和厂家宣称的40dB（40dB大概就是冰箱运行的声音），给居住环境造成极大的困扰。
图17 业主被噪音困扰
3.6中水系统的质量奇差
中水系统使用的马桶和水箱，做工很差，在交房的时候就已经发生多起漏水、一直冲水等现象。而且截止到现在，很多业主家依然不具备交付状态，必须主动联系厂家才给安装泵、面板等部件。
在使用过程中，按钮松垮、频繁维修时有发生。
图18 业主对质量的吐槽
3.7维护难度大、成本高
整个中水系统内部部件复杂，维修难度高，连最简单的马桶的浮子失效问题，都得把里面拆各干净才能换，都必须专业人士处理。但是维修人员数量少，服务时效差，一旦出现漏水就只能关闭总阀，等待厂家上门维修。给居民的生活带来极大不变。
过滤器、消毒片、泵、阀门、芯片、水箱、储水池全都是独家更换，维护周期慢成本高，开发商究竟有没有考虑居民的宜居性？
一个马桶的水箱内，内含二级集水池、二次消毒、多级过滤器以及滤芯、额外的两个泵、功能切换和反清洗的多个阀门以及操作面板和控制电路板等多个组件，修理起来难度极高！举个例子，普通马桶浮子偶尔失灵了一直流水，只需打开水箱盖子重新放一下，五分钟修好；这个集成式水箱，先要拆掉A组件B组件C组件D组件等等等等，需要各种专业工具、专人处理，拆半天才够得着这个维修的地方，然后又得半天时间重新复原。
经常出现的按钮不回弹导致的浪费水，也带来额外的使用成本。对于每个用户，按照厂家的说法，每个月得拆开检修口，去除提水泵，扒开电线，更换或者清洗过滤网，手动掏这个集水池底部的淤泥。对于水箱的清理工作则更加复杂，得专业人员来操作，也就是每个月你得预约并且等候厂家或者物业排队上门来清淤（全入住了可是两千多户，每个月清理一次，每天厂家得清理七十多户，这个可能性大么？）
图19复杂的马桶水箱内部，容易卡住的浮子在哪里？
3.8人身安全隐患
中水的提水泵浸泡在中水集水池里面的，220V的电压，居民在洗澡或者用水的时候，那个泵一旦漏电，后果不堪设想。人体和这个带电水泵是全程通过排水接触，只能指望这个水泵不漏电，或者漏电了指望等电位保护是有效。
这个重大的安全隐患，不容小觑，一旦发生就是大事。而且随着使用的时间变长，发生漏电的几率越来越大。
3.9 返水导致的渗漏
返水、漏水造成地面和墙面的渗透；卫生间长期渗水也会对楼下造成影响，整体会对房屋的质量和寿命造成影响。目前已经有多户业主家出现家具、地板被泡的现象。下水返水等现象不仅在永靓家园出现，现在通州区共产房通和家园也大范围出现这样的问题。
图20永靓家园的墙体渗漏
图21永靓家园的地板渗漏
图22 通和家园投诉的墙体渗漏
图23永靓家园的投诉案例
永靓家园目前出现问题的业主情况来看，厂家、开发商、物业处理效率低，解决方案敷衍，根本没想着解决问题，只想着随便抹点东西堵一下，熬过保修期就行。问题是，堵住去往墙体或者地板的漏水路径了，漏水的根源还在啊！
3.10 长期运行问题会更加严重
前面提到过，这个一级集水池的设计不合理，会出现返水、返味等问题。当长期使用后，问题会更加严重。
现在集水池的过滤器形同虚设，松松垮垮的容易脱落，内部栅栏大无法有效过滤头发、大碎屑、固液混合物的情况，可能造成溢流孔堵塞，造成溢流速度降低造成返水；同时，一旦把过滤器的孔目加密，又会增加流阻，同样造成溢流速度降低，结果还是会造成返水。这是一个死循环的设计。
洗澡、洗漱、洗衣的废水中，有大量的纤维、毛发、碎屑、灰尘等有机物和无机物，长期使用会形成淤泥，以及挂壁难以去除的硬质层或者粘性层，进一步堵塞溢流孔。溢流孔的缩小会进一步导致返水等现象。而淤泥、挂壁的异物都会进一步加剧返味的发生。
图24 业主家掏出来的毛发----时间久了怎能不堵？
中水问题需尽早解决，否则以后带来的危害更大。时间久了会有更严重的返水、渗水、漏水，受害业主的数量也会更多。
4、后期维修和整改的困境
4.1个人修理和整改难度极大
前面已经提到过，这个中水系统具备两个特点：集成化高、定制性强。由此带来各种维护保养的不便。同样，当出现问题后，业主个人进行维修的难度特别大。
主要有几点：
1）中水集水池和主排水立管做在了一起。一旦这个集水池发生问题，业主自行维修或者更换的能力基本为零。
2）采用非标的管路。厂家和开发商用的，是非标的方形扁管，这种管路基本上没有用在居民排水系统上，市面上也买不到。方管在承受应力方面，比圆管差太多（圆管受力均匀且工艺成熟），损坏几率也更大。出现管子破损了，市面上连买的管都没，修都没法修。
3）中水系统马桶的坑距基本在80~100mm左右，而市面上的马桶坑距基本上都在300mm以上。为了这套中水系统，开发商和厂家特意使用了市面上极为罕见的坑距，所有的正规厂家都没有这个坑距尺寸的马桶存在，只有一些零星小厂有这个定制的马桶。一旦发生问题，修没得修，换没得换。
图25这么小的坑距，前所未见
4）大量的定制部组件（泵、阀、滤芯、消毒片、水箱等等），只有厂家或者极其熟练的师傅具备维修能力。
以上仅仅只是出现问题的维修难度，考虑到因为这个中水系统带来的维护工作，业主得经常预约、在家等候开发商/物业/厂家上门清淤或者处理一下小毛病（比如浮子卡住了），花费的精力和时间是巨大的，需要频繁的请假、等待，严重影响了正常的生活。上面提到的第一二点，业主自己解决的难度极高。一旦出现涉及中水集水池和定制管路的毛病，后续业主想维修可以说是难于登天。
想要彻底整改这个系统，工作量比较大，需要专业人士介入，并且还需进行统一的协调和规划工作，对于个人来说是不现实的。有一些业主难以忍受马桶和水箱，更换了马桶扔掉了水箱，但是检修口后中水集水池还在、非标的扁管还在，这些东西绑架了整个卫生间乃至整栋楼的排水立管，个人是无法更换的，中水系统的各种问题依然存在。因此只能希望政府开发商或者厂家，组织起来对中水系统产品进行统一整改。
4.2厂家、开发商、物业的维修能力存疑
永靓家园有两千多户业主都用这个东西，使用起来后，维修量、维护量（定期清淤之类的）是巨大的，有没有这么多的熟练工程师上门服务？
单一个检修口后的集水池清淤，按照一个月清理一次，两千多户每天要清理七十户（这还是业主得按照顺序请假在家等候，含工作日在内的情况；如果都在周六日清淤，一天得两三百户）。
维修和保养工作涉及到检修口集水池内泵、管路、过滤器以及水箱内的管路、阀门、过滤器等很多部组件的拆除和重新安装，任何一个小的动作都会工作量很大，耗费时间长。
而且维修、保养的前提，是厂家良好的运作。如果厂家不配合，或者厂家倒闭了，清淤、消毒片谁来管？管子坏了找谁？这些都是需要考虑的问题。
一旦过了保修期，出现开发商和厂家推诿的事情，谁来进行保修、清淤等工作？都是大问题。
5、打着节能名号的集成中水系统并不节能
5.1节水效果涉及虚假宣传
该中水产品宣传的图片见下所示，宣称是三口之家每年节水40
吨（40立方米）。
图26厂家宣传的节水效果
从中水产品的宣传图片以及中水厂家参与编写的《JGJ∕T409-2017模块化户内中水集成系统技术规程》不难看出，该产品回收中水效率为30%。
图27 厂家参与的行业标准内的中水回收率
在永靓家园共产房内，该产品回收的对象为洗衣（洗衣机）、盥洗（洗手台）、沐浴（洗澡）。《城市居民生活用水量标准GBT
50331-2016》中可以看出，这三项占居民用水的60%左右。
图28居民用水分项比例
《城市居民生活用水量标准GBT50331-2016》还指出，北京市居民用水量每个人85~140升/天。平均值按110升/天计算，洗衣、盥洗、沐浴三项用水大约每人66升/天。
可回收中水需要考虑0.85-0.95的折减率，按照均值0.9估计，大约60升/天，三口之家为180升/天。三口之家每年用水65.7立方米。按照宣传的回收效果30%来看，那么说明三口之家使用该产品最多可以节水19.7立方米。距离宣传的40立方米相差甚远。此外，实际使用过程中，很多用水小的情况，例如洗手、小流量洗澡，并不会触发改装置的回收水，实际的节水量更少。
5.2带来的能源浪费和环境影响
该产品以节水为目的，但是在相应的节能宣传中，只字未提损耗的电能等问题。该中水产品使用了多台泵、传感器、电动阀门等耗电产品。而在国家和北京市目前的节能补贴政策上，坐便器也在其中，说明国家对于坐便器的能源利用效率有一定的考虑。该产品节水的前提是耗费电力，不符合节约能源的理念。
此外，该产品比起一般的排水管路以及坐便器，额外增加了硕大的水箱、储水池、定制管路、电磁阀、电缆、滤芯、消毒片等多方面的部组件及建材，这些额外的建材在加工、施工及废弃过程中，都会污染环境，也都会造成能源的损耗。该产品只考虑了节水，没考虑其他方面的节能和环境保护，宣传的绿色节能概念极其片面，实际上可能造成的能源和环境损伤远大于节水效果。
5.3户内中水处理效率低下
对于所有的处理装置，不管是水处理、垃圾处理、废气处理，都遵循规模越大,处理能力越高，成本越低的原则。中水处理也不例外。很多专家都提到过这个现象，例如北京建筑工程学院城建系北京城市节水办公室的一篇文章《北京中水设施运行中存在的问题及解决措施》中就提到：中水规模越大，处理利用越充分,则中水设施的运行成本越低,中水运行越经济。
目前常用的中水处理有两种，一种是市政中水；另一种是小区自建，就是小区自己将自己回收的水处理后作为中水使用。
很明显，市政中水>小区中水>>户内集成中水。永靓家园采用的户内集成中水，在狭小的范围内要达到以下的各种中水处理流程，采用的都是一些定制的、微小的、极易故障的部件，回收处理效率很低是必然的。
提出户内集成中水这个设计的思路极其奇葩，因为居民用水所以要就地取材将中水系统放在户内，根本不考虑更加优秀的市政中水和小区中水。举个例子，好比某县每个村都有煤，那么就每个村自建火电厂自己用，不考虑接入国家电网。这种反节能的设计能打着节能的旗号进入共产房简直不可思议。
6、中水系统产品涉嫌垄断
中水系统是独家生产，厂家为北京明锐诚升节水科技有限公司。该公司和中国建筑设计院有限公司多次共同发表论文、申请此中水系统专利、撰写行业标准，有着明显的合作关系。需要注意的是，中国建筑设计院有限公司同时还是永靓家园的设计单位。
图29永靓家园的设计单位是中国建筑设计研究院
图30明锐诚升公司、建筑设计研究院的合作关系
明锐诚升公司和中国建筑设计院，在永靓家园的中水系统上，既是裁判、又是运动员，还是规则的制定者，这种行为能允许吗？
项目的开发商之一中铁集团在采购中水系统时，号称是竞争性谈判。那么这个独家专利产品的竞争者是谁？这个流程应该不是很符合《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》。
图31竞争性谈判？
7、永靓家园及其他共产房是否被当作试点
同期的多个共产房项目中，只有永靓家园、通和家园等少数几个项目被强行安装了这个中水系统。
图32永靓家园居民对中水的投诉
图33通和家园居民对中水的投诉
可见，各种问题频发的中水系统已经是这些使用了这个产品的共产房居民们共有的难题。
还有一些共产房紧急停用了这个中水系统，比如中交富力项目。说明这个中水系统绝对是有缺陷的。
同期其他绝大多数的共产房并没有用这个中水结构，说明《宜居导则》只是永靓家园开发商解释选用原因的一个借口。
试点的结果就是，这个中水产品不合格、不合理，起不到节水的作用，耗电耗水，影响建筑质量，影响后期维护，影响业主居住的宜居性。
现在政府和建委，应该已经及时认识到这个中水系统的缺点，及时改正，在2021年度公式的《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(2020年版)》中，已经将这个中水系统去掉了。
图34新版的《宜居导则》已经去掉了户内集成中水
说明政府的眼睛是雪亮的！不好的东西及时进行改正，才不负《宜居导则》的宜居二字，才是真正为人民服务的！
文件上已经有了进步，那么现在应该给永靓家园这些被当作试点的业主有一个交代，拨乱反正，彻底整改，从根本上解决这个中水系统的问题。
8、目前的答复和处理方式极其敷衍
对于这套有问题的中水系统，永靓家园的业主们进行过多次投诉，回访时初期以《宜居导则》进行解释，全然不考虑问题的根源和产品弊病，也不考虑同期更多的共产房并未采用此中水系统的事实，没有深入的调查就下结论。而中水厂家更是不管不顾，碰到已经渗水、漏水很严重的业主家，派遣对中水系统一无所知的总包人员，乱拆乱堵，做表面工程。
在四月初的时候，区住建委和镇政府终于开始重视此事，在永靓家园进行了现场调研。但是调研后开会后的处理结果，依然不够彻底，还是交给开发商、中水厂家、总包进行，依然没有任何合理的方案出台。开发商、中水厂家目前还是互相推诿责任，象征性的派人去部分住户家里查看一下即走。开发商表示中水系统有问题，中水厂家想把返水、渗水的责任推给总包施工，同时又极力否认出现的返臭、返味、维修困难、维护困难、泵噪音大、容易堵塞、容易沉积等现象。
目前的情况是，中水厂家和开发商依旧态度敷衍，推诿责任，或者派总包和物业人员做表面工程，极度不负责任。
9、总结
房子是用来住的，谁都希望能有一个正常的居住环境，要彻底解决这个中水系统问题，应该进行以下的整改：
1）彻底去除整套有风险的、难以使用的、各种缺陷的中水系统，包括中水集水池、中水水箱、中水特制扁管等不合理的设计，让卫生间做到干净、整洁，让共产房做到宜居，让永靓家园成为海淀区乃至北京市的标杆工程。
2）希望能引入近在咫尺的六里屯南路的市政中水，做到真正的节水节能，让居民们用的省心。
这些整改似乎看起来有一定的工作量，但是相比起整个永靓家园的设计和施工，简直是九牛一毛。这个要求不是过分的要求，居民们要的仅是一个能够正常使用卫生间，仅此而已。
大部分业主都是需要工作来养家糊口的，没有精力陪着中水厂家试验这个系统，不希望自己家返水、渗水，没有能力经常请假像等待传召的下人一样等候厂家、开发商、物业的人来定期清淤，不想等这个系统出现问题后难以解决还要苦苦等待厂家的非标管路及部组件来维修，不想半夜睡觉时被抽水泵突然工作的噪音吵醒，更没有强健的身体可以耐受中水系统的臭味以及消毒剂的毒气。
当使用时间变长，这个集成中水系统将会引发越来越多的危害。而且越往后，入住人数越多、家具越多，解决起来越困难。
共产房本来就是政府的民生工程，给居民一个正常的居住环境是理所当然的。希望能早日彻底解决集成中水系统问题，早日给居民一个正常的居住环境。
以上内容来源于知乎
北京楼市315，我们将汇集更多的新房WQW信息，做客观事实的搬运工，更多爆料请留言。难免会失联，请多关注或转发。