江苏高院：案外人另行交付剩余房款可以阻却执行

对于登记在开发公司名下的查封房产，案外人所提执行异议中，如果不符合执行异议复议规定第二十八条的四个条件，则不能阻却执行；但是，当其他条件均成立，案外人仅未付清全部房款的情况下，其可以要求将剩余房款交付法院，以此阻却执行。

案例来源：江苏高院（2018）苏执异13号东亚银行（中国）有限公司苏州分行与宜兴市金源置业有限公司、无锡金缘集团有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书

简要案情：

1、2012年6月28日，金源公司（甲方）、海天公司（乙方）、应浪涛（丙方）签订《协议书》，以将甲方所属位于湖滨御景花园的房产（含案涉房产）出售给丙方的方式，冲抵甲方对乙方、丙方的等额欠付工程款。该协议还约定丙方有权随时要求甲方将折抵房产权证登记至指定人名下。

2、2013年12月9日，应浪涛（甲方）与吴健华（乙方）、金源公司（丙方）签订房屋转让协议，将湖滨御景花园小区共15套房屋等（含涉案房屋）转让给乙方吴健华，转让价格为32891854元。吴健华全额支付了上述购房款。

3、2014年11月12日，吴健华、周方平、施建强签订《房屋分配协议书》，约定：由吴健华、周方平、施建强三方共同出资，以吴健华为代表与应浪涛签订湖滨御景花园15套房屋等的转让协议书，三人经协商对上述房屋和车位进行分配，施建强分得涉案房屋及车位。

4、2014年4月17日，施建强出具收条载明：“今收到钟国平（钟毅之父）银行汇款叁拾肆万元人民币，用于购买湖滨御景花园1—1—1401房屋房款首付款，另加地下一层汽车车位款一只，总价为204万元，余款170万元钟国平在一月内付清，本人负责一月内将房屋购买合同、收据按钟国平提出名字签订、开具，特此具条。”同日，钟国平向施建强账户内转账30万元，直接存入现金4万元。2014年5月12日，钟国平向施建强账户内转账170万元。

5、2014年5月9日，钟毅与金源公司订立商品房买卖合同，约定其向金源公司购买湖滨御景花园1幢1401室房屋，房屋总价2175690元，并于同日办理了网上备案登记。

6、2014年11月29日，钟毅办理了入住交屋手续，领取了房屋钥匙，并缴纳了物业费、电梯维护费、公共能耗费、装修押金等费用，房屋的契税、大修基金等费用亦已由钟毅缴纳。2015年4月1日，钟毅接收了接电通知单和接水通知单。自领取房屋之后，钟毅缴纳电梯使用费、公共能耗费、物业管理费至今。

7、2015年1月1日，金源公司向宜兴市房屋产权监理中心提交证明，确认房屋实测面积为224.68平方米，总房价为2134460元。2015年4月27日，钟毅取得销售不动产统一发票，开票金额为2134460元。

8、2018年5月10日，金源公司向法院出具情况说明：“因我公司财务税务原因……导致业主钟毅至今未能办理房屋所有权证。特此说明。”

9、本案诉讼和执行中（2016年），法院查封了金源公司的案涉房产。 

裁判理由：

江苏高院认为:

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，案外人钟毅提出的解除案涉房屋查封的请求获得支持的前提，应同时具备上述四个条件。

首先，关于案涉房屋查封前是否订立合法有效的书面买卖合同问题。钟毅于2014年5月9日与金源公司就案涉房屋订立了书面买卖合同并办理了备案登记，该时间早于本院对案涉房屋查封的时间，可以认定钟毅与金源公司在案涉房屋查封之前已经依法签订书面买卖合同。

其次，关于案涉房屋购房款支付问题。本案中，结合金源公司与应浪涛的协议书，应浪涛与吴健华、金源公司之间的房屋转让协议，吴健华与周方平、施建强签订的《房屋分配协议书》，施建强向钟国平出具的收条，钟国平的付款行为，以及金源公司出具购房发票的行为来看，可以视为钟毅的父亲钟国平已经代钟毅向金源公司指示的账户上支付了涉案房屋购房款。然而，钟毅与金源公司订立的商品房买卖合同上载明的房屋总价为2175690元，后因实测面积调整，房屋总价调整为2134460元，销售不动产统一发票上载明的开票金额也为2134460元，而钟毅实际支付了2040000元，并未按照商品房买卖合同约定的房屋总价支付全部价款，截至目前，钟毅也未将剩余价款交付执行。

再次，关于案涉房屋是否交付使用问题。本案中，钟毅向本院提供了案涉房屋的入住交屋手续以及入住后其支付的公共能耗费、物业管理费用、电梯使用费缴纳凭证，接水接电通知单等证据，可以认定其已在本院查封前实际占有案涉房屋。

最后，关于是否因钟毅自身原因导致对案涉房屋未办理过户登记问题。尽管钟毅早在2014年5月9日就与金源公司订立了案涉购房合同，但案涉房屋至今未能办理过户的主要原因在于金源公司。金源公司也承认因该公司资金原因，无法及时开具购房发票和办理初始登记，导致钟毅至今尚未将案涉房屋办理过户登记手续。因此，案涉房屋未能办理过户登记并非钟毅自身原因所致。

综上，钟毅的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项之规定，在其未将剩余购房款交付执行的情况下，其请求阻却对涉案房屋的执行，本院难以支持。若其请求将剩余购房款交付执行并据此阻却执行，可另行向本院执行机构提出。裁定驳回钟毅的异议请求。

笔者分析：

案涉房屋经过了多次抵债和买卖（未实际办证），从金源公司到应浪涛，再到吴健华，再到施建强，最后到钟国平，然后由钟国平之子钟毅与金源公司签订商品房买卖合同并备案。各次转让之间交易连续，付款清晰，不存在合同无效情形；钟毅在查封前已经合法占有，对未过户不存在过错。而本案仅存在部分房款尚未结清，因此只符合执行异议复议规定第二十八条的三个条件，其案外人异议不能被支持。

但江苏高院同时认为，案外人有权将剩余房款交付执行；当案外人支付剩余房款后，其就符合了第二十八条的全部四个条件，在阻却执行上扫除了障碍，最终能够取得房产。

因此，案外人在提出异议时，必须全面考虑自身的行为是否符合全部四个条件，如存在瑕疵的，可以进行适当的弥补。

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