最高院：让与担保中真正购房者可以排除借贷关系
提示：让与担保中真正签订购房协议的第三人可以排除借贷关系，并进一步主张案外人执行异议成立，取得物权期待权。
名为买卖实为借贷是让与担保的一种表现形式，根据民间借贷司法解释第二十四条之规定，原则上应成立借贷关系而排除买卖关系。但是，当第三人介入让与担保关系中后，情形并非完全如此。最高院的案例表明，第三人可以作为独立主体主张其买卖关系成立。
案例来源：最高人民法院（2018）最高法民申5923号冯长华、蒋云山再审审查与审判监督民事裁定书（2019年2月26日发布）
案情：
1、2011年7月26日，德升公司与陈鹏利签订《借款合同》，陈鹏利出借5000万元给德升公司。
2、德升公司与陈鹏利又签订《协议书》，约定德升公司以14套房屋出售价款抵偿所欠陈鹏利的借款本息；德升公司负责以10000元/㎡的单价与陈鹏利指定主体签订商品房买卖合同并负责交付房屋，在商品房合同履行期间，德升公司暂停支付借款利息及担保费用。
3、2011年12月，第三人（案外人）蒋云山与德升公司就上述房屋以10000元/㎡的单价签订《商品房买卖协议书》，蒋云山于2012年5月14日、6月20日向陈鹏利支付全部房款，德升公司出具收据予以认可，并交付房屋给蒋云山，蒋云山实际占有并装修入住。
4、在另案执行过程中，法院查封了上述房屋，蒋云山提出执行异议后又提出案外人执行异议之诉。
认定及分析：
出借人陈鹏利与借款人德升公司之间发生民间借贷法律关系；同时，双方的《协议书》可以构成让与担保的法律关系。
从该《协议书》的内容可见……，在商品房合同履行期间，德升公司暂停支付借款利息及担保费用。因此，该《协议书》具有还款及担保协议的性质。
但是：首先，让与担保的标的物并非备案在出借人名下或者由双方直接签订商品房买卖合同，与名为买卖实为借贷的规则并不完全一致；其次，第三人与借款人直接发生了商品房买卖合同法律关系，只不过房款的支付方式有所不同，是由代收代。因此，一旦第三人向出借人支付了房款，视为借款人履行了还款义务。本案由此形成了三方主体之间的两种法律关系，前者是出借人与借款人的借贷和让与担保，后者是借款人与第三人之间的房屋买卖。
最高院认为，虽然《协议书》具有还款及担保协议的性质，但是负有担保义务的是德升公司和新民生公司，蒋云山个人购买案涉房屋并非直接为德升公司5000万元借款提供担保，蒋云山与德升公司就案涉房屋签订商品房买卖合同的真实意思是为了通过支付对价而获得案涉房屋的所有权，与德升公司和陈鹏利、新民生公司之间的借款担保法律关系没有法律上的牵连。
而在案外人执行异议之诉中，第三人向法院主张排除执行，法院应适用执行异议复议司法解释的规则进行裁判。
最高院认为，关于本案适用上述规定第二十八条还是第二十九条的问题，……上述规定第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护,第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护,两者是一般规定与特殊规定的关系，但并未互相排斥。……当案外人就执行标的满足任一条款规定中执行异议成立要件时,即可以排除对执行标的的强制执行。
此外，在本案中，案外人异议得以成立的其他几个关键要素是：1、房价符合行情；2、案外人支付了全部房款。3、案外人实际入住。
再审审查查明，蒋云山以10000元/㎡的单价购买案涉房屋基本符合当时房屋交易的市场价格。
结语：
最高院认为：法院裁判应当尽可能尊重并维护不动产物权变动规则，但依照法律和司法解释的特别规定，可以对于真实的不动产买受人的物权期待权给予特别保护。
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