去年全国土地出让减少，成交价款却增加5700亿

       数据显示，2016年全国土地出让面积20.82万公顷，同比减少约1.31万公顷，降幅为5.9%。不过，与此同时，土地成交价款却增加了5759亿元左右。

  2月13日，国土资源部官方网站公布国土资源主要统计数据显示，2016年，全国国有建设用地供应51.8万公顷，同比下降2.9%。其中，房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%。梳理发现，2016年已是全国房地产用地供应量连续第3年下降，但相较于2014年和2015年分别下降25.5%和20.9%，10.3%的降幅已明显收窄。

  在供地量下降的同时，地价则明显上涨。2016年全国土地出让合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。部分热点城市房地产调控政策出台以来，土地出让溢价率明显下降。考虑到稳房价等因素，预计今年部分大城市仍然会积极供地。

  2013年后供地量逐年下降

  官方数据显示，2009年至2015年的全国房地产用地供应量分别为10.91万公顷、15.42万公顷、16.91万公顷、16.56万公顷、20.32万公顷、15.1万公顷、12.0万公顷，2013年为8年来最高峰。

  近年房价涨多跌少，房地产用地供应作为影响房源供应的主要因素，一直为外界关注。一旦土地供应减少，忧虑未来房源供应减少的观点就会增多。加上2016年房地产销售火热，更进一步降低了楼市库存量。

  数据显示，2016年全国商品房销售面积157349万平方米，比2015年增长22.5%，创下历史新高。

  我国商品房销售面积在2010年首次突破10亿平方米大关，到2013年时突破13亿平方米高点后，2014年、2015年有所下滑。因此2016年的15.73亿平方米，是连续突破14亿、15亿平方米整数大关。

  按照官方统计，房地产用地包括商服用地和住房用地。房地产用地供应量创新低，与普通民众关系更密切的住房用地情况如何？

  根据近几年数据分析，住房用地供应量一般占房地产用地供应量的七成左右。截至目前，国土部尚未对外发布2016年全国住房用地供应情况。若以七成的占比来粗略计算，我国2016年住房用地供应量大约在7.5万公顷。

  房地产开发具有周期性，由土地成交到开发完成一般需要两三年的时间，从土地供应到房源供应的过程中还有诸多因素需要考虑。而房源供应是否充足、房价是否会上涨，除土地供应量因素外，还需要考虑城市间的差异性、开发商的开工和推盘意愿以及宏观经济政策等因素来确定。

  从目前官方的一些表态来看，2017年全国房地产用地供应并没有大幅增加的可能性。国土部在上月举行的全国国土资源工作会议上透露，今年将弹性增减土地供应，合理调整用地结构。

  国土部部长姜大明表示，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的特别是三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。　

  2016年土地出让量减价增

  从供地数量基本可以窥见投资建设及房地产市场的冷暖。2013年时，全国国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%，其中，房地产用地20万公顷，同比增长高达26.8%。但在2013年以后，经济增速开始放缓，部分城市出现较大的商品房库存压力，全国建设用地供应量及其中的房地产用地量都开始下降。

  2016年，全国国有建设用地供应51.8万公顷，同比下降2.9%。其中，工矿仓储用地12.08万公顷，同比下降3.2%；房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%；基础设施等用地28.97万公顷，同比增长0.2%。2016年土地供应偏保守，减少供地主要是希望让市场优先消化既有的土地和商品房库存。

  有专家表示，2016年建设用地供应总量略有减少，其中存量建设用地供应超六成，已成为土地供应的主要来源。在土地供应量同比降幅较前两年有所收窄的同时，地价与往年相比增幅却在扩大。

  国家统计局数据显示，2016年第四季度末，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价同比增长率分别为5.31%、3.09%、7.91%和2.84%，而该四个指标在2015年同期则分别为3.16%、2.70%、3.92%和2.38%。其中，住宅用地价格涨势最大。

  数据显示，2016年全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%，但合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。简单计算可知，在2016年全国土地出让减少约1.31万公顷的情况下，成交价款却增加了5759亿元左右。

  而在此前的2015年，全国土地出让收入还呈现出下降状态。据财政部数据显示，2015年全国缴入国库的土地出让收入3.37万亿元，同比下降21.6%。虽然与国土资源部数据在统计口径上有所区别，但依然可以看出2016年土地出让价格回暖的一面。　　

  专家指出，2016年全国住宅地价环比、同比增速持续扩大，既反映了“去库存”政策效果显现，房地产市场回暖，同时也提示了局部市场可能出现过热的迹象。　

  热点城市土地溢价率下降

  从近年来的楼市地市表现来看，楼市走势会直接影响土地供应。2016年，在部分热点城市房地产价格快速上涨的背景下，多个城市出现土地竞买热潮，二三线城市频繁出现刷新土地成交价格纪录的情况。

  在楼市升温期，地方政府出让土地有双重动力：一是增加供应为楼市降温；二是也能取得较高的土地转让收入。

  去年土地出让面积下降，但是成交价款不降反升，不排除部分地区供地遵循的是土地出让金完成目标的模式，即供地不是看供地面积或幅数，而是主要看供地背后的交易总金额。但是随着热点城市购房政策的收紧，房地产市场也出现明显的转折。从土地转让溢价率来看，降温明显。　　

  易居研究院智库中心的统计数据显示，2016年北京、上海、广州、深圳4个一线城市2016年全年土地溢价率分别达到38%、73%、37%和149%。

  今年1月1日至2月12日北京、上海、广州三个城市土地溢价率则降至14%、12%和11%，深圳今年以来暂时还没有土地交易。郑州、合肥等城市土地溢价率也有明显下降。

  土地交易开始降温，更多的是因为政策调控的威慑力在不断增加，但土地交易市场后续依然有反弹的可能，尤其是在一些大城市，部分房企还是会有继续拿地的可能，因此对于大城市要增加供地，尤其是建立土地一二级市场的联动发展机制，能够利好增量用地和存量用地的开发和商业机会的形成。　　

  在上月举行的全国国土资源工作会议上，国土资源部表示今年将对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

  国土资源部部长姜大明表示，我国将加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，促进房地产市场平稳健康发展。对保障性住房用地应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。