前海商业动态最新探盘：“全员”聚焦商务需求，四大项目排队进场

铱星导读

蓄势已久的前海商业终于迎来一波“小爆发”！近日，万象前海官宣项目将于11月开业，同时，卓悦INTOWN前海于8月26日启动为期一个月的试营业，这意味着，不出意外项目将于9月迎来正式开业。

算上去年开业的前海世茂52+，前海片区在年内将实现3座商业体开门迎客，彻底告别“商业荒漠”。目前前海商业氛围如何？几个商业项目具体进度几何？铱星云商在近日对片区进行了实地探访，为市场带来前海一手动态。

万象前海

11月正式开业

万象前海于近日官宣开业时间为11月，同时也释放了项目的轻奢定位，与此前业内猜测基本一致。

从5号线桂湾站A口出来就是华润前海中心综合体，万象前海就位于该综合体内，不过目前A口暂未开放，可从E口来到地面过马路到达。1号线鲤鱼门站距离项目同样步行可达，百度地图显示，鲤鱼门站步行至项目距离约500米，耗时约8分钟。

铱星云商在实地探访中发现，梵几、蔚来两个品牌已进场围挡。围绕项目步行一圈可以看到，项目外立面已基本完成，“微风峡谷”区域、巨型天幕“前海之翼”艺术装置已基本完成主要施工。而在华润前海大厦的墙体广告中可以看到，万象前海“开业在即，200余家商业品牌入驻”。

微风峡谷”区域与巨型天幕“前海之翼”艺术装置一角

公开资料显示，万象前海建面约10万㎡，汇集国际轻奢、高端餐饮、精品超市、品牌影院等主力店及品牌。万象前海是华润置地首次推出“生活美学”概念的首个落地项目，从美学空间、美学内容、美学事件三方面来落地生活美学，贯穿项目的定位策划、空间设计、招商实现与后期运营。

目前，万象前海已确认引入Sandro、Theory等20余个轻奢时装品牌，以及超15家独立设计师时装品牌和集合店，包括LABELHOOD（蕾虎）深圳首店、日式潮流集合店UNITED TOKYO华南旗舰店、PUBLIC TOKYO华南首店、深圳本土潮牌ROARINGWILD前海特别概念店。

生活方式品类上，已确认引入Delicates华南首店、梵几“未来建筑”城市概念店、MUJI、壹间家居、Dr.Wong、单板滑雪极限运动品牌NOBADAY、高端运动健康品牌mobifitness等十余家品牌。

梵几和蔚来围挡

餐饮方面，引入炳胜私厨、老乾杯、宣和一味、至正chao inn等近10家品牌，并打造全新的“轻商务”餐饮空间。

在室外商业街“微风峡谷”，已确认入驻精品咖啡如Peet's Coffee 华南首家Black Label店、都市休闲餐厅如Gaga Garden、星巴克臻选、Kuddo coffee、manner coffee，以及新式餐酒馆一坐一忘、Green Table、泰式料理chilli thai bistro、新派日式料理SUMIKA BISTRO等，Green Table、Pluto、soholounge等品牌。

卓悦INTOWN前海

预计9月正式开业

卓悦INTOWN前海位于万象前海南侧，两项目仅一街之隔，已在8月26日启动为期一个月的试营业。项目体量约4万平米，分为地下1层，地面2层、部分3、4层。

依托于前海商务综合体卓越前海·壹号，卓悦INTOWN前海定位为极致实验场CC LAB的卓越商办旗舰项目，相较于传统的商务配套商业，项目的设计还是让人眼前一亮的。通过白色时尚连廊连接整个商业2层区域形成空中环状动线，在项目中心位置则打造了休闲小公园，街区社交场景感较强。

项目负一层主题为“美食圣地”与社交空间，一层则为商务人士提供金融服务、生活社交需求，二层定位品质美学生活与轻奢美食。目前，项目内大部分商户已经开业。

具体品牌方面，卓悦INTOWN前海三大主力店分别为魅KTV、普拉达健身、菉雅苑。

外围可看到魅KTV与普拉达健身信息

休闲餐饮方面，引入了奈雪の茶、克茗冰室、星巴克、Mstand、十日谈咖啡、有茶、混果汁、茉莉奶白、ARTEVSG、BREAKTALK等。

特色餐饮方面，引入了捞王、老乡鸡、西堤牛排、润园四季、八合里、肯德基、蓉城小馆、爱碗亭、牛小灶牛杂煲、龙发鸡煲；以及智慧餐厅纷食里、鲜粿、福客、小杨生煎、遇见小面、老碗会、喜德家、卢少爷、三两粉、胡途爪、赛百味、红荔村、猪角、哈帝斯等。目前润园四季及蓉城小馆仍在筹备中，预计短期内开业。

生活配套方面，引入了蔚来汽车、全家、乐刻运动、爪爪喵星球、方块、JEEVES、通透堂中医、Mr.JUDY、LITTLE、东郭先生、即刻优选等品牌。此外，还包含了小米、博士眼镜、八马茶业、联想、微软、荣耀、OPPO、易购易修、酷乐潮玩、任天堂、浩特买、悦己等一系列体验零售品牌，以及包括招商银行在内的5家金融银行，其中部分银行为独栋建筑。

部分筹备中品牌

鸿荣源前海中心

预计2022年开业

前海鸿荣源中心位于5号线桂湾站E口，华润前海中心、卓悦INTOWN前海西侧，与听海大道隔街相望。

据官方介绍，鸿荣源前海中心总体量约52万平米，包含超甲级写字楼、高端定制级商业壹方汇、五星级酒店及高端公寓等业态。

前海鸿荣源中心项目现状

鸿荣源·壹方商置四大产品线包括壹方城、壹方天地、壹方汇及壹方里，其中壹方汇系列定位为精品主题型购物公园，选址多位于城市CBD或商务中心，商业定位包括精致、主题两大元素，体量规划为5-10万平米。

前海鸿荣源中心壹方汇效果图

从过往官方发布信息中了解到，前海壹方汇体量超6万平米，规划包罗全球美食，融合美食广场、中西快餐及特色餐饮等。目前，前海壹方汇项目暂时未透露其他详细规划及品牌信息，但从围挡外可以观察到建筑主体结构已基本完工，业内推测项目或于2022年开业。

前海世茂52+

前海“首个”开业商业

离开桂湾站，来到相隔4站的5号线铁路公园站，前海世茂52+位于地铁站D口。根据官方介绍，世茂52+属于社区及商务配套型商业，旨在商业项目能与消费者日常基本工作生活挂钩，打造休憩与社交空间。

前海世茂52+于2020年开业，总体量近2.3万m²，包含地下2层和地上4层，地上为半开放式连廊设计，地下2层直通地铁站。

作为前海“首个”开业的商业，在过去一年中项目也在不断调改升级，截至今年6月招商率达97%。项目的品牌规划主要瞄准商务人群，一大亮点是，除了常规的社交聚餐，还根据年轻白领特点规划了部分一人食主题。

工作日下班时间，健身房内有不少顾客

具体品牌方面，在餐饮模块引入引进深圳首家小荣大胜、润园四季、辣可可、农耕记三层超级店、奈雪の茶、星巴克咖啡服务、星满杯、ado kafe、风暴咖啡等。

品牌导视及部分调整商户

体验及零售方面，引入了深圳首家Mr JUDY洗个头发、乐刻健身、爱跑汽车、精品超市万家LIFE、跨界花艺+咖啡的TONY FLOWER等。

通往地铁方向还是不少人流量

前海印里

计划2022年6月开业

前海印里位于5号线铁路公园站A/B口，目前仍在围挡施工中，从外侧可以观察到建筑主体施工已基本完成，项目计划于2022年6月开业。

前海印里项目现状

项目由深国际、印力、万科物业三方共同创建的深国万印商业管理（深圳）有限公司旗下首个商业项目，定位为“品质慢生活圈”，体量约5万平米，将打造成为开放式岭南风情庭院特色建筑。设计方面，项目以岭南传统村落的空间脉络为设计灵感，融入村落的广场、巷里、庭院、屋檐等元素。

与上文提及的大部分商业不同的是，项目综合体内还包含了住宅项目，周边建有学校，意味着客群将更多样化。

项目效果图

项目分两期开发，首期约3万平米商业由三大主题庭院和两大下沉广场组成，包含“生活方式”、“创艺空间”、“社交餐饮”为主题的地上商业院落，以及“乐活潮玩”主题的下沉广场。二期商业超1.5万平米，作为一期的补充，将以更丰富的业态资源共同填补片区内圈层式生活场景的空白。

铱星商业观察

作为“特区中的特区”，前海一直被视为国内为数不多极具潜力的片区，从目前区域的规划和建设中的各大总部大楼中也可瞥见一二。但作为城市“新区”，前海的各方面建设仍在起步阶段，目前以建筑工地居多。

随着5号线延长线及9号线延长线的通车以及多座总部写字楼投入使用，前海的人流量也逐渐有起色。从目前的情况看，已开业的商业体填补了区域的商业空白，同时多以商务配套商业为主，满足写字楼人群日常的餐饮、社交及生活需求，已经具有一定的客流量。

下班时间，桂湾站需要排队进站

通过上述项目可以发现，网红茶饮基本是开业首批“打头阵”的吸客品牌，卓悦INTOWN前海、前海世茂52+、万象前海均引入了多家网红茶饮品牌。另一大重点则是快餐及聚会型餐饮品牌。

不过，从目前已知规划来看，该区域未来也将面临较为激烈的竞争。上述实地探访项目数量虽达5个，但其位置都集中于两个地铁站周边，项目与项目之间均为“短兵相接”。同时，除已开业的前海世茂52+，其他项目均计划于今年及2022年内开业，集中开业潮更加剧了市场竞争。

本期踩盘地图

除上述项目外，片区还有前海深港基金小镇（已开业），建设中的前海嘉里中心、前海周大福金融大厦，以及位于蛇口的深圳K11等以及多座综合体的配套商业逐步落地，而距离不远的宝安中心区还有宝安壹方城、华侨城欢乐港湾等项目，未来前海片区的竞争将更加激烈。

毫无疑问，未来的前海是值得期待的，总部大楼集群、住宅及大型公共设施和地铁网络将带来充沛的人流量。但细分到每个商业体，如何在这一轮“集中爆发”的市场竞争中脱颖而出，还需要等待时间来验证。

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