如何提升可持续发展的产品力、运营力和资本力？30+大咖带来超全干货分享！

9月13日，中购联中国购物中心国际论坛第十九届年会暨CASC2021亚洲购物中心大会在上海宝华万豪酒店盛大启幕，全国商业地产行业领袖精英学者齐聚论坛，通过“论坛+展览”的形式，碰撞思想、畅叙情谊，共同见证了这场“抗击风雨”的行业盛会。

本次论坛以“可持续发展的产品力、运营力和资本力 ”为主题，聚集“双循环”新格局下中国商业地产、零售经营以及金融等多重领域的新发展，力求通过产品升级、运营升级、资本升级，带动商业价值、产业价值、市场价值的可持续发展，掀起一场整合商业+、产业+、金融+等全部关联资源的商业新革命，引领商业新风尚。

值得一提的是，商业的发展不只有顺风顺水的一面，在反复无常的疫情形势下，中购联历时45天同上海静安区各防疫机关单位进行沟通报备，面对严峻的态势考验，作为国内成立最早的且极富全球影响的购物中心产业平台，中购联凭借对于行业局势发展的把控与信心，对于时间观念的坚守以及凝聚行业向心力的协会精神，得以顺利拿到会议防疫批复证明，并在会前取得会议注册代表突破1100人的优异成果。

虽然会议前夜遭逢来势汹汹的第14号超强台风“灿都”，导致部分嘉宾因航班取消、高铁停运无法安全抵达会议现场，但中购联和铱星云商第一时间协同与会各方展开积极调度，最终为来宾、为行业呈现出一场高质量、高水准的年度盛会，再次展现了商业地产人面对逆境不服输的顽强之心。

同时，我们也特别感谢那些依然不远千里，辗转各种交通工具来到现场的嘉宾挚友们，你们的支持就是中购联铱星云商最好的动力，中购联铱星云商将继续践行购物中心产业链服务平台的行业使命，始终为行业所奋斗、为专业而坚守，不只今年，以后每年、每场活动都将更加精彩。

回顾本届年会的筹备历程，中购联始终以开拓者的决心致力于推动行业的发展，越是艰难时刻越发坚定了中购联在逆境之中的守时、守信、守心！初心不已、矢志不渝！

全体会议一

商业地产新的运营标准

章节主席：张志刚，柏利城商业合伙人、总经理

柏利城商业合伙人、总经理张志刚作为章节主席，率先登台阐述会议主题。他指出，2021年是中国十四五开局之年，经济发展呈现稳中向好的态势，上半年全国零售总额21.2万亿元，同比增长23%。与此同时，上半年全国人均可支配收入1.76万元，同比增长12.6%，与经济增速基本同步。

尽管如此，疫情对消费者消费习惯和生活习惯产生的影响还在持续，促进消费和提高客单是商业地产面临的重要挑战。在增量和存量并举的发展情况下，商业地产已经进入了精细化运营时代。

今后商业地产的运营管理也将不再局限在商场开业后的经营管理，而是涉及前期选址、规划、建筑形态、设计、业态配比、布局、招商和运销推广全生命运营周期的管理。因此，此次大会邀请了开发商、运营商、品牌方等众多行业大咖，从多维度探讨如何提升商业运营效率。

在新消费时代，商业运营要如何做出新的改变和创新，想必都有各自独特见解。基于此，来自不同领域的8位嘉宾代表，以“商业地产新的运营标准”为主题，从多维度各抒己见，展开了一场场精彩演讲。

主题演讲：优秀的购物中心运营商，需要做哪些新努力？

演讲嘉宾：郑秉泽，香港崇邦集团总裁及常务董事

在郑秉泽看来，崇邦集团还需要在营商环境、功能业态、营运管理、社会责任四个方面努力。

营商环境方面，郑秉泽认为目前主要面临新冠疫情、地缘政治、气候变化、贫富悬殊、人口老化等全球性问题和增长放缓、竞争激烈、品牌不足、人才缺乏、产资失调等购物中心内部问题。

功能业态方面，过去老商业板块包括零售、餐饮、娱乐、教育、康体，其中零售通常占20%到25%。近些年来，崇邦集团开始融合线上线下，发展包括旅游、文化、科技、生态、环境等新商业板块。

除此之外，营商环境越来越放慢，未来越来越不可预料。过去一年多，随着经济增长，崇邦集团业务增长和收入增长或将面对更大挑战，未来将围绕房地产、人力资源和品牌三大方向寻求发展。

社会责任方面，要注意人、地、时的考量。在实施过程中，目标要明确，成果要量化；量化之后，要让国内、国外相关机构认证；效益方面，要注意短期、长期、项目、企业和社会效益的平衡。

主题演讲：实体商业变革中的智能决策力

演讲嘉宾：丁遥，汇纳科技股份有限公司总裁

购物中心的经营者们越来越迫切地想知道与顾客有关的信息，他们希望能有一项技术，可以发现客户，获知顾客需求，并能把潜在的顾客发展成会员。这个需求在技术上可以理解为：顾客到达感知；顾客识别；顾客行为统计；顾客联络；算法推荐。

丁遥表示，线下商业场景中，虽然我们不能直接获取顾客联系方式，但我们认为对顾客行为的统计仍然具有极高的商业价值！通过对顾客行为的深度研究，商业运营者可以采取不同的招商、营销和营运措施，并且追踪和验证这些经营措施是否正确与有效。

而对数据进一步的计算、比对、分析，基于人工智能、机器学习等新技术，找出各种经营行为、天气、日期、相互竞争关系之间的逻辑，能更好地帮助购物中心的经营者，提高决策的效率和准确性。

中国实体商业正享受人工智能、大数据技术带来的红利，并且领先一步跨越到新的发展阶段，更能在新阶段中，服务好来自世界各地的顾客，讲好商业领域里的“中国故事”。

主题演讲：做一个成功的商业项目：谁是你的消费者？

演讲嘉宾：宋若嘉，新东润集团商业管理有限公司董事总经理、熙领（上海）商业管理有限公司联合创始人

以前做购物中心是全覆盖，满足于消费从无到有的状态，同时周边没有那么多的竞争。但如今消费越来越细分化，大而全的商业如果没有特别的主题化很难做，因此购物中心要从细分的市场和需求出发，注重定位的精确性。

忠诚客群与复购率，是项目业绩的核心，大部分项目的消费挖掘，应该偏深度而不是广度。宋若嘉分析，越是竞争比较激烈，商业主题性和共性越强，更精准的细分市场决定了购物中心的商业发展。同时，除了特定的行业以外，对于大部分商业项目，核心商圈决定生死。无论哪种商业类型，最主要是尽可能找到最准确和最近的消费者。

怎样找到？精准找到客户实际上就是回答几个问题：第一，你周边多少人？第二，是什么人？第三，这些人都怎么消费？第四，你选择谁？

除此之外，购物中心要挖掘消费者真正的需求，要寻找客户真正的心理需求，以正确的方法做调研，要找到心理满足点。同时，在理解消费时，要尊重创新，尊重变革，但创新不是跟风，没有真正理解客户需求的革新，是没有生命力的！

主题演讲：AI 赋能购物中心——数字化与智能化落地之路

演讲嘉宾：林元庆，Aibee 创始人兼首席执行官

过去5年，购物中心在数字化方面的进展相对缓慢。以人、车、货、场等基本要素来看，线下很多数据不全面，不精准，导致数字化落地难度较大。

Aibee从4年前成立公司，就致力于对线下数字化进行重构。比如人的数字化，基本做到客流数量、客流路径的全面感知；车的数字化，不单是闸口和停车位，包括车道也连续进行数字化；货的数字化，目前正努力实现万物可实连，及时同步线上信息；场的数字化则反映在全面3D重建，通过人工智能技术实现各个维度精准数字化。

拥有了精准、全面的数据之后，就仿佛拥有了强大的建筑的地基。林元庆以Aibee新一代AI精准客流系统为例，整套系统可以避免采取生物信息，依然能获取全过程数据集，从而为每个运营动作提供精准化评估。比如在精细化运营背景下，Aibee定义了单逛率，通过数据来判断餐饮业态对商场引流的指数，由此做出店铺导流的精准量化调整。

除此之外，Aibee在车的数字化、货的数字化、场的数字化上都进行了全面探索，并将这些数据全面打通。在此之后，延伸出数字化智能化应用，通过打通各个维度数据，帮助运营想法落地，从而实现成本有效。

主题演讲：智慧好街助力未来商业运营转型

演讲嘉宾：蔡峥，绿城商业总经理

社区商业与大型购物中心的数字化方向不一样，大型购物中心里面数字化更偏向于人、货、场。绿城更注重社区商业中的安全性、宜居性、绿色性、便捷性、乐活性，以此提升与业主间的粘性。

安全性方面，绿城通过数字化将所有安防前置，让安防系统具备前期预警功能。便捷与宜居方面，绿城更多采用系统代替运营人数，通过人脸技术、数据技术、会员技术实现服务的便捷。

区别于购物中心的线上平台，绿城的线上平台以业主为主，通过会员体系打造专属服务，实现线上与线下打通。此外，绿城会通过招商内容反馈到会员运营，给商家提供更多服务。

好街的社群运营通过稳定的服务，包括抖音、公益活动等渠道，实现汇集人流，将消费者聚集在“有温度”的空间中。

未来，绿城将通过社群基地、公益空间、活动空间、特色经营点位，以智慧社区平台推动邻里客厅社群智慧化，实现更精细化运营的管理。

主题演讲：后疫情时代，科技如何助力商业管理提升盈利能力

演讲嘉宾：郑义，领丰商业科技董事长

对于数字化，80%-90%企业都有意识且已开始布局，但是数字化真正落实进展没有那么快。从整个数字化体系来看，数据的割裂基本是购物中心遇到的普遍问题。因此，如何把产品整合好，把数据打通，能够运用好这些数据，成为购物中心未来的课题。

郑义认为，数字化产品需要给使用者带来盈利，做到开源节流。开源方面，通过技术的提升、系统、科技手段，可以把一个商场经营做得更加精细，把流量充分地利用好，进而可以深入的分析和复盘，达到更好的效果。

在如何提高人效方面，郑义以领丰历经3年的研发成果为例分享，将30多年的商业管理经验积累起来，形成领丰云智慧商业管理平台。

其中，利用领丰云智慧商业管理平台十大品牌模块，解决数据割裂不能打通的毛病；打造TSP商业服务平台，增加品牌和业主的沟通；开发SCRM体系，互相打通所有数据……从而得到更有效的、更方便的运营。未来，领丰希望做一体化的模型，在行业专家们的赋能下，能够给行业提供全面深入和实用的一站式运营服务。

主题演讲：比利时王室珠宝的差异化战略

演讲嘉宾：杨磊，莱绅通灵珠宝股份有限公司副总裁

珠宝行业为消费者提供产品和服务，需要思考自身的价值存在，同时也要思考差异化管理。中国珠宝市场中，涵盖了顶尖奢侈品珠宝品牌、知名港资品牌和大陆土生土长的品牌。在这样的背景下打造品牌，莱绅通灵找到比利时王室定制珠宝品牌Leysen并对其进行收购，实现了莱绅通灵走向全球化的路径。

品牌融合之后，需要进入新的发展阶段，莱绅通灵在过去4年坚持比利时王室授权，并从四个方面进行了差异化战略。首先在人员、装修、文化上投入大量精力；其次在产品上持续打造深度运营、具有独特王室IP的款式；第三将所有门店形象焕然一新，强化王室品位的品牌调性；此外，通过渠道飞轮策略进行深度运营，实现飞轮效应的价值。

着眼当下，莱绅通灵希望用当今企业家的精神和现在能够运营的产品，让王室体验飞入寻常百姓家，希望用王室珠宝，王室IP加持品牌，来实现消费者更加合理的消费。接下来将继续创造品牌价值和内涵，为消费者提供更好的产品服务和消费体验，同时也希望在未来5到10年里，在全球化珠宝领域里面，有更多中国的声音。 

主题演讲：后疫情时代的中国电影市场展望

演讲嘉宾：袁鸿根，IMAX 中国大中华区影院发展高级副总裁

袁鸿根指出，片源是现在电影市场面临的主要困难。疫情造成消费者来电影观影减少的原因也是片源。由于IMAX好莱坞影片和国产影片都在做，当好莱坞无法及时提供影片，就要更多依靠国产影片，即所谓的内循环。由于荧幕表现、技术的提高和消费的升级，观众观看IMAX电影的比例从17年的5.7%上升到现在的8%。

从购物中心来看，较高规格的购物中心在招商的过程中都会选择IMAX影院。虽然当前电影院面临很多困难，随着国内市场不断做大，接下来的国产电影IMAX会越来越多，国产片市场比例也从1.6%上升到2.5%。 

此外，袁鸿根表示，从目前观影趋势来看，只要片子好，档期正常的情况下，每一年的票房都在上涨。由此也说明观众到电影院观影的需求并未减少，因此电影行业一定要保持信心。

嘉宾们的策略分析，为业内探索新的运营标准提供了宝贵的经验，也为业内带来了新的商业启发和商业思考，赢得了现场阵阵掌声，更引发与会者们的密切交流，共同探索出全新发展机遇。

随后，在商业界领军人物、意见领袖、知名学者的共同见证下，中购联中国购物中心国际论坛第十九届年会暨CASC2021亚洲购物中心大会在隆重的剪彩仪式中宣告正式开幕。

剪彩仪式嘉宾从左至右依次为：

关   鹏，鑫苑商业总监

余   慶，HMA 商务兼项目总监

崔   铭，上海欣城展览有限公司总经理

沈   亚，MobTech袤博商业化副总裁

谢   鹏，领丰商业科技副总裁、CTO

毛美萍，杭州邻汇网络科技有限公司高级副总裁

杨   健，苏州工业园区恒泰商业管理有限公司副总经理

蔡   峥，绿城商业总经理

与此同时，展览企业与各界精英密切洽谈，中购联第十九届行业年会欢迎酒会暨中购联常务理事会员单位授牌典礼也如期举办。

全体会议二

购物中心新的专业改善方向

章节主席：孙华胜，安胜旗信息咨询有限公司创始人

会议伊始，安胜旗信息咨询有限公司创始人孙华胜代表主办方对出席嘉宾们表达衷心感谢和热烈欢迎。他表示，昨日全体会议环节，嘉宾们从各自专业的角度对商业地产新运营标准做出了精彩诠释，为商业地产运营方向、消费者定位、人工智能、大数据科技应用、品牌差异化定义方法及电影市场变化提供了新思路。

今日上午，“购物中心新的专业改善方向”会议环节围绕新冠疫情对零售业和购物中心的冲击和影响，重新定义核心商圈、服务内涵、发展方式，为后疫情时代商业地产人专业改善指明方向。

主办方主旨阐述：购物中心再定义

演讲嘉宾：郭增利，中购联购物中心发展委员会主任

在消费大循环的背景下，购物中心该如何发展？疫情常态化之后，中国经济的重任转为新的消费大循环。在此背景下，购物中心无法仅靠过去常态化模式运行，亟待一个新的定义。

在谈到中购联对购物中心做出再定义时，郭增利指出，经过30年时间的发展，中国购物中心日益显示强烈的地产、商业、金融和社会融合属性，并且正在逐步成为城市基础设施，具体内容表现为：在产权人基于资产增值和资本收益等目标而投资开发的建筑物或区域内，以统一规划和统一管理方式，设置各类零售店铺及配套设施，满足消费者、租户、社区综合需要的商业与社会服务功能体。该定义的根本意义并不在于出新，而是更强调回归守正。

值得一提的是，新定义把社区综合需要纳入其中，意味着购物中心应把服务对象变成社群，形成更强大的粘性连接关系，这也是在新发展模式下必须思考的问题。

近两年购物中心资产价值受到关注，提升资产价值离不开区域社会价值，因此，商业空间内容将发生变化，购物中心场所价值将和产业深度融合，形成商产融合，催生更多新消费场景和服务模式。

综合来看，未来，整个中国商业地产行业都会追求更可持续性和更强竞争力两个目标。其中，精细运营、原创服务、特色场景、数据赋能等主题将是更可持续性的关键，更强竞争力则要通过非标路线、商产融合、功能重塑、社会责任等来实现。

主题演讲：商业的生命力

演讲嘉宾：姚海波，印力集团合伙人，印力上海城市商业公司首席合伙人

对于购物中心而言，首先的变化来自消费者，由此姚海波认为，如果企业只有一种主张，首先应是“消费者主张”。如今，购物中心消费主力军为85后、90后乃至95后，他们在消费中更注重体验，更强调精神，也更加顺应数字化潮流。因此，购物中心只有深度挖掘消费者深层次需求，打磨出好产品、好内容，才能赢得消费者。

除消费者外，另一个核心变化来自于供给侧。如今的中国正处于本土品牌井喷式爆发阶段，越来越多的世界消费品牌发源于中国。对于商业市场来说，商业的生命力在于不断变化，这也是行业最大的魅力，因此抓住下一个黄金时期的发展机遇，需要在产品、服务内容、经营三个方面进化。姚海波指出，在产品进化上，要把场景“折叠”在空间当中，把交际加持在场景当中；在内容进化上，要让进阶的本土品牌成为强劲的新鲜血液；在运营进化上，要用数字化方式做透客户运营。

主题演讲：如何提升商业地产的资产与资本价值

演讲嘉宾：隋颂伟，太古地产（中国）投资有限公司-业务发展总经理（中国）

如何提升商业地产资产与资本价值？隋颂伟进行了多角度分析。在地理位置上，究竟是CBD还是非传统位置，租金是否能承受高地价得到合理回报，是值得思考的问题；在拿地之后，应评估直到土地使用权结束时的租金收入及其他运营费用。如果能够维持稳定租金收入、高效控制运营成本，就能大幅提升资产价值。

隋颂伟指出，判断商场是否成功的标准不仅在于租金，更在于能否在市场中找到自身定位。因此，太古地产在做商场的时候，同样十分看重品牌组合和内容。职业管理人的工作，就像一个“农夫”，要在不同的生态里种不同的植物，保持生态的平衡，才能长远。据悉，太古地产目前在中国国内总投资面积已占整个公司一半，未来将会有更多的项目在国内亮相。

主题演讲：谈谈购物中心数字化建设的几个关键场景

演讲嘉宾：王占宏，北京数衍科技有限公司创始人兼CEO

数衍科技多年来服务1200多家购物中心，基于数据服务过程中的经验和深入研究，已与多家商业集团合作开展消费者数据标准的建设工作。本次中购联年会数衍科技创始人兼CEO王占宏分享了购物中心数字化建设的五个关键场景：

在销售渠道和交易模式多样化的当下，通过数据采集、数据校验和数据补充获取可信的店铺经营数据，基于可信数据对商铺经营状况进行分析，也就是通过店铺经营数据管理系统，全面掌握店铺真实经营状态；

通过微信/支付宝支付、数字小票、企业微信/服务号/小程序等系列数字化手段获取以消费者身份和消费交易数据为主的核心元数据，实现真正了解消费者；

以消费者数据服务平台实现数据资产管理，支持实时经营监测、智能经营分析、消费者视图、会员营销等应用，高效管理和发挥数据的价值；

解决“如何高效地经营消费者？”这一核心问题。数衍科技基于核心经营媒介“数字小票”，结合为购物中心数字化经营量身打造的智能软硬件终端——纸电支付打印机，实现消费即服务、消费即营销和线下线上多渠道融合经营

通过数衍科技客户系统运行监测服务系统有效地降低购物中心IT部门的工作强度。

高峰对话：新供给如何匹配新需求

主持嘉宾：孙华胜，安胜旗信息咨询有限公司创始人

对话嘉宾（排名不分先后）：

禹   来，伟禄商业集团董事长、先施有限公司执行董事、中购联首席专家

王裕强，尚嘉国际控股有限公司中国业务董事

吴正梅，江苏正和同邦企业管理有限公司董事长

刘海波，深圳市皇庭国际企业股份有限公司董事、总经理、皇庭商管集团总裁

俞   波，融侨集团商业资产管理总公司总经理

彭   心，奈雪的茶执行董事兼总经理

禹 来，伟禄商业集团董事长、先施有限公司执行董事、中购联首席专家

关于新需求和新供给，禹来表示，购物中心每天都面临新的需求，这一需求可以理解为有效需求。有效需求必须满足两个条件，即消费倾向和消费购买力，而购物中心的有效需求必须是群体性的，个别性的需求没有持续利益。禹来从有效需求角度分析道，现有购物中心或商户一直比较关注需求倾向，但消费倾向上商户比购物中心更有发言权，因此购物中心要把对市场的预测建立在商户上。

近几年，随着疫情、中央出台的一系列政策、货币政策和财力政策变化等对整个大市场环境持续影响，购物中心的经营者或开发者最应该关注购物中心购买力的变化，不应该把重点放在购物中心本身。总体来说，购物中心若涌现“新需求”，应该从关注消费者购买倾向转移到对消费者购买力的分析，这是对于购物中心经营发展走在前沿的重要思想认识之一。

王裕强，尚嘉国际控股有限公司中国业务董事

从中国经济增长情况来看，真正消费贡献只有40%左右。为什么要特别关注中高端消费领域？从基本消费来看，电商和大型超市已经承包了几乎所有基本消费，实体商业如果不重点发展中高端，很难和以上二者竞争。

疫情之后整个奢侈品市场有很好的增长，购物中心都希望引进中高端品牌，但同时也要考虑奢侈品的吸纳量，即是否有足够的市场容量来满足品牌大量开店。与此同时，中高端消费观念也应发生变化，比如提倡任何场合穿衣的时尚改变，高消费场所鼓励品牌升级等。总而言之，只有拉动中高端消费，才能更大可能拉动持续增长。

吴正梅，江苏正和同邦企业管理有限公司董事长

吴正梅以其操盘的乡村建设项目为例总结道，新需求要匹配新供给。据她介绍，该项目位于距离南京主城区近50分钟车程的自然村落，从探讨规划初期的考量就打破了传统农家乐形式，而是打造一个将购物中心元素散落在古村落的精致生活场所。

围绕定位和规划，该项目引入咖啡店、讲师所等元素，还新引进收藏南京当地老物件茶馆和以精致的淮阳菜招待顾客的村宴。此外，该项目打造了民俗、会议中心、大地景观草坪等各有特色的场所，成为项目独特的景观。随着酒吧业态、绘画等儿童业态场所落位，让更多消费体验元素散落在村庄。同时当地居民可以成为服务员、种菜供给餐厅等，实现真正的乡村改造。

刘海波，深圳市皇庭国际企业股份有限公司董事、总经理、皇庭商管集团总裁

刘海波从运营角度向与会代表重点阐述了如何在供给和需求之间进行新的连接。

刘海波表示皇庭商业集团作为一家上市公司，每年业绩压力巨大，而由于疫情影响，整个客流压力和客群变化比较大，因此，在今年上半年，皇庭商业集团做了关于新领域运营的深度融合工作：在新的连接方面，做全员、全过程、全媒体的推广，即与客户连接的工作。

首先，所谓全员，指员工和整个相关的人员都是一种传播的资源，每个员工是新媒体的传播载体，都可运营新媒体，这其实意味着大量的员工传播足迹，能够增加传播量；其次全过程，指传播推广贯彻于商场、店铺全时期的各个过程；最后就是全媒体，不仅有传统的媒体，更多是新媒体，包括微信视频号，包括抖音、快手、小红书、B站等多媒体传播途径。

刘海波总结道，从新的供给到新的需求，一定要有新的连接，而这个新的连接一定有新的媒体渠道，最后形成一个新的平台，这样就可整合差异化需求。

俞 波，融侨集团商业资产管理总公司总经理

融侨集团2014年进军商业地产领域，作为购物中心领域的后来者，要思考如何在红海中找到自己的路。首先要研究消费者，不仅要关注需求，更要关注消费者的抱怨，比如从建筑整体结构到动线、铺位规划、业态组合，都要给消费者留下印象。融侨集团选择艺术商业作为标签，在购物中心尝试了美术馆、文化艺术活动以及形象推广上的艺术化，福州项目取得了市场的广泛认可。

消费升级之下，金字塔尖人群的生活方式需求也不断升级，融侨入局高端精品商业，从餐饮配套进行拔高，引进高端米其林餐厅，配合设计师品牌组合等，以差异化打法满足市场需求。总之，时代在变化，年轻消费群体对品质的诉求不断转变，融侨一直致力于在商业中走出不一样的道路，找准属于自己的市场定位。

彭 心，奈雪的茶执行董事兼总经理

洞察用户消费变化对于品牌而言至关重要，在疫情前，奈雪非常注重会员运营与线上经营，这也为疫情期间及疫后的恢复带来了快速业绩回升。奈雪目前共有4千万会员，对于会员的导入方式，更多是通过品牌活动或品牌消费两个渠道，而非免费发券。同时通过包括社群运营在内的会员体系运营，实现会员反向导流至门店。

在门店运营方面，奈雪将对门店经营升级为对人的经营，当消费者出现在线下，门店需要同时满足其产品和体验需求。

新供给和新需求，表面是新的消费观念和新的消费人群，其背后支持则是新的科技。未来，奈雪将持续关注新的科技带给消费者的变化。当面对消费者时，新供给永远是以品牌为载体，品牌更善于提供好的产品、好的体验和好的用户信任和生活方式。

全体会议三

新的产品力、运营力、资本力

章节主席：欧建瓴，成都现代商贸产业生态圈联盟执行秘书长、成都零售商协会秘书长

作为下午论坛章节主席，欧建瓴对此次大会在上海的成功举办感触颇深，她指出，由于台风的原因，很多嘉宾经历很多周折来到会场，由此代表主办方及各协办单位向与会嘉宾表示衷心感谢。

购物中心历经30余年变革，正通过可持续发展产品力、运营力、资本力，带领市场价值有序攀高。本次会议聚焦产品力、营运力、资本力三大关键技术，期待在座大咖为行业带来精彩的干货分享和落地实操指导。

视频演讲：房托创造经济及社会价值 - 领展经验

演讲嘉宾：霍业生，领展资产管理公司总监-租务（香港）及资产管理（中国）

霍业生以领展的实战经验为例分享，作为第一家在香港上市的房托基金，领展业绩连续增长，市场价格位列世界第三，资产组合以香港为主。资产管理方面，今年领展收购了上海七宝万科广场50%的股权，将深圳领展中心城进行资产提升。此外，除了增长和运营提升带来社会效应，领展也在积极履行社会责任，制定净零排放发展目标，同时成立慈善与社区计划等，共同创造社会价值。

谈及未来房托的发展，霍业生表示，看好中国内地以及香港经济发展前景，领展将继续在这里扎根，资产类别侧重于固有的零售商业地产，如商场、办公楼、停车场等。未来，领展将继续保持商业嗅觉，以通过收购有利于提高稳定收入的项目为发展方向，从而继续提升资产的生产力，为股东或者经营单位更多分派，继续支持业务增长。

主题演讲：科技变革商业，更需要顶层全维视野

演讲嘉宾：宋  杰，上海海鼎信息科技有限公司CEO

当前，商业地产全域数字化建设正在如火如荼地进行，海鼎科技表示：全域数字化建设首先要明确顶层战略目标，从海鼎科技多年服务于百购的经验出发，虽然各业态在人、货、场的侧重点不同，但提升到店客流和销售总额的整体目标一致。其次，还要确定全域数字化建设的核心理念。其强调：“要内外结合，因地制宜。”

同时，海鼎科技还指出，商业地产全领域数字化建设离不开战略与战术创新，需重新定义场景、体验和时间；同时，商业体还需打通IPBC四端壁垒，构建生命共同体，以消费者为中心，重塑商业地产数字化模型，实现引领商业智慧化的发展目标。最后，海鼎科技也分享了他们服务于保利商业、建发集团、重庆光环购物公园、上海陆家嘴正大广场等项目的全域数字化案例，通过“理论+实践”助推行业全域数字化发展。

主题演讲：如何使商业设施成为城市基础设施

演讲嘉宾：大江正人，上海住友商事有限公司生活房地产部门总经理

住友商事主要从事以房产业务为主的6大业务，2015年与上海利林商业合资成立利林友商（上海）商业管理有限公司，并于2019年投资合作伙伴利林商业，以利林商业为平台，推进商业设施与住宅商业综合开发项目，并将日本商业开发管理经验和技术导入其中。

大江正人指出，商业空间不仅是购物场所，更是城市基础设施，能为日常生活提供必要的商品和功能、超值体验和丰富的精神生活、新的交流空间、对城镇发展永久性的贡献，以及安心和保障。

本着因地制宜的开发管理理念，商业应与地方政府和居民建立双赢关系，敏锐捕捉人们当下需求，打造长期受人喜爱的商业设施，当居民为自己生活的地区感到自豪，也会对商业设施产生感情，从而形成良性循环。因此如何保护和传承当地历史和文化资产，成为当地新地标，是需要长远思考的目标。

主题演讲：从室内设计的角度分析商业设计的趋势

演讲嘉宾：菅本 雄，GARDE上海负责人、MD规划师 设计师

GARDE公司有36年的历史，专注于商业设施以及店铺的设计，在日本主要服务于GUCCI、LVMH等国际时尚品牌和集团，于十多年前已进行中国市场布局，参与中国商业设施的建设和设计。

对于在移动互联网时代背景下的零售趋势，菅本 雄认为，在便利程度上，虽然实体店无法与线上商店相比，但线下的体验价值在今后依旧不变，仍有必要力求打造可以加强消费者购物意欲的购物空间，MD也将不断尽力来提高购物者的购物意愿。

与主题区相比，普通商业空间虽然施工造价较低，但是同样可以为空间带来独有的一些特点。因此，即便预算相对较低也应重视空间打造，购物中心需要将成本放到更适当的位置，将投资效果最大化，使消费者拥有更愉快的购物体验。

主题演讲：重新定义MALL，全球首创商业空间新物种

演讲嘉宾：胡世辉，机遇集团董事长

在机遇的设计规划里，将IP Mall和新物种构建成机遇星球，以此打造一个IP化、带有中国风和西方朋克元素结合的新潮流业态空间，且是以文化、娱乐、消费体验为主的沉浸式消费空间。空间打造完成后，它将形成一个沉浸式的街区、游戏、剧本馆、市集，包括展览、酒吧、餐厅和小剧场为一体的综合体验态、消费态的综合体。

其中，IP Mall主要围绕两大方面展开，一方面，IP来自于书籍、音乐、影视、戏剧等文化艺术；另一方面，Mall本质上是把IP变成业态，如IP化餐厅、酒吧、书屋、剧场等。因此，机遇未来的目标就是IP Mall，IP More，和大量IP合作的同时，把IP转化成可消费的业态。

胡世辉指出，IP Mall作为一个全新的商业业态，希望未来成为时尚品牌的新聚场，为它们提供发布、展示、交流的空间，同时为年轻人提供体验、交流、娱乐。IP Mall与 Shopping Mall相结合，更能成为一个动力引擎和流量引擎。

高峰对话：消费场景将会发生哪些变化

章节主持：郭娟，北京数衍科技有限公司副总裁兼数字商业业务部总经理

对话嘉宾（排名不分先后）：

王浩宇，深圳花伴里置业投资有限公司执行董事

张子玉，上海新晟维商业管理集团有限公司董事长

陈木贵，奥园健康生活集团副总裁兼商管公司总经理

龚海鹏，合生商业集团合商云汇CTO

倪   敏，东渡国际集团商业管理事业部总经理

陈   斌，盈石（上海）副总裁

王浩宇，深圳花伴里置业投资有限公司执行董事

广义而言，场景可以理解为文化空间、影视声光电空间、建筑空间、服务空间和产品空间。

首先，商业空间如果不具文化特质，便缺乏长久生命力。对于购物中心而言，文化底蕴体现着精神和物质内涵，能否提高产品力从而提升项目根本文化底蕴极为重要；其次，科技迅速发展，沉浸式、互动式影视声光电在场景上不断创新，未来购物中心影视声光电场景会与消费者需求产生更密切的关联；而在建筑空间上，盒子加街区已经无法满足体验感需求，以人文风景区为代表的景区概念成为新潮流，因此商旅文的融合将成为新的趋势；再者，服务、管理的场景化也是商业最大变化之一，商业应像水一样，时刻围绕消费群体需求。

如果把当下购物中心看作3.0、4.0，王浩宇认为，今后购物中心在后疫情时代应该进入5.0时代，这是一个值得冒险的时代，通过所有同行的努力，购物中心将迎来更加辉煌的未来。

张子玉，上海新晟维商业管理集团有限公司董事长

作为购物中心从业者，面对疫情挑战，需要调整自己、改变自己。张子玉指出，同质化和竞争激烈大背景下，消费场景打造无处不在。无论是品牌方还是购物中心，场景打造已成为必须课，同时为了契合年轻消费主力，还要从个体上打造消费场景。

张子玉指出，通过消费场景打造，让消费者沉浸到场所中，才能激发出购买欲望和互动情感。同时，除引进有竞争力或能带客的主力品牌之外，购物中心还要注重场所打造。在他看来，未来消费场所的打造，将是所有购物中心必须要做的一门功课。购物中心在未来场景打造上应该做出特色，做出亮点，让更多消费者逗留时间更长，真正有体验感。

陈木贵，奥园健康生活集团副总裁兼商管公司总经理

从目前趋势来看，，产业链上下游更加值得关注。从下游消费端来看，一方面，90、95后消费力逐步提升，另一方面，文化自信崛起，在疫情和国内消费大循环背景下，购物中心面临巨大的机会和挑战。

从上游供地情况来看，一二线城市对商业运营的要求逐步提高，比如做园区，既要有特色，更要对本地文化有所挖掘。奥园健康生活作为香港上市公司，在疫情期间已做出了前瞻思考，在场景方面打造了国潮街区、历史街区样本，同时保持对新兴区域国潮品牌的关注。

陈木贵指出，场景的打造应考虑消费行为的触发，在这方面，奥园通过借助科技的力量，打造奥园优选零售平台给商家带来客流。此外，在深度运营方面联合大众点评、阿里口碑等分析会员核心特征画像，从而为商家赋能，给消费者带来美好体验的同时为资本端带来良好回报。

龚海鹏，合生商业集团合商云汇CTO

合生商业的数字化平台运营以及消费者运营逻辑，讲究体验优先、会员优先、内容优先。通过经验与数据的沉淀，合生商业已正在从服务型数字化平台向交易型平台转换。在这一过程中，合生商业实现了全端口数字化，覆盖了APP、微信、支付宝等渠道，实现对消费者线上入口的全面覆盖。

此外，合生商业率先将会员的等级与消费数据进行分层，进一步捕获高粘性的消费需求。相比普通的会员运营，合生商业将平台中约20%的核心客户升级为平台核心资产并进行运营。例如，合生商业的付费会员权益除了提供商场内的优惠折扣，还为其提供甄选内容与独到的服务。截止目前，合生商业的付费会员累计达20万人次。

倪  敏，东渡国际集团商业管理事业部总经理

场景发展的趋势，简单来说就是整个场景变化的趋势，即一定要有颜值、有内容、可互动、可持续发展。其中，不管是建筑空间变化还是品牌经营场景变化，都需要颜值去吸引目标消费人群关注。当然，颜值不仅体现在美感，也可以是怪、酷、炫，甚至是丑的表现。

此外，倪敏指出，在场景打造上，一定要有内容，可以为消费者提供吃喝玩乐等体验，同时经营内容一定是独有的；场景是可互动的，随着消费者越来越年轻化，他们更注重互动体验，一定要让他们能够参与其中；场景具有可延续性或是可持续发展的，一旦追求精致和品牌，就需要付出一定的成本和代价，而这对于开发商而言是个大举动，因此要有可延续场景。

陈  斌，盈石（上海）副总裁

在经历了百货时代和购物时代之后，下一个十年，购物中心的新消费场景应给新一代消费者赋能，这就意味着，商业空间要思考如何赋予自己更多话题和个人价值度，通过赋能为年轻一代消费者提供社交货币。

毫无疑问，在新的消费场景之下国内消费已经进入分级市场，商业空间更应时刻关注不同消费意愿，提供不同消费场景。比如策展型零售理念，通过策展形式为品牌和消费者提供链接，能够在消费瞬间满足对客群的内心赋能。除此之外，公共空间应让消费者入场即感受到不同的文化价值，并成为场景的一部分。同时零售、餐饮空间同样也可以作为艺术、活动、交流的载体，满足不同年代消费者的内心诉求。

夜幕降临，华灯初上，在万众期待下,Golden Mall中购联购物中心行业2021年度专业竞争力榜单发布会也如期隆重举行。

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