天幕学圆融，外街学万达。虹桥上海新华联接地气，老酒弥香！
上海新华联购物中心于2016年11月19日盛大开业。接下来我们通过项目一揽子资料对项目有个全面的认识。
新华联购物中心总建筑面积约72000平方米，以智能科技与休闲商业完美结合为特色的购物中心，为大家带来上海最大的可互动全景天幕，天幕根据每日天气变幻不同的画面，让商场的天井不再是一块一成不变的装饰。
各楼层还有憨态可掬的智能机器人“哇欧”帮您导购、与您互动。在智能科技的支持下，更好的互动交流、便捷消费、娱乐体验，满足人们快节奏的生活需要和对科技创新的追求，并将美与创新融入其中。
主力店方面由DIG进口商品超市、耀莱成龙影院、玩童堡儿童乐园、餐饮美食广场及众多国内外知名品牌构成完整丰富的业态，融合虹桥商务区精英荟聚的商业文化，体验便捷舒适的时尚都市新生活。
2013年6月6日 土地挂牌
闵行区虹桥商务区核心区北片区09号地块：东至申滨路，南至泰虹路，西至泰虹路，北至兴虹路，出让面积90867.2平方米，容积率1.56，出让年限为商业40年、办公50年，起始价格为170496万元。
2013年 新华联独家底价竞得
新华联不动产股份有限公司全资子公司北京新华联长基商业地产有限公司组成联合体竞得了位于闵行区虹桥商务区核心区北片区09号地块的土地使用权。
1、地块位置：东至申滨路，南至泰虹路，西至泰虹路，北至兴虹路。
2、地块面积：90867．20平方米。
3、土地用途：商办。
4、出让年限：商业40年，办公50年。
5、规划设计条件：容积率1．56，可建地上建筑面积141985平方米。
6、成交价格：170496万元，折合楼面地价12008.03元／平方米。
2016年11月19日
项目开业（除DIG进口超市外，主力店尚未同步开业）。
地块信息·虹桥商务区核心区北片区
上海新华联购物中心（闵行区虹桥商务区核心区北片区09号地块）
虹桥商务区北片区项目出让实况
虹桥商务区北片区项目出让列表
同期·虹桥商务区北片区项目土地出让成交及溢价率
通过以上土地成交情况，我们对虹桥商务区北片区项目土地出让成交情况有以下的概念——
北片区容积率基本上在1.5左右。这基本上意味着地上商业在2-3层左右；
当时土地市场及容积率情况，2013年6月前土地楼板价基本上是土地出让的底价。
因此，在1.56的容积率下如何做商业就是一个很让人头疼的问题。楼板价相对较低，就为项目后期的持有运营奠定了一个好的基础。接下来我们看看新华联是如何一步步的破题的。
项目周边
周边商业类型
商业街·万科时一区
购物中心·良华购物广场
我们对虹桥商务区北片区周边商业现状以下的概念——
周边在运营商业以社区配套街区、小型的社区型购物中心为主；
超市+餐饮为主的满足基本生活的社区配套型购物中心为主，消费场所档次低，环境较差、业态以百货、酒店、餐饮等业态为主；
在建的项目普遍以办公为主，因此未来客群将从现在的社区型消费者转化为写字楼客群，消费客群是不缺乏的；
新华联国际中心北靠120万方大型居住区爱博家园，有常住居民14298户，东靠高端住宅社区万科时一区，有常住居民1050户，西南接金丰国际社区豪宅区，有高端别墅居民1000多户，而新虹街道常住6.5万人，华漕镇常住人口19.4万人，都将是新华联国际中心的客流源。但是，这些都是消费力相当一般的社区居民。
因此，虹桥商务区北区人是相对够的，现存的商业存在着一定的消费升级的契机。同时在这么多环境相对一般的邻里型商业里做好升级就是一个发展机会点。这是一个利好条件。
开业现状（2016.11.19）
项目地块东至申滨路，南至泰虹路，西至泰虹路，北至兴虹路。商业面积7.2万方，地上2层，地下2层；
入住品牌及主力店
齐聚世界饕餮美食
鼎丰源美食广场:品味舌尖上的虹桥（未开业）
汇聚世界各国饕餮美食，为消费者带来无可比拟的味觉盛宴，体验味蕾绽放的滋味。
星巴克：咖啡界中的网红（未开业）
星巴克的成功在于——在消费者需求的中心由产品转向服务，在由服务转向体验的时代，星巴克成功地创立了一种以创造‘星巴克体验’为特点的‘咖啡宗教’。
华越楼：来自越南的异国风情
华越楼以越南美食为主，辅以东南亚特色菜系。加上法式大餐精工细作的风格，使得华越楼的菜品散发出诱人的风情，虽不浓郁，却悠远深长…
绿色健康的生活理念
DIG上海外高桥进口商品直销中心：切实让利消费者
以一站式的专业贸易物流服务能力，有效减少世界各地商品流通环节，在保证产品质量的同时将成本切实让利于每一位消费者。
耀莱成龙国际影城：国内首家成龙元素旗舰店（未开业）
耀莱成龙国际影城致力于打造拥有顶级视觉盛宴的主题影城，宽广时尚的设计，倡导以人为本的服务理念，宣传优秀电影，选择最优秀的设备，打造一个尽善尽美，体现五星级质感的影城，让电影人和所有观众都能藉着这舞台获得完美的观影体验。
优质的体验和生活方式
KENZO：“自然流畅、活动自如’’
KENZO的服饰风格很容易让人辨别，从衣服的大胆用色就让人热血不羁便是KENZO的特征，最让人印象深刻的是他所设计的亮丽动人花卉图案，被流行时尚界誉为经典之作。
ASOBIO：倡导为主流消费群体提供场景着装及快速搭配方案。
无论你是活力四射的年轻一族，还是崇尚简约时尚的白领人士，亦或具有独特品位、轻奢口味的社交达人，都能让你在不同的场合(社交\商务\休闲)中应对自如,展现最好的自己。
Police:做独一无二的自己
诞生于意大利威尼斯的时尚品牌，定位独特的街头风格，拥有多元设计、材质和坚定的时尚影响力。
MJSTYLE：开创新型购物模式，涵盖时尚生活的方方面面
快时尚生活式品牌MJ STYLE作为笕尚零售核心品牌，快速汲取全球流行前沿设计灵感与理念，创造出品类繁多的商品，以极具竞争力的定价，最大程度满足人们对时尚品质生活不断更新的诉求，而其定位快时尚综合零售概念的品牌核心优势赢得了全球消费者的青睐和热捧。
欢乐趣多多，一天玩不够
哈乐宝贝：一场神奇的科技宇宙冒险，一段梦幻的生态环球探索
基于 “神奇、梦幻 “的内涵，按照主题化场景模式创造神奇宇宙和梦幻地球两大主题线索，以儿童喜闻乐见的多彩元素，构建各种游乐模块，让孩子和父母在梦幻的童话乐园中享受快乐，健康成长！
顽童堡：为孩子和家长创造一个最有趣的地方
顽童堡是万圣基旗下游乐品牌，旨在为儿童提供一个最有趣的游乐场所。引进欧美最前沿的声光电科技产品，融入儿童的游乐项目中。同时针对不同项目设计不同的故事主题，为孩子们带来身临其境的故事互动体验。
热气球：一家人最快乐的地方
热气球时尚乐园是神采飞扬着力为年轻时尚人群打造的娱乐场所：礼品街区、密室咖啡、时尚电玩、欧美摊位、科技体验5大板块为一体的新型体验娱乐业态，专注于为13-35岁时尚人群营造新型娱乐业态，以最炫最酷的体验游乐搭建互动、交流和释放激情的绝佳场所。
越科技，越时尚
大疆无人机：未来无所不能
全球领先的无人飞行器研发和生产商。在全球无人机市场独占鳌头，产品不断推陈出新，成功步入千家万户，享誉世界，重新定义了“中国制造”的魅力内涵。
上海最大天幕：美轮美奂，绚丽多彩
上海新华联购物中心的全景天幕，搭配错落有致的中庭景观，用360度无遮挡视野和前所未见的影像、灯光和激光效果，营造出时空幻画的炫奇体验，为广大消费者带来颠覆全感官的视觉盛宴。
零售为主，主要品牌有MJ STYLE、KENZO、2050STYLE、Hotwind、ASOBIO女装/男装；
餐饮为辅，星巴克、巴黎贝甜在两个口子处；
生活配套，生活馆为主、乐顾眼镜等；
儿童娱乐为主，如顽童堡。耀莱成龙国际影城；
餐饮为辅，好宴世家、老港记、呷哺呷哺等；
生活配套，Hello小言；
儿童游乐：
零售方面，三枪生活馆、奥康国际馆、MJ style、万丽等；
餐饮为辅，华越楼、BANG BANG面包；
生活配套，苏宁易购、龙武跆拳道、网鱼网咖、大疆航拍主题馆；
零售方面，零食多等；
餐饮方面，以小型的社区餐饮品牌为主。例如鼎丰源美食广场等；
生活配套，DIG精品超市及DIG酒类、终端零售区；
整体定位：加盟的DIG进口超市+近40%的餐饮+30%零售鞋类箱包集合店+20%的休闲娱乐配套；
零售方面采取集合店模式，如三枪集合店、MJ style、热风旗舰店等，这样一来去化面积，二来也是针对网上冲击的一个招商的权益之举；
进口超市主要针对是项目周边大卖场分布较广但环境较差的现状所做的升级；这也是传统社区型购物中心的套路；
儿童相关的业态预估占比超过50%。这是针对项目周边有大量的安置房居民及在招商困难时的妥协——但是儿童娱乐业态不足，例如儿童游乐场还是以嗨乐宝贝这样的抓娃娃机为主；
通过这个思路，我们基本上可以看到新华联购物中心仍然是以社区基本需求的社区型购物中心为主，满足周边居民的基本需求，周边消费相对较低、大量在建的写字楼尚未交付，索性就地气的打法，其实就这么简单。
规划
首先看到的就是在项目主要通道申滨路-大量的消防疏散通道以及店铺的外立面景观：
对申滨路上沿街商铺的建筑形态的看法——
从整个项目的外立面来看，定位之初应该是希望能做成一拖二的店铺销售掉，这是典型的一拖二店铺建筑形态；
消防疏散通道密布，为何会这么做？大概最主要的原因是——：根据新《建筑设计防火规范》GB50016-2014的规定：一、二级耐火等级建筑内疏散门或安全出口不少于2个的观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、 营业厅等，其室内任一点至最近疏散门或安全出口的直线距离不应大于30m；当疏散门不能直通室外地面或疏散楼梯间时，应采用长度不大于10m的疏散走道通至最近的安全出口。当该场所设置自动喷水灭火系统时，室内任一点至最近安全出口的安全疏散距离可分别增加25%。 也就是说最多37.5m就要设置一个消防疏散通道，因此申滨路长达273m的长度设置有5个消防疏散通道也是可以解释的。
其次就是室外步行街+室内大盒子的布局，有点类似于万达金街（2016.11尚未开始销售）：
开发商的思路还是先把大盒子做起来，带动人气和商家信心，然后再把室外步行街销售脱手。
借鉴的是万达金街的模式：
类似于万达金街的模式：大盒子商业+室外一拖二步行街——
套用一句俗语，让自持的归自持，让销售的归销售。自持的大盒子商业就尊重商业规划规律，安心的用运营是思路去做商业；而销售就设计出商业街的形态，包租也好，返租也好，做差价也好，寄托于整个大商业的发展从而实现开发收益平衡。
第一社区商业
洞察社区商业趋势，分享行业操盘经验
1—历史消息查看请点击右上角按钮， 选择“查看公众号”，点击“查看历史消息”2—知识分享请点击右上角按钮， 选择“分享到朋友圈”3—关注公众号长按以上的二维码，即可关注我们4—项目合作及推广Email:673345198@qq.com;电话/微信：18016258305。