科普|"酬金制”物业费能否免税？
这是2015年新闻《新民晚报》登出的一则故事，之所以翻出来，整理给大家，是因为这个故事中，含有酬金制、税务等关键的信息，希望大家可以从中得到一些有养分的内容,你所拥有的困惑，可能别人已经提前遇到。
原文如下：
去年9月，浦东联洋地区的天安花园、华丽家族花园、御景园三个小区的业委会联名写信询问有关部门，“酬金制”小区能否免征营业税。去年10月和今年2月，市税务局两次给予书面答复，称“物业企业预售物业服务费属代收代付行为”，但“免征营业税”尚无说法。
天安花园业委会认为，“法无禁止即可为”，今年开始，单方面停止支付相关税费。
天安花园“吃螃蟹”
“法无禁止即可为”
作为三个小区里率先提出“免税说”的业委会，天安花园业委会主任施引曙和副主任褚锡耀颇具前瞻性。早在这届业委会成立之初，深谙国家税务制度的业委会成员，对酬金制小区物业费征收营业税就有异议。依据是2003版的《物业服务收费管理办法》定义“酬金制”：预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足，均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
2011年，北京市地方税务局“关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告”称，两种酬金制方式适用免税政策，一，物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；二，业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。
北京实施不久，浙江也紧随其后，发布了酬金制小区免税的实施办法。2013年，浙江省有关部门下发的“物业服务业税收扶持政策的通知”，提出的免征营业税的条件基本与北京的政策如出一辙。
但是，天安花园业委会翘首以盼的上海地方政策，迟迟没有露面。
去年，自贸区负面清单公布，明确除了清单上的禁区，其他行业、领域和经济活动都许可。施引曙和褚锡耀退休前，都在大型重点企业中担任中层管理者，对国家各类新政反应灵敏。负面清单的颁布使他俩灵光一闪，“法无禁止即可为，自贸区也支持先行先试，小小的天安花园为什么不当第一个吃螃蟹的人？”
去年9月，天安花园业委会率领相邻的华丽家族花园和御景园，共同起草了这份《关于酬金制小区物业管理费不征收营业税的申请报告》，分别发送给市人大、市房管局、上海地方税务局。报告特别指明，小区每年缴纳的营业税在20万元以上，加上保安公司、保洁公司、绿化公司和物业企业工资成本发票以及设备维护公司的发票，总计税金达35万元，占预收物业费总额的10%，且营业税发票无法抵扣。
褚锡耀算了笔账，上海市最低工资标准上调，物业服务人工成本每年上涨，要保证服务质量只能涨物业费，“有了这20万，也许原先每户涨3毛，现在只涨1毛，成本压力瞬间释放，这笔钱相当有诱惑力。”
争取物业支持
破釜沉舟差点翻脸
去年10月8日，天安花园业委会主任施引曙作为代表，收到了来自上海市地方税务局的书面回复。对方承认，酬金制是物业收费中较为特殊的一种收费方式，业主缴纳的物业费归全体业主所有，物业公司作为职业经理人，按业委会授权，预收物业费，对日常支出单独进行账务处理，“代为管理和核算，属代收代付属性。”
同时，对方也表示，税收管辖权在中央，上海税务机关贯彻执行的相关政策，完全按照有关文件执行。目前已开展了对物业管理试行酬金制收费有关营业税问题的调研，重点关注收费形式、开票方式、计税依据、成本核算等方面。但业委会最关心的“免税”一说，对方没有给予正面答复。
虽然，上海市地方税务局的回复不尽如人意，天安花园业委会却没有放弃“第一个吃螃蟹”的念头。
施引曙和褚锡耀到处走访学习，还专程前往天安花园物业管理方，上海科瑞物业管理发展有限公司的企业税务注册地奉贤区税务局，得出的结论都一样——酬金制小区物业收费属代收代付属性。
由此，今年2月，天安花园业委会经讨论后决定，再次发函给科瑞物业，要求管理处收管理费只开具收据或在发票上注明酬金制代收代付。并承诺“由此产生的法律后果均由业委会承担，与科瑞物业无关”。
事情仍然不是一帆风顺的。科瑞物业作为上海市一级资质的名牌物业企业，管理着各种业态的楼盘项目，拒绝交税还是大姑娘上轿“头一回”。业委会和物业开始了旷日持久的沟通，最后几乎是在业委会的威逼下，科瑞才不得不妥协，表示先将应纳税的款项留存，暂不缴纳，等待税务机构追究时和业委会一起努力。“科瑞要是再不答应，我们就要解除物业服务合同，几乎是撕破脸了，为业主争取点利益，真是不容易。”褚锡耀苦笑着说。
此时已是3月，在业委会的大力宣传下，前两个月“摒老”没交物业费的业主，涌向科瑞物业天安花园物业管理处交费。小区总共才891户业主，呼拉一下，近300户业主爽气地付清了全年物业费。没有一个人唱“反调”，大家都说：“业委会为我们业主办了件大好事！”
众说“酬金制”
制度真空亟待完善
上海市物业管理行业协会秘书长许玉彪表示，与国外先进国家相比，国内实行的所谓酬金制物业服务计费方式，只能算是“假酬金制”，与之匹配的各类法律法规尚属真空阶段，“虽然北京、浙江已有先例，上海还未出台免征酬金制小区物业费营业税的通知或文件。”
许秘书长赞同酬金制小区物业费“代收代付”属性的理解，同时他也指出，虽然“法无禁止”，但业主拒付税金的行为只能属于个别行为，不足以在行业间推广。“说到底，征收营业税属于企业与企业之间的经营范畴，一旦有法可依，将会牵一发而动全身”，许秘书长告诉记者，酬金制的争议不仅限于营业税税金方面，行业内有关物业企业提取酬金的比例等问题，也缺乏统一的规范，酬金提取比例从8%至15%都有，“协会作为行业自律组织也希望，国家有关部门积极开展对酬金制相关问题的调研，尽快有一个说法。”
广东省华南和谐社区发展中心负责人、著名社区问题专家周活宁认为，物业管理费是否应征税的问题，首先由收费主体来决定。如果是物业公司作为收费主体向业主收取，不管是采用包干制还是酬金制，在扣除物业管理成本之后，有多少利润就缴纳多少所得税，这是没有争议的。至于是否需要缴纳营业税，那就要取决政府是否对物业企业实行此项减税了。对物业管理费征收营业税的问题，一向是物业管理企业关注的重点，如果深圳市政府将来实施结构性减税举措，可能首先惠及的是物管企业这块税负。
如果物管费收费主体是业委会，所收取的全部物业管理费都应视为代收代支，结余则作为小区续存物业维护和维修资金，这样运作就既不会产生营业税，更不会产生所得税。物管公司向业委会收取酬金需开具营业发票，物管企业就得承担酬金部分的营业税和所得税。
北京市瑞赢物业研究所首席咨询师朱孝安透露，北京市在制定免税政策时，考虑到酬金制小区物业费是按“物业运行成本 + 酬金”的形式制定的。“物业运行成本”资金属全体业主的共有，接受业主的监督和审计，不够的由业主续筹，剩余的接转下一年度。这笔钱不算物业公司收入，不交营业税和所得税，这样可以降低业主的负担。只有“酬金”是物业管理企业的收入，应该相应纳税。由于“酬金”产权属物业管理企业，业主无权干涉其使用。
朱孝安认为，虽然国内其他地方政府还未出台免税政策，但酬金制模式已是大势所趋，酬金制免税的政策也将为广大业主带来“利好消息”。