沪修订住宅物业管理规定，明确业主、业委会、物业职责

市十五届人大常委会第七次会议表决通过《上海市人民代表大会常务委员会关于修改<上海市住宅物业管理规定>的决定》（以下简称《决定》），将于明年3月1日起正式施行。

小区里的事该由谁来管？

业委会应如何发挥作用？

物业费的定价怎么规范？

《决定》坚持问题导向、需求导向和效果导向，针对物业管理矛盾最集中、社会关注度最高的重点突出问题进行细化完善，聚焦了小区里居民身边那些“急难愁”的“大事”。

@管理部门

本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。

居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。

@业主

您将享有以下权利

按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；

参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

选举业主委员会委员，并享有被选举权；

监督业主委员会的工作；

监督物业服务企业履行物业服务合同；

对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

监督专项维修资金的管理和使用

法律、法规规定的其他权利。

您应履行以下义务

遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；

遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

按照有关规定交纳专项维修资金；

按时交纳物业服务费；

履行其承担的房屋使用安全责任；

向业主委员会提供联系地址、通讯方式；

法律、法规规定的其他义务

@业主委员会

委员会应履行以下职责

召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；

代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案；

拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；

拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；

监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；

业主大会赋予的其他职责。

关于任期届满换届

业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

关于提前换届

业主委员会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议；业主大会应当启动提前换届改选程序：

业主委员会委员人数不足半数的；

业主委员会连续六个月未开展工作的；

业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的；

因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。

@物业公司

关于收费标准

物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。

市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告；实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。（公告应当在物业管理区域内显著位置予以公示）

关于物业的临时保障机制

区房屋行政管理部门应当建立临时物业服务企业预选库。物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。未成立业主委员会的，经百分之二十以上业主提请，由居民委员会或者村民委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。

临时物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

关于物业的紧急维修

发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：

水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；

电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；

外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；

屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

小区的公共收益怎么用？

根据《决定》，利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。

公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。

公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

小区里的停车难问题怎么破？

关于车位

根据《决定》，物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

区人民政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当提出错时停车方案，鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

关于停车费

建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当在与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。

车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。

业主、业主委员会、物业服务企业

应当按照本市生活垃圾分类管理的规定，履行相应的义务。

（信息来源：上海发布）

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