观点|“物业收费管理办法”不需要修订！直接废止是最好的修订！

一月份看到新闻，江苏省物价局公布了《江苏省物业服务收费管理办法》修订稿，公开征求意见。简单看了一下修订稿，觉得有点荒诞，这个办法不需要修订，直接废除，是对社会最好的帮助。

物业费是“收费”么？应该是业主的AA制！

      “物业费”是业主为了维护自己不动产的共有部分，为了管理共有财产和公共事务而共同筹集的资金。物业费是业主的共同财产，不是物业公司向小区提供物业服务的劳务对价，更不是物业公司的营业收入。

法律上所称的“收费”，通常是指没有提供商品或者服务（无对价），依靠行政权力收取的费用。1998年10月21日国家计委等八部门联合发布《收费许可证管理办法》，开宗明义，“本办法适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织。”对这些机构的收费，实行许可证管理，是因为它们的“收费”以公权力为后盾，不以平等有偿为基础。

然而不知道从什么时候起，行政机关把“收费许可证”用到了老百姓头上，小区收停车费，也要到物价局办“收费许可证”，这是典型的偷梁换柱。民事主体之间因提供服务而获得对价，不是收费，而是交易。行政机关干涉这类交易，属于干涉合同自由，没有任何法律依据。

物业费中的绝大部分都用于业主的共同事务，即使在业主自行管理的情况下，没有聘请物业公司，业主照样要交物业费，这也说明物业费不是物业企业的劳务对价，是业主为了管理共有财产和公共事务而共同筹集的资金。

政府制定物业费指导价违反价格法

法治社会，政府不是想管什么就可以管的，它的一切行为，都要有法律依据。政府管理价格的权力来自于《价格法》，对其价格管制权力的约束也来自价格法。价格法的基本原则是“大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”（第三条）而“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的，只有三种商品两种服务，即“（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。”（第十八条）物业费不属于这五种价格中的任何一种，甚至根本就不是服务价格，政府硬要去管，是滥用权力。

地方政府管制物业费与小区停车费，违背中央政令

2014年12月国家发改委发出“发改价格[2014]2755号文件”，要求各地方政府放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格。在这个背景下，许多地方修订物业管理条例，都删掉了物业费实行政府指导价的规定，为什么江苏省还要搞“物业服务收费管理办法”？国家发改委是国家最高价格主管机关，它代表中央政府发布的政令，四年地方政府都不执行，坚持另搞一套，老百姓就不由要问，法律你们不遵守，中央的命令你们不执行，凭什么你们制定的文件，我们就要遵守？

未入住业主的物业费打七折，毫无道理

看到媒体报道，才知道现行的“办法”有“未入住的业主按70%交物业费”的奇葩规定。虽然在这次的修订稿中删除了，但可以看出，之前的“立法”有多草率。

物业费是业主的义务，无论他入住小区与否，都要承担这个责任，他没有入住，义务就可以打七折？那么他作为业主的权利，比如他的表决权，是否也只算70%？

建筑物竣工之后，就发生维修养护的问题，住宅小区交付使用后，就发生环境卫生和安全秩序的管理问题，业主入住不入住，物业费都是要发生的，正是基于这个道理，开发商建成的房屋竣工后没有交付的，也要全额交纳物业费。它作为大业主，不能主张说这些房子都没有入住，我只应交70%物业费，那么，小业主有什么理由少交？

物业费作为业主的AA制，纯粹是业主内部的私事，就算这事儿可以商量，做决定的也只能是业主大会，政府凭什么当业主的家？凭什么减免未入住业主的义务？

这样简单的道理，“立法者”都没有搞清楚。这次公开征求意见稿把这个规定删掉了，说明当初这个规定就是错误的。其实错的岂止这一条，整体上就错了，所以删一条还不够，应当整个废止。

“物业乱收费”与“业主不交费”都是民事问题

征求意见稿中规定，物业企业乱收费，除了价格部门处罚外，物业管理行政主管部门还要纳入失信企业名单。什么叫乱收费？有合同依据，但超出了政府的“指导价”，这是通常政府认为的“乱收费”。而依照法律规定，合同才是确定物业费标准的唯一依据，所谓“政府指导价”才是乱政。所以，不符合“政府指导价”并非违法行为，行政机关违反价格法随意干涉物业费标准才是违法的。

至于说物业企业会不会超过合同约定收取物业费，这种可能性存在，但毫不足虑。业主都不傻，不可能物业说交多少，就交多少。明明合同写的是二元，他要别人交三元，他又没有公权力做后盾，哪能把自己的意志强加给业主？就算他想强收，有什么手段？业主作为一个群体，有能力与其对抗，还可以诉诸法律，请求法院维护业主权益。

业主拒交物业费，确实是当前物业管理中的普遍现象。但这也是民事债务问题，属于个别业主对全体业主的欠债，可以由物业公司或者业主委员会通过民事诉讼来追讨，这也不是行政机关通过红头文件可以解决的。

公权力在私权领域边界在哪？

许多行政机关依法行政的观念相当淡漠。它们很少考虑法律的原则和具体规定，一心只想推行自己的想法。以为只要手中有行政权力，再用法规的形式包装一下，这就是依法行政。他们忽视公共领域和私人领域的界限，不明白公权与私权的分野，这不仅是这个文件的问题，而是行政管理中普遍存在的问题。

物业管理虽然是一个新事物，但这纯粹是业主自治事务，属于典型的私法范畴。2007年实施的物权法确认了这一点，使之成为区分所有权制度的基础。但遗憾的是，从物业管理条例到部门规章，从地方法规到地方文件，都没有把这个原则一以贯之，以至于在这个领域，公权力干涉私法事务的倾向越演越烈。这才是下一步国家和地方物业管理立法和修法的重点所在。

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