【微课·与“民”同行】民法典物权编之理念变化和增改亮点阐释
“有恒产者有恒心。”物权是民事主体依法享有的重要财产权，物权制度是产权保护的基石。《中华人民共和国民法典》（以下简称为《民法典》）物权编规定了各类财产关系的物权制度，在民法典各分编中位列第一编，重要性可见一斑。本课试图通过分析立法思路的变化，围绕重要的新增及修改内容作粗浅梳理，与大家共同开启物权编初探。
一、物权编概述
二、值得关注的立法理念变化
（一）请求权基础理论的法律确认
（二）面向经济社会发展的积极调整
（三）对司法实践经验的科学借鉴
三、物权编之增改亮点
（一）完善业主自治制度 打破维修资金沉睡状态
（二）创设新型用益物权“居住权” 实现 “居者有其屋”
（三）“三权分置”释放农村经济活力 推进乡村振兴战略
（四）创设动产担保制度 助力优化营商环境
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一、物权编概述
物权法律制度调整因物的归属和利用而产生的民事关系，是最重要的民事基本制度之一。2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》正式实施。《民法典》物权编在现行物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。《民法典》物权编共5个分编、20章、258条，主要内容有：
第一分编通则。通则规定了物权制度基础性规范，包括平等保护等物权法基本原则，物权变动的具体规则，以及物权保护制度。第二分编所有权。所有权是物权的基础，是所有人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。本编规定的所有权制度，包括所有权人的权利，征收和征用规则，国家、集体和私人的所有权，相邻关系、共有等所有权基本制度。第三分编用益物权。用益物权是指权利人依法对他人的物享有的占有、使用和收益的权利。本编规定了用益物权制度，明确了用益物权人的基本权利和义务，以及建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等用益物权。第四分编担保物权。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权。本编对担保物权作了规定，明确了担保物权的含义、适用范围、担保范围等共同规则，以及抵押权、质权和留置权的具体规则。第五分编占有。占有是指对不动产或者动产事实上的控制与支配。本编对占有的调整范围、无权占有情形下的损害赔偿责任、原物及孳息的返还以及占有保护等作了规定。
二、值得关注的立法理念变化
（一）
请求权基础理论的法律确认
“无请求权基础即无请求权。”近年来，请求权基础分析方法在学术研究、法学教育中炙手可热，而司法实务对请求权基础分析方法的应用则犹在学术研究之上。《民法典》为呼应这一方法需求，强化了请求权基础思维在立法中的运用。请求权基础的体系化，反映了立法技术的科学化与精细化。体现在具体的条文表述上，《民法典》将有关请求权基础条文的表述为“请求”。如《民法典》第287条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”同时，立法通过“依法”等用语对请求权基础的变更作出了提示。如《民法典》第238条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”较《物权法》第37条新增的“依法”二字，提示了物权保护之损害赔偿的本质是侵权行为等债权请求权，行使权利时需考虑其构成要件与诉讼时效等问题。
（二）
面向经济社会发展的积极调整
党的十八届三中全会指出，全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化，实现这一目标离不开城乡社区治理的现代化。《民法典》对此作出回应，在注重保障业主建筑物区分所有权的基础上，进一步激发了社区自治的活力。如《民法典》第278条，将《物权法》第76条第（五）项筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金拆分为两项，将筹集和使用分离，降低了决议使用维修资金的门槛，打破了维修资金的沉睡状态。《民法典》第281条，在《物权法》第79条的基础上进一步规定，屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，体现了维修资金可用之处的广泛性。
（三）
对司法实践经验的科学借鉴
民事单行法施行多年，司法实务界在实践中积累了大量的裁判经验。最高法院的司法解释是对司法经验的高度凝结，《民法典》的编纂从中汲取了大量养分。《民法典》对司法解释的总结或吸纳大体存在以下两种模式。其一为较为普遍的“吸收+修改”模式。例如，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条基础之上，《民法典》第282条规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。其二为“吸收+解释说明”模式。例如，关于“住改商”规则的问题，《民法典》将《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定进一步明确，强调指出“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。这一做法在化解司法实践相关争议的同时，也保障了业主的生活安宁。
三、物权编之增改亮点
（一）
完善业主自治制度 打破维修资金沉睡状态
长期以来，我国虽已建立业主自治、物业服务等基本制度，但实践中业主自治手段缺乏、物业服务问题突出、维修资金使用困难的现象仍普遍存在。为此，《民法典》物权编作出了以下积极调整。
第一，细化了业主大会的自治规则。《民法典》第278条除对业主共同决定事项进行增补调整外，就具体表决比例及规则也作出了新的规定。就近年频频引起公众关注的业主共有部分的经营收益分配问题（如电梯间广告、小区快递柜等），《民法典》第282条作出回应，“在扣除合理成本之后，属于业主共有。”同时，《民法典》第286、第287条明确了对业主和业主大会的维权措施、维权路径等事项的规定。
第二，优化了业主团体表决规则。实践中，业主团体的决议往往难以满足现行法律规定的条件，业主团体开会难、表决难等问题严重制约着社区自治的开展。《民法典》降低了决议门槛，对表决规则作出了两个重要修改。首先，根据共同决定事项对业主的利害关系与重要程度，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置不同的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”；其次，计算表决比例时将参与表决的业主人数和专有部分面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。如此一来，业主团体开会难、议事难、表决难的问题将得到有效解决。
第三，打破了维修资金的沉睡状态。针对维修资金的启用，除了上文提到的降低使用维修资金的决议门槛，扩大维修资金可用之处范围之外，《民法典》还明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。较物权法增加的“定期”二字，对物业服务企业等主体施加了明确的义务，对于防止维修资金的滥用，保障业主的知情权与监督权具有重要意义。
（二）
创设新型用益物权“居住权” 实现 “居者有其屋”
为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房、租购并举制度的要求，让全体人民住有所居，《民法典》第二编第十四章单独一章增加规定了“居住权”这一新型用益物权，对居住权可以依照合同、遗嘱设立，以无偿为原则，居住权不得转让、继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等事项作出了规定。这些规定体现了居住权的人身性和保障性，践行了满足“居者有其屋”“住有所居”的朴素追求。居住权的规定也贯彻了物尽其用的立法宗旨——让有限的资源最大程度地发挥其效用。
居住权作为一种用益物权，是一种绝对权。居住权人对房屋具有较强的管领力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。通过登记而设立的居住权具有对世性，能够对抗第三人，当事人利益由此得到了最大程度的保护。比如，如果房屋存在居住权登记，即使所有权人出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，最大限度地避免了因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现的情况。
居住权入典是此次民法典编纂的一大亮点。国家首次在民商事基本法的层面明确居住权，有利于完善住房保障体系、提升房屋的利用效率，保障拆迁安置住户的居住权益以及机关事业单位工作人员家庭成员的居住权。
没有登记，则不产生居住权。那些设立了居住权的房屋，其自由处置是受到限制的，在房屋交易过程中可能会遇到一些法律障碍，即虽然交易的房屋可以办理不动产权证的过户登记，新房东也不能赶走依合同约定，或者依遗嘱方式居住的居住权人。需要提醒大家的是，今后购买二手房，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。房屋之上存在的居住权将对当事人间的交易目的、交易过程以及权利义务产生重要影响。
（三）
“三权分置”释放农村经济活力 推进乡村振兴战略
首先，《民法典》赋予了农村集体经济组织以特别法人地位，确认了其市场主体资格，对于助力畅通农村集体经济运行机制、推动农村集体产权制度改革具有深远意义。《民法典》第96条明确规定，农村集体经济组织为特别法人。第99条第一款再次明确规定：“农村集体经济组织依法取得法人资格。”这为农村集体经济组织消除身份上的尴尬提供了法律依据。具有法人资格后，农村集体经济组织可以进行规范登记和规范化运营，拥有全国统一社会信用代码，可依法独立从事农村集体资产经营管理和市场经营活动，并可相应开展一系列改革措施。
其次，《民法典》通过规则创新，落实了中央关于国有土地所有权、土地承包权、土地经营权三权分置的要求。第334、第339条明确规定，土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让，可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。《民法典》对土地经营权的规定，适应了当下的农村现代化和规模化经营要求，强化了土地流通性。同时，《民法典》还与2019年修订的《土地管理法》做好了衔接。物权编第243、第244条明确规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
第三，《民法典》还对土地经营权的登记、流转、融资担保等作出了明确规定，有利于充分发挥土地价值，保障农民财产权利。第341条规定：“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”该条规定以登记的方式保障了土地经营权以及基于土地经营权而生的交易安全。此外，农村土地承包法第47条还就土地经营权的融资担保作出了规定，极大地释放了土地经营权的融资潜力，解决了农民融资难、融资贵的问题。因此，《民法典》物权编担保物权分编也相应地删除了关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，为进一步发掘农村土地价值提供了制度保障。
（四）
创设动产担保制度 助力优化营商环境
近年来，就非典型担保合同的效力，司法实务界逐渐形成共识，即不违反法律、行政法规强制性规定的非典型担保合同有效。《民法典》为回应现实生活的需要，突破了传统民法的桎梏，为未来动产物权担保统一登记制度的设立预留了空间，尽可能统一了担保物权竞存时的受偿优序规则，缓和了流担保效力规定的刚性。
首先，《民法典》新增“动产购买价款抵押担保的优先权”这一“超级”优先受偿制度。第416条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”这是我国首次在立法层面为担保货物价款而设立的动产抵押权赋予“超级优先权”地位，并将其纳入担保物权体系。同时，《民法典》第642条第2款规定：“出卖人可以与买受人协商取回标的物；协商不成的，可以参照适用担保物权的实现程序。”该项规定明确了所有权保留买卖的非典型担保属性，并为其赋予了动产担保的程序保障。
其次，《民法典》第414、第415条明确了实现担保物权的统一受偿规则，对动产担保的实现顺序作出了明确指引，填补了此前因规则分散、缺乏而产生的制度缺漏。同时，《民法典》第403、第641、第745条对动产抵押、所有权保留、融资租赁的对抗效力统一作出“未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，构建起逻辑统一的登记型动产担保规则，为建立统一的动产担保登记制度留下了空间。
此外，《民法典》第406条明确为抵押权赋予了追及效力，这可谓是一处颠覆性的立法变化。《物权法》第191条要求抵押物转让须经抵押权人事先同意，除非“受让人代为清偿债务消灭抵押权”。这一规定不仅增加交易成本、有碍交易效率，而且有悖抵押权的对物效力。《民法典》第406条第1款对“抵押人可自由转让抵押财产、抵押权不受影响”的规定，更为符合担保物权的基本法理。
往期回顾
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第54讲：【微课·行检微课堂】行政诉讼的受案范围第53讲：【微课·政治轮训第1讲】书写“检察之为” 助力“中国之治”点击文末左下角“阅读原文”获取更多课程内容