行政主管机关为已做抵押登记房屋办理的产权证，应予撤销 ---一起房屋产权行政登记纠纷典型案例法律评析

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-005）

【关键词】

房屋所有权证  抵押登记  房屋产权证撤销  具体行政行为

【要点提示】

已经办理抵押登记的房屋，国土资源和房屋管理局仍为案外第三人办理涉案房屋所有权证的，该房产证应被撤销。

【案情简介】

原告：陈某、李某、佘某

被告：某县国土资源和房屋管理局

第三人：蒲某

三原告共同购买某开发商建设的一套商铺，并签订了《商铺认购协议书》。合同签订后，原告陆续缴纳购房款80万元，某开发商交付房屋并为三原告以该房屋抵押贷款出具购房证明。在三原告所购房屋经装修并投入商业营运后，某开发商以原告违约为由诉请某县法院解除协议。在诉讼过程中，第三人虚报、隐瞒房屋权属情况申请产权登记，被告依第三人申请将三原告所购房屋登记在第三人名下，为其颁发房地产权证。

2010年三原告诉至法院，请求：判令撤销某县国土资源和房屋管理局登记的诉争房屋所有权证。

【法院判决】

法院经过审理后最终认为：原告在认购房屋并与开发商订立购房合同后，以该房屋办理了抵押登记，其具有公示效力，被告某县国土资源和房屋管理局应当知晓该事实，但被告受理第三人颁证申请后，在明知房屋权属存在争议的情况下仍向第三人颁发了房屋产权证。被告的颁证行为所依据的主要证据不足致事实认定错误，应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项规定（注：现为《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项规定），作出判决：撤销某县国土资源和房屋管理局向第三人蒲某颁发的房屋所有权证。

【案件评析】

一、认定本案中撤销房屋所有权证的依据是什么？

依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

即“谁主张、谁举证”的基本原则，本案中，某县国土资源和房屋管理局辩称自己不知晓诉争房屋已经办理抵押这一事实，但无法提供证据证明，亦未履行谨慎、全面产权审查之义务，所以法院认定被告应当知晓该事实。

其次，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项之规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：...适用法律、法规错误的…”。因此，某县国土资源和房屋管理局在明知涉案房屋办理抵押登记的情况下，仍向第三人颁发房屋产权证的行为，应予撤销。

二、房屋所有权证被判撤销的法律后果是什么？

构成可撤销具体行政行为的条件，主要是具体行政行为违法和明显不适当。在程序法上，可撤销的具体行政行为必须经过法定程序由国家有权机关作出撤销决定，才能否定其法律效力，当事人在撤销决定作出之前，一直要受该具体行政行为的约束。

但是在实体法上，具体行政行为被撤销的效力可以溯及至该具体行政行为成立之日。具体行政行为因为被撤销而丧失或者不能取得法律效力后，如果相关义务已经履行或者已经执行的，能够恢复原状的应当恢复原状；被撤销的具体行政行为给当事人造成损失的，应当由行政机关承担赔偿责任。

本案中，房屋所有权证已经颁发，应当恢复到尚未颁发的状态，故法院判决撤销某县国土资源和房屋管理局向第三人颁发的房屋所有权证恢复为初始状态。

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