已拆迁的农村房屋，买卖合同无效，后续纠纷如何处理？ ---付某与徐某宅基地房屋买卖合同纠纷案法律评析

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-014）

【关键词】

宅基地房屋买卖合同  拆迁  赔偿  合同无效

【要点提示】

农村宅基地房屋被拆迁后，该房屋买卖合同被确认无效。因拆迁奖励款、搬迁费均为依附居住权产生，买受人无须赔偿。但，其地面附着物补偿款，应被认定为出卖人因收房协议无效受到的损失，买受人应对该部分损失予以赔偿。具体赔偿比例，应综合考虑双方的过错程度、房屋增值损失及修缮费用等因素。

【当事人信息】

上诉人：付某（买受人，原审被告）

被上诉人：徐某（出卖人，原审原告）

【案情简介】

1987年，徐某（女）之兄徐某1将自己所有的涉案房产赠与徐某，徐某在此房屋内居住。

1997年，徐某（女）搬离涉案房屋，该房屋钥匙由徐某之子刘某掌管。2001年，刘某以徐某1名义（刘某为代办人）与付某（注：并非涉案房屋所在村的集体经济组织成员）达成协议，将涉案房屋以6000元的价格转让给付某居住使用，2009年，徐某向法院起诉，要求确认刘某、付某签订的协议无效。

2010年，经法院终审判决认定徐某胞兄徐某1将自有房产赠与徐某，赠与成立，徐某应取得涉案房产所有权，徐某之子刘某与付某协议转让房产，应当认定刘某向外转让房产时徐某知情并同意，刘某的房屋转让行为系徐某的代理行为，该代理行为产生的法律后果应由徐某承担。因付某并非涉案房屋所在村的集体经济组织成员，徐某之子与付某签订的售房协议违反了土地管理法的强制性规定，故刘某与付某签订的房屋转让协议无效。

2010年，因涉案房屋拆迁，付某与房屋所在村委签订房屋拆迁协议，并于2010年3月支取拆迁奖励款16000元、地面附着物补偿款64000元、2010年4月至2010年9月搬迁费1900.80元。原审法院支持付某赔偿徐某地面附着物50%的份额，为32000元（即：64000*50%）的补偿款。付某上诉至法院，请求：降低付某赔偿徐某地面附着物50%，为32000元（即：64000*50%）的补偿款。

【法院判决】

法院判决：付某返还徐某地面附着物30%的份额，为17400元[（64000-6000）*30%]。

【案件评析】

一、农村宅基地房屋买卖合同被确认无效后，买受人应返还哪些拆迁补偿款？

刘某与付某签订的房屋买卖协议已经生效判决确认为无效协议。根据合同法的相关规定，协议无效后，双方因该协议取得的财产应予以返还，徐某收取付某的6000元购房款应当返还给付某。因涉案房屋已经拆迁，付某支取的拆迁补偿包括拆迁奖励款16000元、地面附着物补偿款64000元、2010年4月至2010年9月搬迁费1900.80元，其中拆迁奖励款、搬迁费均为依附居住权产生，不应认定为协议无效造成的损失，其中地面附着物补偿款64000元，应当认定为徐某因收房协议无效受到的损失，付某对该部分损失应当予以赔偿。

二、农村宅基地房屋买卖合同无效时，买、卖双方应承担怎样的法律责任？

农村宅基地房屋买卖合同无效后，出卖人承担缔约过失责任，买受人的损失为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。间接损失是指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另行订立合同的机会，结果是买受人无法享受因房屋价格上涨而带来的增值利益。

本案中，双方当事人在明知国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物的情况下而自愿对涉案房屋进行买卖，导致合同无效，双方均有过错。徐某作为出卖方，在交付涉案房屋多年后又主张合同无效，要求付某返还房屋，明显违背了诚实信用原则，应承担主要责任，付某作为守约方承担次要责任。本案中，法院综合考虑以上双方的过错程度、房屋增值损失及修缮费用等因素，酌情确定徐某、付某的责任承担比例为7：3，我们认为是合适的。

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