未经遗产分割的宅基地房屋是否可以买卖？合同效力如何？

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-015）

未经遗产分割的宅基地房屋是否可以买卖？合同效力如何？

---姚某2及其他继承人与郑某宅基地房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】

宅基地  继承  房屋买卖合同  村集体经济组织成员  共同共有  无权处分

【要点提示】

继承人尚未对房屋进行遗产分割的，该房屋应属继承人共同共有。在未经其他继承人同意的情况下，擅自与村集体经济组织成员的买受人签订《宅基地房屋买卖合同》，构成无权处分。但，该无权处分行为并不影响作为原因行为的房屋买卖合同效力。

【当事人信息】

原告：姚某2及其他继承人（原审原告、上诉人）

被告：姚某1（出卖人）、郑某（买受人）（原审被告、被上诉人）

【案情简介】

姚某、张某在某村有房屋四间及院落一处。姚某于1990年去世，张某于1983年去世。姚某、张某未留有遗嘱，其继承人亦未对其遗产进行分割。郑某系该村集体经济组织成员。

2011年，姚某1与郑某签订宅基地房屋买卖合同，合同约定：姚某1将涉案宅基地及房屋出售给郑某，并保证涉案宅基地的使用权属姚某1使用，在转让使用权前姚某1保证没有将涉案宅基地使用权进行抵押，也不存在纠纷、债权、债务纠纷，如涉案宅基地使用权交接后因姚某1发生在转让前存在债权、债务纠纷，姚某1承担全部责任，郑某一次性付清全部金额等内容。该村民委员会在合同上盖章，表示同意双方买卖。合同签订后，郑某给付姚某1房款。

姚某2认为：姚某1在未与其他合法继承人协商的情况下，私自将姚某、张某所建涉案房屋卖给郑某，侵犯了其他继承人的法定继承权。

由此，姚某2及其他合法继承人诉至法院，请求：依法确认姚某1、郑某签订的房屋买卖协议无效。

【本案争议焦点】

姚某1、郑某所签订的《宅基地房屋买卖合同》的效力问题。

【法院判决】

法院判决：驳回姚某2及其他继承人的诉讼请求。

【案件评析】

一、姚某1、郑某所签订的《宅基地房屋买卖合同》为何有效？

首先，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋系姚某、张某之遗产，因其继承人尚未进行遗产分割，故该涉案房屋应属继承人共同共有。

姚某1未经其他继承人同意擅自处分共有房屋，侵犯了其他继承人的共有权利，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，姚某1未经其他继承人同意擅自处分共有房屋，已构成无权处分，但该无权处分行为并不影响作为原因行为的买卖合同效力。

其次，买受人郑某系该村集体经济组织成员，该《宅基地房屋买卖合同》经过该村村民委员会认可，亦不违反法律、行政法规的相关规定，故姚某1、郑某所签订的《宅基地房屋买卖合同》有效。

二、为何无法认定郑某采用欺诈方式与姚某1签订《宅基地房屋买卖合同》？

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，姚某2及其他继承人未提供证据予以证实，且郑某予以否认，故法院对此不予采信。

易居房产律师团队温馨提示：农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;2、转让人与受让人同为本村村民;3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

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