买方误解并拒交税费，自行成交价值千万的房屋买卖合同被判解除！
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-016）
买方误解并拒交税费，自行成交价值千万的房屋买卖合同被判解除！---肖某诉王某房屋买卖合同纠纷案法律评析
【关键词】
税费负担 房屋合同价款 净得总价款 自行成交 示范合同文本 合同解除 根本违约 约定解除权 法定解除权
【要点提示】
买卖双方在签订房屋买卖合同过程中，如果直接将示范合同文本作为商品房买卖合同签约使用文本样式，那么双方应当协商确定合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，即涉及选择内容，应按该条的说明以√方式选定，不应有空项；涉及实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
易居房产律师团队温馨提示：本案由于买卖双方自行签订合同不规范，对于选择部分未进行任何勾选，造成买方对于税费的承担产生误解继而在合同的履行过程中不愿意负担税费，买方的根本违约导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，最终买卖合同被判解除。房屋买卖中最重要的就是房屋买卖合同，建议您在签订购房合同前咨询专业律师或是请律师全程参与陪购以规避风险、减少损失。
【案情简介】
原告、买方：肖某
被告、卖方：王某
2013年4月，肖某购买王某位于北京市朝阳区某小区1201号房屋一套，双方未通过居间公司而是自行成交，直接使用了北京市建委发布的合同范本签订了《房屋买卖合同》，但是对于该合同中涉及税费负担的选择部分，双方均未进行勾选。
当日，肖某与王某又签订了《补充协议》，约定：一、房屋合同价款为700万元，配套设施价款为500万元，卖方净得总价款为1200万元；二、支付方式：1、合同签订当天买方支付甲方定金50万元整，2、在2013年5月10日前买方支付卖方首付款459万元，3、双方在过户当天（2013年8月某日前），买方支付卖方全部房款700万元；三、违约责任：买方逾期付款超过七日的，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知书送达之日起七日内按照累计的预期应付款的200%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款项。
合同签订当天，肖某通过银行转账方式向王某支付购房定金50万元，后二人在履约过程中因为税费负担发生争议。肖某认为：《房屋买卖合同》中已经具体载明了出卖人承担的税费和买受人承担的税费，故税费应当由二人分别承担各自的部分；王某却认为：《补充协议》中“净得总价款”说明房屋所得价款为1200万元，税费自然由肖某承担。因双方僵持不下、肖某迟迟不肯承担税费甚至首付款不能按期支付，2013年5月18日，王某通过邮寄方式向肖某发出了解除合同通知书，以双方就房屋的税费没有达成一致意见为由，单方解除房屋买卖合同及补充协议。肖某于2013年5月19日收到解除合同通知书。
肖某有异议，认为是王某违约在先执意要求解除合同，将王某起诉至法院，请求法院：判令王某继续履行房屋买卖合同。
【法院判决】
法院经审理后认为：双方签订的《房屋买卖合同》中，税费项目均属于选择内容，需要勾选，但双方并未进行勾选，可以认定双方在《房屋买卖合同》中并未对税费负担进行约定。
而在之后签订的《补充协议》中，双方明确对房屋买卖合同中的未尽事宜进行了约定，其中写明王某对1201号房屋的“净得总价款”为1200万元，无论从“净得”的词语释义还是交易习惯理解，都应理解为王某纯获得1200万元，可以认定双方已经约定税费由肖某负担。结合肖某自签订《房屋买卖合同》及《补充协议》直至庭审仍然拒绝负担税费，法院作出判决：确认肖某与王某就1201房屋所签订的《签订房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年5月19日解除。
【案件评析】
1、法院为何会判决解除该《房屋买卖合同》及《补充合同》？
首先，肖某与王某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。
其次，本案中，双方并未在《房屋买卖合同》中对税费负担进行有效约定，而在《补充协议》中约定了税费由肖某承担，从王某提交的证据看，王某在《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，一直就税费负担问题与肖某进行协商、要求肖某承担税费，但是肖某直至庭审仍拒绝负担税费。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条对合同单方解除权的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”肖某拒绝负担税费的行为，导致了双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行，王某无法达到按照约定价款出卖诉争房屋的目的，肖某的行为已构成根本违约，该合同应予以解除。
2、法院判决解除合同后，如何起算解除日期？
合同的单方解除根据解除的依据不同，分为约定解除权和法定解除权两种。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 这种情景下的解除，是约定解除权。
法定解除权的原因，是由法律直接规定的，以当事人的根本违约行为为前提的。当一方存在违约时，非违约方可以通过解除合同强制对方达到如同合同正常履行的状态。它是违约后的一种救济手段。合同法第九十四条规定了五种法定解除的情形，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…。”
解除合同效力的起算时间，根据当事人诉讼请求的不同分为以下两种情况：
1、如果一方当事人按照合同法第九十六条的规定，履行了合同解除的通知义务，另一方诉至法院请求确认解除合同通知效力的，法院经审查认为对方的异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；
2、如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。
《中华人民共和国合同法》第九十六条规定了一方当事人依据合同的约定解除权或者法定解除权主张解除合同时，合同解除的起算日期，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
本案既可以适用约定解除权也可以适用法定解除权，肖某和王某在《补充协议》中约定：买方在2013年5月10日前支付卖方首付款459万元，买方逾期付款超过七日的，卖方有权解除合同。2013年5月18日，王某通过邮寄方式向肖某发出了解除合同通知书，肖某于2013年5月19日收到解除合同通知书。后肖某对合同解除有异议起诉至法院，经法院审查肖某的异议不成立，另外肖某拒绝负担税费，合同已缺乏继续履行之条件，故法院确认合同予以解除，双方的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年5月19日解除。
声明：本文由易居房产律师团队依据现行法律法规整理而成，仅作学习、交流之用；禁止商业用途，如需转载请注明出处。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/(PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: zhangtaolawyer@sina.com
易居房产律师团队合照
专业专注房产 专注房产十三年
易居房产律师团订阅号
易居首席张涛律师订阅号