借名购买经济适用房，合同是否有效？

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-031）

借名购买经济适用房，合同是否有效？

---常某与张某房屋买卖合同纠纷案法律评析（借名买房典型案例系列1）

【关键词】

借名买房  继续履行  解除合同  经济适用房  无效  购房指标  产权登记

【要点提示】

认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则；但是作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；关于北京市经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界。换言之，2008年4月11日（含）以前签订，且并非是通过摇号程序取得的购房指标，不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

【当事人信息】

原告：常某（一审原告、反诉被告、二审上诉人）

被告：张某（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）

【案情简介】

常某与张某系中学同学，张某无购买经济适用住房资格。2006年，张某以常某的名义购买了涉案房屋，并由张某实际支付了购房首付款。后张某办理了涉案房屋的入住手续，涉案房屋交付后，张某对该房屋进行了装修并一直使用至今。现涉案房屋登记于常某名下，登记的房屋性质为经济适用房。涉案房屋之按揭贷款一直由张某偿还至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之贷款由常某进行偿还。

2014年，常某以返还原物纠纷为由将张某起诉至法院，要求判令张某返还涉案房屋。法院认为常某与张某存在借名买房关系，应先解决借名买房关系的效力和借名买卖关系所产生的相关权利义务纠纷，而后再解决涉案房屋是否返还问题，据此判决驳回了常某的诉讼请求。双方均表示购买涉案房屋并非通过摇号程序取得的购房资格。

常某诉至法院，请求：1、确认张某借用常某购买经济适用住房资格的借名买房合同无效；2、确认常某系涉案房屋的所有权人。

张某反诉至法院，请求：1、确认张某借用常某名义购买涉案房屋的借名买房合同有效；2、常某在过户条件成熟时协助张某办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张某名下为止。

【法院判决】

1、常某与张某就涉案房屋的借名买房合同关系有效；2、驳回常某的诉讼请求；3、驳回张某的其他反诉请求。

【案件评析】

一、法院为何认定常某与张某借名购买经济适用房合同有效？

生效判决已经认定常某与张某存在借名买房合同关系。本案争议焦点在于该借名买房合同关系是否有效。本案的特殊性在于，涉案房屋为经济适用房，属于政策性保障住房，这就涉及到上述借名买房行为的效力问题。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则；但是作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；实际上，北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日（含）为界，在政策适用上，前后有着明显差异。即“老房”，适用“老政策”。“新房”，适用“新政策”。[具体是：“老房”要上市，得满足缴纳契税或者办理房产证后满5年的要求，还要按照上市成交价的10%补交土地收益。而2008年4月11日之后购买的经适房，被称作“新房”。“新房”得满足“满5年”的条件不说，上市交易时，要按照上市成交价的70%补交土地收益。]

本案中，涉案房屋的购房合同系2008年4月11日以前签订，属于“老房”，适用“老政策”，且并非是通过摇号程序取得的购房指标，不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因借名买房合同关系有效，则常某要求确认其为涉案房屋的所有权人的诉讼请求，法院未予支持。

二、法院为何未支持张某要求常某协助办理涉案房屋产权登记？

根据北京市相关政策，涉案房屋现尚不具备上市交易条件，且涉案房屋的购房抵押贷款尚未还清，抵押尚未解除。基于上述不确定因素，张某要求判令常某在过户条件成熟时，协助张某办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张某名下为止的诉讼请求，法院亦未予支持。张某可在涉案房屋具备办理所有权变更登记条件时另行主张。

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