狂奔后 ！房企利润危机隐现

在经历上半年的加速狂奔后，房企开始显现疲态。房地产企业最近纷纷公布了7月销售情况，除少量房企继续保持增长势头外，多家房企遭遇销售的滑铁卢，行业利润增长能力也进一步下滑。

多家房企业绩遭遇滑铁卢

在6月份结束上半年的销售冲刺之后，房地产企业最近纷纷公布了7月销售情况，除少量房企继续保持增长势头外，多家房企遭遇销售的滑铁卢。

万科日前公布的销售数据显示，相比6月，7月不管是销售面积还是销售金额都在下跌。7月，万科的销售面积为249.1万平方米，但6月的销售面积为348.4万平方米；7月万科的销售金额为355.6亿元，而6月为491.3亿元。

龙湖地产7日公布的数据显示，7月份，该企业实现销售额104亿元，低于6月份的168.8亿元，降幅近四成。

因大举收购万达旗下文旅项目而备受市场关注的融创中国7月销售额（220.5亿元）也较6月份（285.4亿元）下降逾两成。旭辉集团7月销售额环比下降5%；金地集团则大降57.5%。

已公布业绩的恒大、保利、新城控股、远洋、富力地产等企业7月份业绩环比均不同程度下滑。

据中原地产研究中心统计，7月份，已公布销售业绩的20家标杆房企合计销售额达到1670亿元，相比6月份（2418亿元），环比下调31.3%。

但据中国房地产决策咨询系统的统计数据表明，TOP100名的房企，不同梯队均呈现销售金额下滑的现象。

其中，TOP3的房企7月单月业绩下滑幅度是20.1％、TOP4-20的房企下滑幅度是47.6％、TOP1-30的房企业绩下滑幅度是42.2％、TOP31-50的房企业绩下滑幅度是37.5％、TOP51-100的房企业绩下滑幅度是41.1％。TOP100房企整体销售下滑39.1％。

“7月份多数房企销售业绩出现环比下滑，一方面与季节性因素有关，另一方面也与当前一线、二线城市市场不振有关。”克尔瑞分析师认为，2017年以来，除了一线、二线楼市政策加码外，部分热点三线、四线城市也加入限购、限贷、限售等行列，并由环一线地区向其他区域扩围。目前，全国已有24个一二线城市、40个三四线城市出台紧缩调控措施，一定程度上限制了市场中的购买力。

业内人士预计，随着从严从紧的调控持续深入，对于这些企业来说，下半年住宅销量将增速放缓，预计未来几个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战。

此外，影响开发商回款速度的信贷因素也需要引起企业的关注。从上半年数据来看，房贷占比与房贷新增都出现了环比下行，相比2016年下半年明显减少。特别是一线城市，房贷二季度开始明显萎缩，这也是5月后部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。

房企利润危机隐现

上半年，受调控政策密集影响，一线城市交易量遭冰冻，二线城市冷热不均；同时，从市场调控预期效果来看，今年下半年和明年上半年，核心一、二线城市楼市即将进入调整周期，届时，降价促销措施将会不断增加，这将导致房企获利能力继续下降，利润率再度走低。

据了解，在深圳，已有房企项目开始降价，近日，一家本地房企在深圳郊区坪山推出多套特价房销售，价格比周边同类产品便宜数千至万元。

据同策咨询研究部总监张宏伟预计，待2017年上市房企年报全部出炉，估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%，销售规模达千亿元的房企，净利润可能仅为几十亿元，同时还背负80%左右的资产负债率。届时，利润危机将对企业造成重大打击。

相关数据显示，2016年房地产行业平均净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升，但是，净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

中原地产首席分析师张大伟也表示，鉴于大部分房企在2016年拿地成本过高，加之调控力度加大，房企涨价难度大，透支了利润空间，降温预期逐渐加强。他进一步称，目前，房企融资难，资金成本上涨，明年还将步入还债高峰期，预计资金链压力越发高企，明年上半年，在资金及销售回款方面，房企的日子将更难过。

面对业绩增速下滑、行业利润增长能力下滑、信贷政策收紧以及各地调控的持续等多重不利因素，下半年去化、去量将成为房企运营的关键词。

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