房地产开发建设全程税务筹划实操要点
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前言
不少读者反映其所在单位的项目已进入施工或接近完工阶段，问及错过提前做税收筹划的时机后该如何处理。笔者认为，房地产项目的税筹应从取得项目开始，其中取得项目时的并购重组税筹、拆迁补偿和建安成本的规划以及总分包合同规划等都是税筹的重点。对于项目已进入施工阶段或接近完工的，在合法合理的前提下，比如成本增大方面，基础设施与配套上的一些调整，如在园林园建、精装修成本方面，通过提高装修标准，追加签证方式等仍旧可以达到节税效果；另外在收入分解方面，通过未来销售合同分解、转移收入、调整附加收费方法等方式依旧可以合理合法地实现收入或增值额的减少。
为便于读者深入了解开发建设全流程中税筹的切入点及实操要点，笔者结合西政资本近年来的税筹服务经验，特对开发全程的税筹作整体梳理，并就合规问题进行相应风险提示，希望读者能从中得到一些有益的启示。
一、土地增值税的税收筹划
根据笔者经办项目的税筹经验，整个开发建设过程的税务筹划应重点围绕土地增值税及企业所得税展开，其中土地增值税的筹划重点为增加扣除项目金额。对于房地产开发企业而言，税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目。
（一）取得土地使用权所支付的金额
该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用（主要为契税、相关登记、过户手续费），该部分的价款通常比较固定，但以下几个方面仍有不少的税筹空间：
1.土地出让价格明显偏低时的税务筹划
通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式进行筹划。从土地增值税扣除项目的角度而言，出让合同中可将拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务详细约定在出让合同里，因这些义务发生的成本费用都可计入项目开发成本，实际上同样达到了做大开发成本的效果。事实上，政府不予补偿且做低土地出让金的初衷本来就已考虑由开发商自行处置拆迁、安置、补偿、配套建设等净地交付义务，而这些在法律和财税逻辑里本身就是开发成本，换个角度而言，政府只是通过少收土地出让金的方式让开发商用这些少收的出让金自行完成土地的清理而已。
2.红线外与目标地块相连接区域的税务筹划
在附加义务的出让合同条款设置之外，可进一步与政府在合同中约定，对出让的红线外土地也约定市政开发义务，这样在以后做税务筹划时就有更多的筹划空间与名目，如以共建、代建的方式，将成本和目标地块连接，避免后期产生争议，并进入项目开发成本处理。
3.出让金返还的税务筹划
（1）土地出让金实行先征后返的方式，可考虑改为对开发主体的总公司或其他关联公司进行奖励，理由为招商引资奖励或其他名目的奖励，这样就可以将返还的款项与原已缴纳的土地款项脱钩，在土地值税清算时亦不需要将该返还款从原土地成本中扣除，能大大降低土地增值税额，若进一步筹划，如将该返还款返给其他关联并有亏损的公司，则可进一步节约企业所得税。
（2）因为土地一级开发与二级出让原则上相分离，因此可以要求政府先支付一级开发成本，然后再在二级市场定向出让给相关开发主体，把一级开发阶段有些不合理支出合法化，以便以后的土地增值税清算。
（二）房地产开发成本
（三）房地产开发费用
销售费用、财务费用、管理费用作为期间费用直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊，因此开发费用按《土地增值税实施细则》的标准进行扣除。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
税筹要点：
1.如果项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，并能提供金融机构证明，那么可以选择据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，可以选择按照土地使用权和房地产开发成本之和的5%扣除，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
2.在土地增值税清算层面，充分利用金融机构的借款利息计入财务成本，并尽早做金融机构方向的融资安排；在所得税汇算清缴层面，除了金融机构的借款利息外，充分利用关联企业或其他非金融机构的借款利息计入财务成本。
（四）与转让房地产有关的税金
主要指转让房地产时缴纳的印花税、城建税、教育费附加。对于房地产开发企业而言，其缴纳的印花税已列入管理费用，印花税不得再单独扣除。
（五）其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
需要特别说明的是，以上所说的增加扣除项目的金额需把握三个原则，一是成本增加应在合理范围，增加太大，超过合理区间，税务机关不会不知道；二是成本增加可以以合法合理的方向为原则，以更合理的理由增加，如精装房，景观园林等；三是成本增加应配合做好合理的证据链，如合同、资金流水、发票等。
（六）补充说明事项
1.关于非普通标准住宅成本问题
普通标准住宅增值率低于20%的，符合普通住宅土地增值税免税条件，那么在会计核算时，对普通住宅与非普通住宅成本分摊应向非普通住宅靠拢，增加非普通住宅成本，则可以进一步降低土地增值税。
2.关于旧改项目以房产补偿拆迁户事宜
（1）根据国税发〔2006〕187号的规定，安置用房视同销售，应确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，计入拆迁补偿费；对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（2）根据国税发〔2009〕31号的规定，开发公司以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售，同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时记入开发成本。
（3）从实务操作的角度，在具体的补偿方式方面，建议尽量选用货币补偿，这有利于税务筹划，因为货币补偿有更多的操作空间；另外在安置时宜多采用本地安置，少采用异地安置，因为本地安置方案税法有更多的解释空间，方便纳税筹划。
二、所得税的税收筹划
（一）确认收入方面
1.销售精装房
考虑销售精装房可以避开备案价格限制的问题，建议签订两份合同，开发主体与买房者签订毛坯房合同，由开发主体设立的装饰公司（注：要关注关联与控制的关系）与买房者签订装修合同，主要是为了让开发主体减少收入，将开发主体的一部分利润转移到装饰公司中去，而装饰公司可以采用定额征收企业所得税的办法，达到节税目的（也可将装饰公司注册在税收优惠地）。
2.代收代缴费用
将除去公共维修基金外其他的代收代缴费用（暖气开口费、闭路电视费、代办房产证费、代理公证费）的业务转到物业公司，否则开发主体的这些业务收入不但应缴纳增值税，预缴土地增值税，还要纳入企业所得税计算基数。
3.充分利用分期收款合同
采用分期收款方式销售房屋，按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（二）增加成本费用方面
三、增值税的税收筹划
受营改增影响，增值税的筹划空间非常有限。尽管如此，开发商仍可以视具体的项目情况选择工程承包方式，包括包工包料、甲供材、乙供甲控、清包工等，具体笔者将另行发布相关实务操作要点，敬请读者关注。
四、其他建议
（一）并购重组的税务筹划
开发商取得项目的时点上应对税筹做全局的安排，其中并购重组的税筹可参见本文前述相关推文。
（二）提前设立关联方
综合项目具体情况，可以提前搭建设立在境内、境外税收优惠地的关联企业，因这些关联企业可以通过为开发主体提供如广告代理、商务咨询等服务的方式转移利润，以此节省税额。这种方式还可以为高管员工的个人所得税节税提供支持。
转自：西政资本