房地产企业税务稽查的重点方向

房地产业在税收问题上面临“三多”：

一是税收检查多，房地产业是专项检查的重点领域;

二是涉及税种多，房地产业涉及的税费有10多种;

三是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。

收入的确认

1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

4.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业收到首付款及银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”等账户，不计收入。

5.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入；对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

6.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税。

7.出租收入、商品房售后服务等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

8.其他应计未计收入问题。

企业所得税

应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的合法性。

1.收入方面

除前述业务收入相关问题外，还应检查：

（1）未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

（2）产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或推迟实现工程结算收入的现象。

（3）取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税。

（4）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或冲减成本费用。

2.成本费用方面

（1）取得的土地资产是否按规定计价。

是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行“三通一平”后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。 

（2）是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。

（3）是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。

（4）是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。

（5）是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

（6）是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。 

（7）是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。 

（8）其他问题。

个人所得税

1.未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

2.为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

3.发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴在省政府批准的扣除标准内的部分可免征个人所得税）

4.发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

5.支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

6.房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

7.为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

8.各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

9.其他个人所得税问题。

土地增值税

1.对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

2.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。 

3.是否按规定确定土地增值税的清算单位。

4.是否按规定进行成本费用分摊。

《xxx省土地增值税清算管理操作规程》第二十条  审核扣除项目需把握的总原则：

（一）成本、费用支出行为要具备合法性。违反国家相应法律法规规定而缴纳的处罚性支出不得扣除。

（二）成本、费用支出要具备真实性。虚假支出，预提、待摊未摊支出，以及应付未付等未实际支付的支出不得扣除。

（三）成本、费用支出要具备直接性。与房地产开发项目无关或房地产开发企业总部的成本、费用等非直接性支出不得扣除。

（四）成本、费用支出要取得合法有效凭据。应取得但未取得合法有效凭据的支出不得扣除。

（五）扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集；对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第六款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。

（六）纳税人成片受让、分期开发项目的，取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。

（七）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（八）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

前期工程费：是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

房开企业缴纳的或实际发生的项目以外的市政工程配套费用，在进行土地增值税清算时，不得作为扣除项目扣除。 

5.是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

利息扣除--项目开始建设日起---项目竣工日止

项目之间，按建筑面积合理分配利息。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2017年版)〉的公告》填表说明，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。

银行罚息不能在土地增值税前扣除，但是可以在企业所得税前扣除。

6.清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。

国税发【2006】187号文件第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

7.其他土地增值税问题。

因不需要发票，虚增拆迁安置费。

营销设施建设费用，在土地增值税中开发间接费用不包括项目营销设施建造费，在进行清算时，该费用作为销售费用处理。但是在企业所得税中作为开发间接费处理。

同时，国家税务总局对营销设施税前处理，做出以下回复：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

第一，房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

第二，房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

第三，房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

土地闲置费是企业所得税成本，不是土增税的扣除成本。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条的规定，开发产品计税成本支出中的“土地征用费及拆迁补偿费”包括土地闲置费。

土地使用税

1.已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。

2.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。

3.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

4.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

5其他土地使用税问题。

契税

1.以出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议出让方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。

2.以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

3.以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。

4.土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。

5.承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。

6.分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。

7.竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。

8.其他方面问题。

房产税

1.自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，未申报缴纳房产税。

2.是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

3.与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。 

4.新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

5.企业清产核资房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申报缴纳房产税。

6.自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

7.是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。

8.其他房产税问题。

印花税

1.各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。

2.房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

房地产企业30个风险点

在土地取得环节存在4个风险点：

1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大;

2.没有在签订土地、房屋权属转移合同10天内申报契税;

3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税;

4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。

在规划设计环节存在3个风险点：

5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响;

6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税;

7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。

在融资环节存在6个风险点：

8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账;

9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据;

10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支;

11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行;

12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题;

13.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。

在工程建设开发环节存在4个风险点：

14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税;

15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票;

16.签订建安合同后未足额缴纳印花税;

17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。

在预售环节存在9个风险点：

18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税;

19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税;

20.预售合同没有足额及时缴纳印花税;

21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未如实申报收入;

22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金;

23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税;

24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税;

25.装修收入没有申报纳税;

26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。

在清算环节存在4个风险点：

27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符;

28.购买虚假发票虚增成本;

29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税;

30.关联方交易定价不合理等

转自方圆财税