续租能否继续适用简易计税？代充值话费能否差额纳税等两个答疑

问题一：我公司2015年租入的不动产，其中部分对外转租，选择的是简易计税。但是2020年底合同到期，在到期前签了一份补充协议，从2021年初续租5年，那么在补充协议租赁期间内我还可以选择简易计税吗?还是只能选择一般计税?也就是说补充协议是算作原合同的延续还是作为新合同?

小颖言税：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号附件2)第一条第九款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。同时参考《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

你公司如果是续租，属于新的合同，可以取得进项发票来抵扣税款，不得采用简易计税。如果是签订补充协议，属于对原有合同时间进行变更，可以认为持续状态没有发生改变，但租赁期限一般最长20年，补充协议必须符合民法规定，补充合同日期需要是上个合同租赁日期结束前。

问题二：我公司是一般纳税人，税率为6%，主营业务为手机话费充值业务。甲公司需要我公司代充话费，转账100万元到我公司账户，甲公司不需要发票，我公司联系了电信公司运营商的代理商乙公司代充话费，支付了99万元。我公司向乙公司索要发票，乙公司表示开专用需要支付106万元才能开106万的话费，请问我公司如何才能享受差额纳税，我是否应该把代甲公司充值的价格提高到106万元以上？

小颖言税：你公司代充话费业务，不属于可以差额纳税的范围，差额纳税只有在税法规定的范围内才可以享受，详见《增值税差额征税思维导图》。但是从你的业务描述来看，如果符合以下条件，则可以按代收代付处理，仅就收取的手续费1万元手续费按经纪代理服务缴纳增值税。

五、关于代购货物征税问题

代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税；不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。

　　 (一)受托方不垫付资金；

　　 (二)销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；

 (三)受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额(如系代理进口货物则为海关代征的增值税额)与委托方结算贷款，并另外收取手续费。

文号：财税字〔1994〕026号

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