案例解析转租房屋如何纳税？
本期议题
企业转租房屋如何缴税？
问题
在日常经营活动中，企业租入房屋后，有时会将房屋再转租，那么如何处理相关涉税问题？
案例
A公司为商贸企业，一般纳税人，位于上海市徐汇区。2016年1月租入该市区办公楼，办公楼与A公司机构所在地一致，租期10年，每年租金1200万元。
2018年1月租入北京朝阳区某大厦两个单元，租期5年，每年租金126万元（含税），合同注明每年不含税租金120万元、税额6万元。
2021年1月，A公司将徐汇区办公楼的一层转租给B公司，租期3年，每年租金105万元（含税），合同约定B公司每年1月支付租金。2021年1月，A公司将北京朝阳区某大厦一个单元转租给C公司，租期2年，每年租金65.4万元（含税），每年不含税租金60万元、税额5.4万元，合同约定C公司在2021年1月一次性支付2年租金130.8万元，C公司已按约定支付租金。
A公司转租办公房屋，应如何缴税？
分析
1. 增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等相关文件规定，企业转租房屋，是在约定时间内将不动产转让他人使用且房屋所有权不变更的业务活动，需要按照“经营租赁服务——不动产租赁”缴纳增值税。
企业为小规模纳税人的，按照5%的征收率计算应纳税额。
企业为一般纳税人的，按照9%税率计算销项税额，相应进项税额可以抵扣。企业租入房屋，属于企业取得不动产的一种方式，如果企业将2016年4月30日之前租入的房屋对外转租的，可选择简易办法征税，也就是按照5%的征收率计算应纳税额。
根据《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）规定，如果企业为住房租赁企业，即按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业，同时企业租入住房后向个人转租住房的，适用如下政策：企业为一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法依9%税率计算缴纳增值税；企业为小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
房屋所在地与企业机构所在地不在同一县（市、区）的，应向房屋所在地主管税务机关预缴税款，再向企业机构所在地主管税务机关申报纳税。房屋所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
企业转租房屋，租赁合同中约定免租期的，不属于增值税视同销售服务。租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
相应的，企业还要以缴纳的增值税为计税依据计缴城市建设维护税、教育费附加以及地方教育附加。
根据上述规定，案例中增值税事项处理如下：
（1）A公司2021年1月转租上海市徐汇区办公楼，由于办公楼是在2016年4月30日之前租入的，可以适用一般计税方法，也可以适用简易计税方法。
适用一般计税方法，每年确认销项税额=105/（1+9%）×9%=8.67（万元）；
适用简易计税方法，每年确认应纳税额=105/（1+5%）×5%=5（万元）。
A公司可以根据自身情况选择一般计税方法还是简易计税方法。
由于A公司机构所在地与办公楼所在地一致，A公司不涉及预缴增值税事项。
（2）A公司2021年1月转租北京市朝阳区办公楼，由于办公楼是在2016年5月1日以后租入的，只能适用一般计税方法。由于A公司在2021年1月一次性收取2年租金，A公司在2021年1月时发生增值税纳税义务。
2021年1月确认销项税额=130.8/（1+9%）×9%=10.8（万元）。
由于A公司机构所在地与办公楼所在地不一致，A公司需要在北京市朝阳区税务机关预缴申报增值税及附加：
预缴增值税=130.8/（1+9%）×3%=3.6（万元）；
预缴城建税=3.6×7%=0.252（万元）；
预缴教育费附加=3.6×3%=0.108（万元）；
预缴地方教育附加=3.6×2%=0.072（万元）。
2. 印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，财产租赁凭证为印花税应纳税凭证。
另外，所附《印花税税目税率表》明确，企业转租房屋，与承租方签订的房屋租赁合同，需按“财产租赁合同”贴花，按租赁金额的千分之一贴花，税额不足1元，按1元贴花。
根据上述规定，案例中印花税事项处理如下：
（1）A公司2016年1月租入徐汇区办公楼，和出租方签订的租房合同，应缴纳印花税12万元（10×1200×0.1%）。
（2）A公司2018年1月租入朝阳区办公楼，由于租房合同中注明了不含税金额和税额，A公司和出租方签订的租房合同，应缴纳印花税0.6万元（5×120×0.1%）。
（3）A公司2021年1月，转租徐汇区办公楼，由于合同中未注明不含税额和税额，A公司应缴纳印花税 0.315万元（105×3×0.1%）；转租朝阳区办公楼，A公司应缴纳印花税0.12万元（60×2×0.1%）。
3. 房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。因此，企业承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，取得的房产转租收入不缴纳房产税。
4. 城镇土地使用税
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。因此，城镇土地使用税是由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。企业通过租赁方式取得房屋，并不拥有房屋对应土地使用权，企业转租房屋原则上不缴纳土地使用税。
5. 企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》第九条规定，企业的收入总额包括租金收入。因此，企业转租房屋取得的收入，属于租赁收入，需要计缴企业所得税。
企业按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
根据上述规定，案例中企业所得税事项处理如下：
（1）A公司转租徐汇区办公楼应按年确认收入；如果选择简易计税方法，每年确认租金收入100万元；如果选择一般计税方法，每年确认租金收入96.33万元。
（2）转租朝阳区办公楼，A公司可以选择一次性确认2年的租金收入120万元，也可以选择按年确认收入，每年确认租金收入60万元。
优税智云税务咨询邱晓玲分析：
企业转租房屋，需要注意增值税计税方法的选择。如果日常经营确有需要，纳税人从简易计税方法转换为一般计税方法，须考虑时间期限、上下游纳税人计税方法以及能否取得和开具增值税专用发票等问题。
同时，转变计税方法的纳税人有主体限制，即必须为增值税一般纳税人。如果纳税人是增值税小规模纳税人，则不能转换为一般计税方法。另外，纳税人在转换为一般计税方法前要考虑原简易计税方法是否超过36个月。财税〔2016〕36号文件附件1第18条第二款规定，一般纳税人发生的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
在实务中，转租方还需要考虑上下游纳税人是否适用（或可选择）一般计税方法，即上游纳税人是增值税一般纳税人可选择采用一般计税方法，下游纳税人同样采用一般计税方法计税，并且都可以开具增值税专用发票。
作者：邱晓玲 转自：每日税讯