吴婷对话冯仑：我没有退休而是在重振旗鼓 | 我有嘉宾

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提起冯仑，你会想起他哪个身份？

此前，他经常对采访他的媒体说，自己最认同的是地产商人这个身份。确实，当年的“万通六君子”，有人去做了投资，有人转投农业，冯仑一直守着老本行，确切的说，直到2014年都守着万通。

虽然是地产界的元老，可这些年的冯仑并没有像许家印、王健林那样频频曝光在公众视野中。甚至在局外人看来，万通地产这些年也没有冯仑的老兄弟潘石屹后来成立的SOHO中国那样引人注目。所以，行成鲜明对比的是，外人并不这样认同冯仑的身份。

这些年来，冯仑出书、写文章、在个人公众号和微博上讲段子，时而拿起话筒客串访谈主持人，甚至还准备发射一颗名为“风马牛”的卫星。在公众看来，这些年的冯仑活的像个散人，一个半仙儿型的角色，或者严肃一点的称他为地产界思想家和公知。这一方面是肯定冯仑的观点和见识，另一方面，也是公众无意识的淡化了对他成功地产商的身份认同。毕竟，到2014年冯仑离开万通时，这家老牌公司的市值还不到“小兄弟”SOHO中国的一半。

互联网上，有人评价冯仑说“冯仑败于太聪明”，然而关键问题在于如何定义成与败，在冯仑的语境下定义。快到耳顺之年的冯仑对这些似乎看的很轻。他说，岁月长了，你时不时的就会走过一个树林，你会带动一片林子响，但你只是一个人，这就是我要的一个自我认知。

在冯仑的老家西安，「我有嘉宾」首席观察员吴婷与冯仑一起漫步于古都的城墙之下，畅谈了冯仑的追求和人生观。本期节目为观众一个洒脱而真实的冯仑。

立体城市没有烂尾，“我要把最好的东西都装进去”

2014年冯仑彻底离开万通地产后，谈的最多的就是他的立体城市，这似乎也是这些年他本人与为自己标记的“房地产商人”最直接的关联。所谓的立体城市，核心就是要在高容积率的情况下建造整个居民居住社区。

2009年12月8日，在哥本哈根立体城市“中国商界气候变化国际论坛”上，冯仑首次正式向外界阐述了立体城市这个新型城市建设计划，就是要让“躺”着的城市“站”起来。这被万科地产董事长王石评论为“像一个童话”。

冯仑在2014年的演讲中表示，立体城市将进军北京上海，并将大幅度降低两地房价。然而又过了3年多时间，立体城市不但没有能够到一线城市影响房价，甚至在冯仑的“大本营”西安也仍没有出现。

实际上在2015年，也就是冯仑高调宣布这些规划之后一年多的时间之后，就有官方媒体报道称立体城市发展陷入困境。当时不少报道称，立体城市遭遇停工和严重亏损危机，导致大面积裁员，甚至正在为地块寻求买家。

在接受「我有嘉宾」的采访过程中，冯仑主动提及了立体城市这个我们认为他本不愿提及的话题。他说，立体城市是一个因为他自己付出不够而没达到预期效果的事业。他给这个项目的打分是60分，一个及格分。因为如果以盈亏为考量，他认为可以及格，但经历了太多的妥协，项目已经不是他曾经期许的状态。

“比如说政府的规划，土地制度，市场，在早先都不配合，”在谈到这个项目的挫折时他说:“政府规划土地制度做不到，做不到就得不断妥协，把高楼变低，把大的变小，这都是最后的问题。”

在妥协的同时，冯仑也坚持称不会放弃这个项目。他说，不会放弃这件事，还会继续做，这是因为人类对理想城市的追求从不停步。

“我一定要做出一栋比较高的楼，把我原来探索的都给它装进去，让大家感觉到这样是有效率的，是美好的。”冯仑说，目前立体城市在西安的项目仍然在继续推进，目前也仍然在与不同的城市谈超高建筑，只是这些项目都没有时间表。

“我把业务从上市公司拿出来就是为了躲避这种压力，没有时间表，可以慢慢做，我不适合在上市公司里面呆着，那只会限制自己，却并不能增加优势。”

不是退休而是重新布局，“后开发时代的房地产”

2015年7月，在万通的股票停牌将近半年之后，早已被披露深陷营收困境、企图转型重组的万通地产，发布了公告，内容涉及非公开发票募资、公司控股股东及实际控制人变动——嘉华控股通过高比例认购，正式成为万通地产的控股股东，冯仑彻底离开万通。

这是一份迟来的公告。万通创始人冯仑和嘉华就转让万通控股股权的协议，2014年10月就已经达成。在当时信息中，冯仑仍然持有部分股权，且依然出任万通控股董事长。而在更早之前，冯仑自己就在公开场合说过：“万通地产已开始窒息式死亡”。

作为万通地产的控股股东，当时协议被看做是冯仑正式退出万通地产。当时的冯仑已经出版了两部畅销著作——《理想丰满》和《野蛮生长》，冯仑本人也因出口成章的段子，被人戏称为地产思想家。但这位思想家总是被认为思想太过活跃且超越现实，他的前部下潘石屹就说“冯仑缺少地产人脚踏实地的作风”。

2004年，在中国房地产黄金10年刚刚开始之际，冯仑宣布万通转型，“美国模式”、滨海新区战略都曾使万通登上过发展高峰，对商业模式的探索也一直伴随着这家公司的成长。但冯仑探索商业模式的“过于理想”，最终让这家企业逐步萎缩，没落至房地产行业排名50名之外。

自那之后，公众一直猜测，彻底“退休的冯仑”将何去何从，各路媒体对于这位传奇人物的猜测不少，但是一直没有主角的亲自发声。在本期「我有嘉宾」节目中，首席观察员吴婷也与冯仑聊到了退休的问题。

冯仑说，这些在中国已经创业几十年的，在中国很少作出被动的选择。“因为一个企业到了二十年以上的时候，它都面临一个选择。你所在的行业在进步，企业组织在老化，人员也面对新的业务员的时候，也需要有一个重新的一个调整。”

“在这个情况下你反正就两个选择，就开玩笑说，就相当于你到更年期了，你要么就接受这个现实，无可奈何花落去的老去，然后萎缩，生命之花开始萎缩，枯萎，死亡。要么就是重生。”

冯仑透露，自己从万通并没有完全退出，而是把身份从万通抽离出来转换到它后台的一个公司——一个当初由“万通六君子”创办却很少被人提起的公司——御风。冯仑在万通的股权变动之后，通过减持套现，把资金腾挪出来布局“后开发时代的房地产”。

“后开发时代竞争两件事，运营和资产管理。所以我现在就通过这样的换人，也换了一批业务，换了一种发展方式。然后后开发时代是一个更持久的时代，就是按照国外成熟国家房地产经验，如果说开发时代我们20年已经逐步进入一个瓶颈期，那么后开发时代至少可以持续50年到100年。”

冯仑说，御风除了继续坚持地产为主体业务以外，还加强了以前的非地产非万通的项目，其中最主要的就是传媒和文创。这也是在过去两年中，冯仑在公众面前露面的主要角色。目前，冯仑正在推进的项目包括，风马牛系列传媒以及其相关的创业群，儿童舞台剧，书籍……在今年年初，冯仑还计划发射一颗用于文创项目的卫星，命名为“风马牛一号”。

主要精力放在房地产科技

PinTech，一向说话很接地气的冯仑在这次访谈中突然使用了一个英文词，这正是他最近在努力宣传的房地产科技。

2016年年底，六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会，达成了一个共识：以2016 年结束作为分水岭，之前是房地产「开发时代」，之后是房地产「后开发时代」。

冯仑说，房地产这个行业在新一轮的经济增长当中，仍然是一个重要的也是一个支柱性的产业。但是从行业自身来说，出现了一个转折，就是由开发时代进入到后开发时代。从开发时代来说已经是“旧人”了，从后开发时代来说，现在是黄金期。就相当于你青春期以前的事儿结束了，青春期以后困难又到了，因为你要就业、娶媳妇，但是好的人生也开始了，你可以生娃了。

“开发时代是什么呢？当时我们靠三样本事挣钱的，第一土地增值，第二房价增长，第三就是城镇化带来人口聚集的刚需。这三样东西很大程度上跟我们的能耐没多大关系，而跟中国社会整体的经济成长有关系，”他说，后开发时代也靠三样东西，都跟能耐有关，第一运营能力；第二品牌，品牌一头连接着客户，一头连接着资金、资本市场；第三财务成本，资金的来源成本。这三样东西都是跟能力有关的。从这个角度来说，如果说针对开发时代来说，确实已经是过去时代了，但如果针对后开发时代的房地产来说，好日子刚刚开始。

冯仑说，在这个新的语境下，原有价值观也在发生变化，从最早的勿忘在莒到后来的守正出奇，现在已经按照未来更加开放的互联网时代，和高新科技越来越发达的时代，重新确定为八个字，叫作自由、赋能、创造、共享。

站在这样的角度上判断房价，冯仑认为现在的中国房地产市场已经相当于人类50岁左右的年龄，进入了“油腻的中年”，整体状态也在下滑。未来无论是一二线城市还是三四线城市，房价都不太可能再快速增长，这种信号在19大以后更加明确。

“现在有几个标志了，已经到了一个相对饱和的状态，一个就是人均GDP，我们已经过了8000美金，城市化率过了50%，另外城镇人口的竞争量速度在减缓，另外空间布局格局已经大体确定，然后经济增长的速度也进入一个新阶段，有些城市是甚至是负增长了开始。那么在这种情况下，总体来说开发在全世界到这个时候，都进入一个缓慢的时期。还有一个指标很重要，二手房跟一手房，在北京大概成交五套二手房，才换卖一套新修房，现在是这样的。”冯仑在访谈中这样总结了房价趋势。