脱离实体的香港房价狂欢之后，终在2015年迎来惨跌！
香港，曾经的亚洲四小龙之一，东方耀眼的一颗明珠，被冠以亚洲金融城市的美称。
2014年，香港楼市物业总市值达20.6万亿港元，根据当年汇率，可以折合成2.6万亿美元，能够买下将近2个纽约或3个新加坡。 2015年4月15日，香港股市市值达到5.12万亿美元，成为世界第三，仅次于美国和中国大陆股市。
2015年，香港GDP总量为1.79万亿人民币，GDP在中国排名第四，首次被广州超越，增长率为2.4%。同期上海GDP总量为2.5万亿，北京2.27万亿，广州1.75万亿。
要知道香港发展的高峰时期，香港一个弹丸之地的GDP曾相当于中国GDP的四分之一，而现在这一比率仅有2.68%。悬殊的对比下，除了中国这么多年的快速发展之外，香港的衰落也是一个不争的事实。
濒死的骆驼正在艰难求生之际，外界的一根稻草都可以成为致她于死地的凶器。正是在美国即将加息的叫嚣之下，香港房价在2015年7月份达到顶峰，之后出现惨烈的断崖式硬着陆。
香港金融管理局今年5月份发布的数据显示，一季度香港负资产住宅按揭贷款宗数增加至1432宗，去年四季度则为95宗，环比激增近15倍，创2011年10月以来新高。
负资产住宅意思就是住宅目前的资产价值尚不够还剩余贷款。出现这种现象的原因就是房价跌了。如果你拿不出足够的现金来弥补抵押品的价值不足，你的这套住宅就会被银行无情收走然后拍卖。
香港房价涨跌互现，2003-2015房价上涨492%。
全港每平方英尺楼价走势图（1平方米=10.764平方英尺）↓↓↓
这张图显示的是香港房价从1997年1月份到2016年5的走势图，20年以来，如坐过山车一般，几经跌宕，历次起伏。
97年10月份达到高点之后一路下跌，到2003年跌到谷底，08年3月份到达阶段性高点之后，再次下跌，之后涨涨跌跌，但总体趋势是上涨的。
直到2015年9月份达到历史高点，再次开启断崖式暴跌。不知道这次的香港需要调整多久能够再次突破前期高点，还有没有机会幸运地突破前期高点。
香港历史上房价的每一次变动都是在自身和外界的共振下完成涨跌变更的。
有数据表明，从1980年到1997年，占全港总人口百分之十的香港中产阶级蜂拥移民海外（以澳大利亚、英国、北美的最多）。而这批人中百分之九十都是中产阶级额。移民人口带走了香港5000多亿元的港币，而剩下的财富又大量掌握在香港富豪的手中。
香港贫富差距越来越多，能够买得起房产的人愈来愈少。不幸的是，1997年，金融风暴席卷亚洲，索罗斯对冲基金最后一战瞄准香港。
虽然在这场金融狙击战中，索罗斯惨败，但香港房价却一泻千里，在大量移民潮不断涌现的情况下，香港人最重要的信心被摧毁了。
直到2003年，SARS疫情完全过去，香港房价才开始上涨。但这期间全港房价从高峰时期的7761港元每平方英尺降到了1854港元，降幅76.11%。
从2003年的低点到2015年的高点，香港房价从每平方英尺的1854港元涨到10970港币，折合成每平方米的话，就是从每平方米的19956港元涨到118081港元，涨幅492%。
但这个历史最高值被美国的一声加息给彻底吓垮了，之后掉头向下。也就是从这一刻开始香港出现负资产住宅的现象愈演愈烈。
微弱的GDP增长、五位数的人口增量、较低的工资增长何以支撑高房价
12年时间上涨492%，与中国大陆一二线城市房价相比，这个涨幅并不叫高，远没有北京、上海、深圳的房价涨幅高，甚至不如部分二线城市的房价涨幅。
但是中国大陆的高房价是伴随着城镇化大背景下，人口向大城市的集中性转移，和国民生产总值的快速提升。
香港人口2000年有666.9万，到2015年有729.86万，仅涨了62.96万。人口增量甚至比不上一个大陆五线城市。
而这仍然阻挡不了香港高房价上涨的步伐。香港房产的泡沫之大也就可想而知。
香港名义GDP（数据来源：香港特别行政区政府统计处）↓↓↓
从1997年到2003年香港经济发展几乎是处于一种停滞的状态，直到2004年才开始缓慢上涨。
2003年-2015年，香港名义GDP的涨幅为90.75%，在GDP一番不到的情况下，香港房价翻了近五番。
而这90.75%的GDP增长也主要是靠着香港自由行政策的大力推广和中国内地的企业到香港上市和投资带来的。
我们所熟知的很多大陆名企在香港都有上市资产，中国石油、中国石化、中国电信.、华润电力.....
这些企业给香港经济注入了巨大活力。
但是对于一个以投机为主的经济体，这相当于杯水车薪，仍然很难改变香港经济不振的局面。
2011-2015部分国家和地区到港旅游人数 （数据来源：香港特别行政区政府统计处） ↓↓↓
2011-2015年上述国家在香港的消费开支 （数据来源：香港特别行政区政府统计处 香港金融管理局） ↓↓↓
随着香港自由行政策对大陆开放，大陆人民称为去香港旅游（顺带购物）的主力军，2011-2015，五年时间，去香港旅游的中国大陆人数共计1.97亿人次，超过前去香港旅游的世界其它国家和地区人数的总和。
这1.97亿人次五年时间在香港的消费开支合计有10027.03亿元，人均在港消费5090港币，香港的百货业一派繁荣。
而这一现象遭到香港部分人的严重抵触，直至在2014年9月份爆发了非法占中事件。这大大挫伤了大陆人民去港旅游的热情。
图表中显示的从2014年去港旅游的大陆人数涨幅趋缓、2015年人数下降就是最直接的表现。对应的就是中国大陆在港的消费开支减少。
根据香港特别行政区政府统计处的资料显示，香港督导级、技术员级、文书级及其他非生产级工人的平均工资从2009年的10970港币，到2015年的15126港币。6年时间涨幅仅有37.89%，甚至赶不上香港房价涨幅的一个零头。
当收入不足以支撑高房价的时候，租房成为大多数人的选择，终生租房的也不在少数。
世界12座城市优质住宅与主流住宅价格（数据来源：第一太平戴维斯）↓↓↓
不论是普通住宅还是高端住宅，香港都是位居世界之首，房价超出美国纽约、日本东京、英国伦敦等世界主流城市。
香港高端住宅的价格略高于4,000美元每平方英尺，为迪拜同类住宅的四倍，是新加坡的两倍多。
2014年世界主流城市租金收益率（数据来源：第一太平戴维斯）↓↓↓
虽然香港的房价最高，但是住宅租金收益率却是极低的，仅有2.9%。在上述十个城市中排名第九，甚至还不到纽约的一半。
造成香港租金收益极低的原因主要就是房价过高，而租金相对更市场化一点，存在投机的空间很小，再加上香港政府提供一定比例的廉租房。
香港是一个以发展地产和金融为主的城市，而这两样都是充斥着浓烈的投机性。这和香港特殊的区位与历史有关。地少、钱多、人口密度大，而金融和地产正好可以借此谋利。
地产和金融可以快速的创造财富，香港政府在快速的发展进程中，忽视了可以承载更多就业的制造业。而投机终究是不可持续的，所以香港经济在经历了快速发展之后就步入衰退。
脱离实体的香港房价独自狂欢，疯涨过后终于在2015年迎来惨跌。
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