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饥渴的开发商,要从物业费中吸血了

钟灏 米筐投资 2022-07-03


▣作者:钟灏
▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)


这两年,房地产开发商的难处大家都知道。


大家不知道的是,在这样的债务压力下,开发商竟然打起了物业费的主意——打算从旗下的物业管理公司吸血,以获取资金度过难关。



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从去年年中恒大暴雷至今,已经快一周年了。但这场房地产业的危机仍然没有结束。


今年6月到8月,房企们又将迎来一波偿债高峰期:6月的债务到期规模为872亿元,7月为1215亿元,8月为1012亿元。


资料来源:万得,中银证券


可见当前房企仍然面临着很大的资金压力。


表现在财务数据上,就是房地产行业(样本为申万板块所有126家A股房企)的“筹资性现金流”继2021年首次为负之后(-3297亿元),今年一季度继续为负(-140亿元)。


筹资性现金流为负,意思就是通过融资得到的现金大于支出的现金。


接下来的几个月,有些公司还会传出爆炸声。


怎么办呢?


房产开发的周期性波动非常大,但大家的物业费都还是照交不误的,于是物管公司成了稳定的现金奶牛。


主流开发商都有自己的物管公司,所以便通过一系列财务运作,乾坤大挪移,把资金输送给了开发商。


运作的方式,就是关联交易。


比如,物管公司从开发商手里买下商务楼等项目。


比如,开发商在卖房子的时候就直接把两年的物业费加在里面,却迟迟不把这部分钱转给物管公司。


再比如,房企发债没人买,那就让物业公司买,反正这些债券在物管公司的资产负债表上也归为资产,看不出什么猫腻。



2




去年12月,世茂股份发公告说,准备把旗下的物业管理业务相关的公司和业务全部卖给世茂服务。


交易价格为16.535亿元。


注意世茂股份和世茂服务这哥俩,它们是同根生,互相关联。世茂股份主做房地产开发业务,世茂服务主做物业管理业务。这块交易是典型的关联交易。


明明都是自己人,为什么还要出售呢?


它自己的解释是:


通过整合可以进一步做大物企的服务规模,有利于提高它在资本市场的估值,因为在管面积越大,物业费越多,估值也就越高。


但实际上,这种左手倒右手的把戏,明明就是通过溢价购买来把现金输送给地产开发商。


使用同样手法的,还有中国奥园。


中国奥园在遭遇流动性紧张之后,本想把旗下的物管公司“奥园健康”给卖了,以求度过难关。


但后来一想,既然房产开发大势已去,物业管理反而是“现金奶牛”,优质赛道,这样卖掉是不是自毁前途?


所以换个思路,直接向物管公司吸血吧。


2021年12月,奥园健康发布公告说,要以现金人民币7871.36万元收购一家公司的70%股份。


被收购的这家公司,名叫万勇发展。这本是一家连亏两年的垃圾公司,根本没啥核心竞争力,但它是中国奥园旗下的项目,当中国奥园需要用钱,就把它高价卖给了奥园健康。


其实7800万的输送还是毛毛雨。2021年度,奥园健康和中国奥园之间有总计达65.96亿的神秘资金往来,说不清道不明,年报至今还没有发布。


输送得最明目张胆的,还要属恒大。


今年3月份恒大物业披露,它账上本来有140.04亿,却拿了134亿作为质押保证金,用于给第三方做担保贷款!


质押保证金是银行信贷常见的一种担保方式。恒大物业把134亿存到银行专用账户(大额存单),为恒大集团的其他贷款进行担保。假如贷款无法偿还,银行就直接扣划走这笔保证金。


果不其然,钱被银行划走了。


消息一出,在业内引起了轩然大波,上市物企与关联地产商的独立性出现了信任危机。


恒大物业的这笔钱哪来的?


一是2020年上市融资,二是大肆占用供应商短期欠款,三是提前收取物业费,三管齐下,好不容易抠出一笔现金。结果,却被开发商“掏空”了?


或许,这一切都是安排好的。



3




以前我们买房的时候,都会优先选择大品牌开发商,因为它们有自己的物业公司,我们相信它们的服务比较靠谱。


房企和物企,天然就是紧密的上下游关系。在房地产黄金年代,很多物企直接承接母公司的楼盘,搭建起稳定的客源和业务。


但是现在,完全反过来了。


物业公司正在沦为“替父还债”的工具!


因为物管公司的资本密集程度要低得多,而且不太容易受到房地产行业周期性波动的影响,始终拥有稳定的现金流。


但物业公司为开发商输送利益,必然会挤压利润率,最后必然会降低服务质量。


一个小区的居住舒适度和物业管理质量是密切相关的。最怕的就是出现“物管降低服务质量→业主闹情绪不缴物业费→物管更加降低服务质量……”这样的恶性循环。


这几乎是所有小区走向破败的开始。


所以在这里我要呼吁房企们:


请不要把物业公司、和已交付的小区拉下水!


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