重庆房产还能投资吗？投资红利窗口期已经关闭，洗洗睡吧！

背景：

当全国2016疯狂的房地产形势，终于在中央加地方一轮一轮限购加限贷的调控政策下，逐渐冷却，然而山城重庆房地产形势却随着一个人的离开出现了剧烈的波动，其形势变化之快，引人关注之大，毫不亚于2016年春夏之交上演的合肥房事，2016年夏秋之交上演的郑州房事，各大媒体写出了相关报道。

节选一：

过去五年，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。有一份《2016年10月全国100城市房价排行榜》中显示，重庆房价排名62位，均价7195元/㎡，甚至被兰州、南宁甩在了后面。

节选二：

根据易居研究院智库中心的统计数据显示，从2016年12月下旬开始，重庆的新建商品房成交面积明显升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，而至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，在随后包含元旦假期的一周，成交面积更是多达129万平方米，达到近期成交量的最高值。 从重庆整个2016年成交的面积来看，2016年至2017年这一周的成交量，甚至超过了2016年2月份和10月份全月的成交。

选自相关媒体报道:

元旦从上海去重庆买房的刘先生也表示，看了一个江北区的楼盘，近期也每平方米涨了1000元，“听说渝中区有一个盘，300多套房，有1500多户认筹，现在开发商已经停止认筹了。”

米宅在2016年10月曾经组织过重庆两个项目的团购，一直密切关注重庆的房地产形势，从这两项目的价格来看，重庆部分区域的房价确实在短时间内出现了暴涨，比如在重庆观音桥商圈附近的保利江上明珠项目当时团购的价格在9000元上下（套内实际面积单价），现在已经涨到了14000左右。另一个重庆江北嘴cbd旁边保利观澜项目，当时团购价11000左右（套内实际面积单价），现在已经涨到了15000，涨幅是40-50%，两个不同区域项目同时涨价，时间一样，幅度相似，基本上可以肯定这次涨价是一次普涨。

米宅三个月前，对于重庆房价的预言基本实现，只是我们没想到的是涨的如此快，涨的如此猛，当然，我们预测的领导变化是2017年中，但没想到在2016年底提前来到，成为了一只黑天鹅。

黄市长一走，炒房团反应很快，媒体反应很快，同样重庆市政府反应也不慢。

元月初，针对近期重庆房价的异动局面，重庆市国土房管局已下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，下一步将通过四个方面、三大措施严控房价。四个方面是严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行。

然而更有看点的是:

2017年1月13日市人民政府第155次常务会议通过《重庆市人民政府关于修订〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，并于本日（1月14日）开始执行。

摘要如下：

一、试点区域

试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(以下简称主城九区)

二、征收对象

(一)试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：

1、个人拥有的独栋商品住宅。

2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

(二)未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

五、税率

(一)独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

(二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。

于是乎，因为这次暴涨，这次调控（或者称以该文件作为开端的系列调控），注定会成为重庆房地产市场的大事件，就像郑纺机拍地成为郑州市房地产市场的分水岭一样。

暴风雨就要来了，然而问题是，这是房价继续暴涨的暴风雨，还是调控继续加码的暴风雨？

1

房产税只是象征意义

就像2016重庆房价在整个中国一二线城市的房价中，表现的那样“清新脱俗”，重庆本次调控在全国众多地方性调控中也显得别具一格。没有采用“限购”、“限贷”、“限地王”三大法宝，而选择使用了“房产税”手段。

征税对象，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。三无对象直指所谓的“飞的”炒房人，然而这一招真的有效吗？

房产税对于中国房地产市场是个飞了若干年的黑天鹅，大家都知道，但是评价却天壤之别。2011年重庆和上海开始实行房产税的试点工作，试点重点对象是远超城市均价的豪宅，然而表现迥异。虽有房产税，上海房价在过去的五年中夺关斩将，一路高歌。

反观重庆，GDP虽然高涨，但是房价依旧平稳。是房产税的功劳吗，绝对不是。最高1.2%的房产税相对于每年房产的增值不值一提，投资客一般都是持有5年左右套现走人，一年1.2%，五年共计6%，反观中国哪个一二线城市房价一年不涨个6%能有几个？况且，绝大部分在售住宅适用的是0.5%的税率，5年一共征收了2.5%的税，简直是沧海一粟、九牛一毛，对于预期重庆房价要至少补涨50%的投资客来说，真的是不值一提。

所以，重庆房价平稳的原因，绝对不是房产税，或者说主因不是房产税。同样如果这次想用房产税提高，外地人持有本地住房每年收0.5%的方法抑制炒房从经济学角度，从算账角度来说是不可能的。

也可以认为说，这个0.5%的房产税，政治态度大于实际意义！

2

重庆还有大机会吗

然而我们可以无视本次调控，无视加增的“三无”0.5%的房产税，继续拿着银行卡打飞的去重庆选房吗？

我的态度是：新房市场经过补涨之后基本上没有机会了。二手房市场反应较慢，还有机会。

原因一：在重庆已经上涨这么多的情况下（普遍上涨20%——60%），新房市场已经不值得进入，低价入市的窗口期基本关闭，一旦进入高位接盘的可能性非常大。接盘并不代表未来就不会涨，只是未来将是横盘阶段，短期的投资红利期已经过了。

原因二：这也是我认为最主要的原因，本次房产税可能只是一个开头，一个信号，一系列的调控，包括最治病的限购、限贷已经在酝酿。是否出台，何时出台，重要的要看接下来的重庆房价一月数据，如果数据依旧猛涨，调控加码是个绝对大概率的事件。更何况对于刚刚接任黄市长的张代市长，房价上涨更是别有一番滋味在心头。

老黄在重庆，五年房价上涨50%。老张在重庆，三个月房价上涨50%，你让底下官员怎么看，你让全市人民怎么看，你让中央大佬怎么看，你让兄弟省市怎么看。这不但是面子问题，更是个能力问题，政治问题。

从这个侧面你就明白为什么，重庆政府对于这个问题反映如此迅速，治得住治不住是能力问题，治与不治是态度问题。能力不足可以提高，态度有错就是政治问题，政治问题错了一般是没有机会的。

更何况，2017年是政府换届年，1月到3月是从地方到中央的人大召开期间，在全国房地产特别是一二线城市热度普遍降温，投资被抑制的情况下，重庆房价一枝独秀是怎么回事。

要记住2017，对于中央，房价就是政治。对于地方，房价就是政治。

3

2017年重庆还有机会吗

遍地是黄金的投资窗口基本已经过去，不是完全，是“基本”，找一找还是有的，需要碰。在2016年10月份之前出手重庆是没有问题的，在黄市长离任短时间内果断出手重庆的也说的过去，但经过本轮暴涨，补涨工作已经快速完成，新房市场的窗口已经基本关闭。

那么说，2017年重庆是不是完全没有机会了？

首先是二手房，按照一般房地产市场规律，由于二手房是完全的市场经济，业主是非专业的个体，往往市场敏感度有高有低，获得信息有多有少，有真有假，卖房的迫切程度有大有小，所以可以关注。特别是重庆户籍，在外地工作，过年回家的时候可以顺便去二手房门店扫听一下，说不定有什么意外惊喜。

就像我的同学，在去年郑州郑纺机地王暴涨中，8月份以1.2万元的价格买到了一套东区的次新房，不是他特别有眼光，而是原来的房东一直在国外，对郑州市情况不了解，市场普涨了，但是他不知道，依旧报着年初的价格，所以让我的同学捡了个漏。然而这种事情可遇不可求，可碰不可找，留心便是。

其次，对于2017年重庆房地产形势判断是，新房将要进入较长的横盘阶段，特别在调控加码的情况下。所谓横盘阶段，涨上去价格也不容易掉下来，但是成交量会下来，市场进入僵持期，在僵持期内消化泡沫，让本地居民能够有个时间接受。

4

土地，还是土地

对于重庆今后的房地产，米宅米宅建议密切关注未来几年重庆的土地供应。

首先土地供应制度是否发生变化，黄市长创立的地票制度是否发扬光大，怎样延续。在这个方面，我们判断地票制度应该会延续，黄市长创立制度，重庆保持了较好的土地供应数量和节奏，房价由此平稳，为什么不沿用。一旦做出较大的变动，风险是担不起的，萧规曹随是本届重庆政府最好的选择。

从现在我们拿到的数据，2014年——2016年，虽然每年都略减一部分，但是土地供应尚属平稳，并未发生大的波动。

2014年出让土地1391万方，2015年出让土地1200万方，2016年出让土地1060万方，如果把容积率因素计算进入，其土地面积上产生的建筑面积供应应该差不多。并且1月7日，重庆市国土房管局房地产市场处相关负责人进一步表示，为维护房地产平稳健康发展的要求，计划在今年1月份向主城区投放1800亩商品房开发用地，供应量同比增长将达141.1%，因此重庆房价平稳的基础尚在，暴涨的动力不足，但是具有稳定持续上调的可能（十九大之前概率较小，十九大之后概率较大）。

再来说一下人口，现在网上太多关于重庆的人口数据都是错的，统计的是大重庆（包括21个县）的人口数据，所以都在说重庆人口减小、房价不会涨什么的，这是不准确的，应该关注的还是重庆主城区的常住人口变化，这个数据肯定还是增加的，比如说四川，全四川省的人口可能是流出减小的，但成都的人口是肯定流入并增加的，大家对于重庆的人口数据误会就在于此。

恭喜跟着米宅在2016年10月份果断出手重庆的朋友们，两个月时间，博得40-50%的涨幅。

重庆2017年中短期投资红利机会基本丧失，那么未来哪些城市尚有机会，在这个问题上，我们还是采用米宅判断城市的方法论来分析，不明白的请翻阅之前的文章，我们在10月份果断拿下重庆80套房源也是米宅自己的方法论，据此，我们也判断出了2017年的下一个风口城市，但也只适合小范围内讨论。

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