苏州楼市很冷，但遍地是金子，就是捡不起来！

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苏州在长三角的地位

整个环沪区域，或者说整个长三角区域，除了主角上海，和中心城市南京杭州之外，苏州是以领头者的姿态在傲视群雄。当然，这是靠苏州自身打拼的深厚实力所带来的。

苏州不仅将同区域内的其他兄弟城市，除无锡之外，都远远地甩在了身后，更以全国地级市实力第一名的成绩傲视群雄。

1、环沪100公里之内的区位和经济

以上海为核心，在100公里左右的范围之内，大概有这样几个城市：苏州（85公里）、嘉兴（87公里）、南通（100公里）、无锡（114公里）。

但这其中，南通位于长江以北，至今和上海都不通高铁（2019年会通），与江苏也仅仅只有一个苏通大桥联通，这注定了南通是一个非常封闭的城市。

嘉兴等同于苏州到上海的距离，但是嘉兴的经济却一直低迷，2016年GDP只有3160亿元，位于全国51位，排在洛阳之后。

无锡也是长三角经济重心城市，但位置却略显尴尬，无论是环沪，还是环宁，无锡正好被架空，在上海之间隔着苏州常熟，与南京之间隔着常州，所以并非沪宁核心城市辐射的第一线区域。论政治不如南京，论经济不如苏州，更不如上海。

如果说南京是江苏的政治中心，毫无疑问经济中心就是苏州。并且苏州也是整个长三角与上海融合最好的一个城市。上海地铁11号线直通昆山花桥镇，苏州规划的地铁S1线，从苏州市直通昆山花桥与上海地铁11号线对接。这是全国第一条跨省地铁线。

2、从GDP看苏州的地位

2016年全国城市GDP排名，长三角的前五名是上海、苏州、杭州、南京、无锡：

长三角中心城市上海位于第一名，高达27466亿；

长三角的第二名为苏州，排名全国第七，为15475亿；

长三角的第三名为杭州，排名全国第十，为11050亿，与苏州相差4400亿；

长三角的第四名为南京，排名全国第十一，为10503亿；与苏州相差5000亿；

长三角的第五名为无锡，排名全国第十四，为9210亿；与苏州相差6200亿。

3、从未来二十年人口规划看苏州

这是2016年发布的长三角城市群整体规划中，对长三角城市群未来二十年的人口预测。到2030年长三角城市群，人口排名前五的城市为：

1、上海2500万

2、苏州1150万

3、南京1060万

4、杭州950万

5、合肥1000万

除了直辖市上海，在剩下的四个排名中，南京杭州合肥均为省会城市，苏州是唯一的一个地级市。

从上面的三个数据可以看出，苏州占据着长三角最核心的位置，与上海融合最为紧密；苏州是长三角除上海之外，经济实力最强的一个城市；在未来20年，苏州将继续成为长三角区域，上海之外，人口流入最多的城市。

这些是苏州的优势。但是苏州的劣势很明显，至今为止苏州仅只是一个省辖市级别的地级市，行政级别比不上副省级省会城市南京和杭州；也比不上副省级行政级别的计划单列市宁波。

中国正在逐渐步入强省会时代，特别是在长三角，这一趋势更加明显，南京超越无锡强势崛起就是最佳例证。

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苏州很冷

如你所见，苏州是一个实力开挂、非常牛逼的城市。但是在2015年之前，苏州的房地产价格却非常低，和无锡几无差别。

2016年2月，在苏州人疯狂的来扫楼之前，无锡太湖新城的均价在8500左右。这也基本上就是2015年年中涨价之前的苏州。在行情到来之后，苏州才跟随上海，呈现报复性的上涨。成为房价上涨“四小龙城市”之一。

在赶赴长三角考察之前，我们对苏州并不抱有希望。因为经过一年多的疯狂，苏州早已是高位的城市。而在经过数天的实地调研之后，我们发现，限购限贷后，苏州市场很冷。

数天时间，我们去了工业园区、高新区，姑苏区、昆山市、花桥镇、太仓市、相城区、吴中区、太湖新城。

这一路下来，丝毫没有见到像无锡必须全款买房从者如云的景象。

也没有见到像南通，买房者拿着全款去售楼部，置业顾问看都不看只说你先去找人，出现买房得全款还得拼关系的景象。

更没有见到如嘉兴一般，想买房要么全款，要么必须绑定高价车位和储藏室。

苏州给人的感觉是市场很冷静。这种冷静主要有两种方面：一是苏州本地人会觉得房价太高了，不愿意入手；二是限购政策将外地投资者坚决地拒之门外。

苏州整个地产市场活力不足，外地人，特别是有能力来苏州买房或投资的人，基本上已经绝迹。我们去到一个售楼部，置业顾问开始很热情的接待我们，但当得知我们是外地人，没有社保，没有户口之后，失望之情溢于言表。然后就叹口气说，那你们买不了的，热情瞬间大减。

就是这样，苏州已经通过限购政策将外地人远远地拒之门外。如果你是一个外地人，你想买房，那你必须具备以下两个条件之一：

社保。之前两年内必须交够一年的社保或者是个税。不能补交，也没有办法操作。所以只能慢慢的等待一年之长，时间过于长久。

迁户口。购房者需要落户至苏州的某一个公司的集体户口，然后就可以买房，这个公司必须是上市公司，你必须是大学以上学历，年龄在40岁之下。政策出来后，就有专门的包装公司，来做这个迁户口的业务。但政策越来越严之下，已经很难做了。

以上两条将几乎全部的外地人拒之门外，也是苏州目前市场冷淡的主要原因。

迁户口是最厉害的一条，因为那些真正能在苏州投的起房子的人，比如说上海人、北京人、杭州人、南京人，是没有人愿意为了一套房子将户口迁到这里的。

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遍地是漏的苏州

苏州是一个摊大饼的城市。整个城市铺的面积很大，但好的是，每一个版块都很成熟，没有城市断裂带。我们在苏州着重考察的区域有两个，一个是与上海最近的昆山和太仓；另一个则是与昆山接壤，也是苏州最具价值的区域苏州工业园。

昆山和太仓，我会做专篇陈述，这里只说苏州市区。

但是，当我们想坐下来详细的去解剖，苏州的各个版块的市场，发现这是不可能的。

苏州市场十分混乱

从我们近十天来，数个城市的调研情况来看，无锡的政策是限签，价格凡是高过10000的都限制签约，必须排队，用安置房的低价去中和商品房的高价。南通的政策是将价格一把限死，制定一个基本面上的死价格，谁都不能超越，最终导致同一个小区二手房远远高过新房，于是全民疯狂。

苏州的限价则是根据地价，来评估合理的售价，以此来对开发商的价格进行限制。这导致的现象是，同一个区域，品质盘价格只能卖28000，而普通盘价格却能到34000。这种现象遍及整个城市，任何一个区都是如此。

所以你几乎不能，也没有办法拿目前任何一个城市的情况去对比苏州，苏州没有市场均价，整个市场的价格体系都是混乱的。

但这带来的另一个情况是，苏州遍地是漏

正是因为政府根据各个项目的地价，所采取的几乎每个项目都不相同的限制，而并非一刀切。这导致对苏州的市场基本面基本上没法做出判断。所有能做的就是，你多去项目上实地调研，多去看项目，多比较周边的项目。

漏可谓无处不在，简直遍地黄金。举个例子：

苏州工业园  苏州整个城市架构，几乎就是双城模式，东边的苏州工业园和西边的老苏州相持而立。苏州工业园又以金鸡湖为中心，分为湖东和湖西两部分。湖西是起步区，湖东是拓展区。

位于金鸡湖边上的诚品书店↓

毋庸置疑，工业园区是苏州最为现代化和发展活力的一个区域，这里有苏州最好的城市界面，有最多的超高层建筑，也有最完善的配套。金鸡湖边竖立着城市最美的天际线。以苏州桃花源为代表的豪宅区也隐藏在这里。

工业园的价格是整个苏州最高的，但是在这个区域内，很容易就能捡到漏。

路劲澜山澜，位于斜塘河边，环境超好，100平和120平的户型，价格都只要28000,130以上的30000元。为什么这样？很简单啊，因为拿地早，地价便宜，所以政府限价政策一出就只能吃亏，卖不上价格。

在路劲项目的北边，有一个海亮开发的项目，高层的价格却要到37000元。为什么？因为海亮是2015年拿的地，楼面价超过了15000元/平，所以价格就可以卖高一点。

工业园区斜塘河边↓

相城区  相城区是苏州最北边的一个区，产业主要以家具市场为主。这里属于苏州市的价格洼地。在政府限制地价之下，三天前这里拍了一块住宅用地，楼面价在19280元/平。

但是附近中粮的一个项目，很棒的洋房产品的价格只要21000-23000元。为何如此？因为中粮2015年楼市风口起来之前拿的地，楼面价只有7000多元。如今，政府限价，只能卖这么多。

以上是我们考察之中，所亲眼见到的两个案例。这就是苏州市场上的漏，这些漏不分区域，不分位置，不分产品；从高端住宅，到刚需盘；从豪宅区，到旧城区。每个区域、每个版块都能找见，可谓遍地是漏。

你所要做的，就是去你最喜欢的区域，将整个区域的项目全部看一遍，然后列一个比价单出来，一切都会一目了然。

并且，等这一批前期低价拿地的项目售完，以后将再难遇到这样的情况，这是苏州目前非常难得的机会。

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苏州市场判断

1、苏州价格尽管已经很高，但是并不很虚。苏州有着人口支撑。目前苏州1000多万人口，外来人口达到600多万，比例非常高。苏州有着经济支撑。从经济上来说，苏州不输于杭州和南京，在5月杭州的均价是23960元，南京的均价是26106元。可以以此对比苏州。

2、在环沪区域，与上海有着先天优势的城市有两个，一个是嘉兴，一个是苏州。两个城市基本上是以围合之势，将上海包围。但嘉兴与苏州完全不是一个量级，2016年嘉兴的GDP是3160亿元，而苏州将近嘉兴的五倍。所以，虽然环沪，但苏州对上海的依附性并不强。苏州的产业自成体系，已经开始进行产业升级和更迭，退二进三。所以会看到南通和嘉兴在争上海的产业转移承接地，苏州却毫无声息。

3、整个苏州市场非常混乱，但是这种混乱却并非杂乱无章。而是在政府的调控之下，按部就班，非常有序。目的只有一个，那就是严控盲目哄抬炒高房价，严禁疯癫性的暴涨。政府给出开发商合理的利润，然后必须按照政府的指导价销售楼盘。

4、目前来看，苏州实行严格的政策，主要还是将外地投资者决绝地拒之门外，限购政策出台以来，已经很少有来自北方和周边的投资客了。因为不管是北京天津、还是苏州周边的核心城市，很显然投资者对苏州户口并不感兴趣。但苏州本地人却可以连续购买三套房，所以才会出现几天前，常熟市购房者组团来苏州抢房的新闻。

5、如果你在40岁之下，大学以上学历，更重要的是愿意落户苏州；或者说愿意将你的孩子落户在苏州，并且有自己中意的楼盘。我建议你一定先要找一个中介机构办落户，落户成功，再交定金不迟。避免落户失败，定金又不退，两头损失。

6、有些开发商是承诺可以办落户的，但你要区分来看，因为凡是这样的开发商，基本上都是在顶着政府的政策在走曲线，而大部分的开发商都是不会冒这个风险的。而这个开发商为什么敢？是关系过硬，还是急于回款甘冒风险？一定要弄清楚了！

7、苏州基本面就是这样，很平静，但是市场存量并不小，房源供给并不紧张，本地人真的可以停下来，慢慢挑慢慢选了。

6、到了最悲伤的时候。政府限价之下，苏州遍地是漏，遍地是金子，所有人都明白捡到就赚到，但就是弯不下来腰，捡不住!

环沪城市考察系列：

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