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“社区提供养老、医疗、餐饮等服务，购买不占用北京购房指标、房贷不占贷款记录。”在北京市东五环附近的恭和家园，对前来咨询购房的人，服务顾问总是先提出这些关键信息。在养老服务领域，恭和家园也是北京首个共有产权养老项目，模式为全国首创。恭和家园的运营商乐成老年事业投资有限公司总裁曹静对经济观察报表示：“目前恭和家园运行已有两年，2019年10月份第一批住户的产权证陆续发放。不过，中间并非一帆风顺，从社区的设计谋划，到跟政府、客户不断的沟通，最后到项目的成型落地运营，共花了七年时间。因为任何一个新鲜的事物一定需要一个探索的过程，在此过程中，我们需要面对客户、面对市场、面对政策。”2016年2月，北京市民政局、北京市住建委便联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，提出支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。一位恭和家园的服务顾问向经济观察报介绍，项目创意确实新颖，但因为公众对此不够了解，很多前来咨询购房的人都会问模式的具体运行方式。
按照规定，恭和家园的购买人只需具有北京市户籍或连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税即具有购买资格，且执行不限购政策。购买不占用北京购房指标、房贷不占贷款记录，社区提供养老、医疗、餐饮等服务。服务顾问介绍，恭和家园在2017年10月底已经首期入住，现社区常住300余户左右。当前在售房源50余套，居室面积共四类——79、82、85、95平方米，全部精装现房交付，即买即住。现房销售均价在50000元/平方米左右，单套总价在420万左右。曹静表示，一方面共有产权体现在购房者拥有养老房95%的产权，且每间房至少入住一名60周岁以上老人并缴纳3080元/月/户的基础服务费。购房者有国家承认的房本，转让、出租、继承都可以。余下的5%产权由乐成养老作为养老运营商永久持有，不得买卖，不享有房产购买人后续的经济权、使用权和未来的利益，以保证养老社区的纯粹性。另一方面，养老则体现在房子规定至少1位年满60周岁（含）以上的老年人居住，确保社区用于养老居住目的。住户在做房屋流转（出售或出租）时，买方需满足上述产权协议，这样就能够维持社区的养老服务纯粹性。对于3080元/月/户的基础服务费，曹静介绍，基础服务包含了老人日常高频需要的基础服务。除日常活动、生活管家等外，还给每个老人签家庭责任医生，定期给老人做健康管理，老人生病回家后的上门探视。如果老人卧病在床，需要提供插胃管、尿管等护理即增值服务，需要单独付费。曹静对经济观察报表示，基础服务费的定价基本是为了维持项目后期的持续运营，社区后期运营的收入主要依靠基础服务费和老年人的增值服务，支出一方面是比传统物业更高的成本，因为社区服务配套比普通社区高的多。如电梯需使用医用电梯，安全等级也比普通住宅要高，家中多处需要安装紧急呼叫设备；另一方面人员配置包括紧急呼叫的服务，管家的服务，社工的服务。管家主要负责帮助老人去协调相应的服务资源。服务顾问同时介绍，四种类型的房子都是一居室，设计也主要是为服务老人，楼道、电梯都设计得很宽，所以在满足适老化设计的便捷性下，房子的公摊面积相对较大。社区定位也是纯居家养老型的公寓，基本打消了不是带着养老目的来的人群。运营两年后，在曹静乃至更多养老市场人士眼里，恭和家园模式仍需要不断去摸索。曹静介绍，当前，养老企业面临资产重、客户观念等问题。现在市场情况下，养老服务，家庭担不起、政府包不起、企业赔不起。机构养老一定是一部分客户的选择，但能不能让他们有更多的选择呢？市场一直在提90%的老人都在家养老，所以恭和家园模式应运而生。康乐年华养老产业集团副总经理龙攀认为，目前，居家养老模式里，因为没有找到更合适的模式解决方案，嵌入式养老机构依旧还是主流。现在整个养老服务体系建设都是在强调居家和机构的融合发展。在行业里，无论是政府推动还是一些企业实际的运作，都是在推动嵌入小区、承载社区居家养老等综合功能的机构。对于养老企业的前期资产问题，龙攀介绍，现在大部分企业能探索到的共识是采用轻资产、租赁物业经营的方式。比如目前，各个城区里有大量闲置的物业，这几年政策也都在鼓励使用闲置物业改建来做养老，实现存量的盘活子。从市场需求的角度来看，养老床位供给与需求相对充足。现在养老服务存在的问题是养老机构入住率太低、床位使用率不高。现在关键的问题是需要机构去提升服务，激活消费市场。曹静介绍，项目运营两年后，从经营来讲，实际上依然面临着许多难题。比如为了解决老人的营养配餐问题，需在社区里配备餐厅，而多数房地产项目因为怕赔钱而不配备社区餐厅，因为以社区的需求量不足以维持一个餐厅的运营。同时为了解决医养服务融合问题，社区也配备了医疗服务站，也一定不会挣钱，因为需要医生和医疗机构24小时在线，此方面成本很高。但这些作为此项目逻辑完整性的重要一步，必须要自己去克服。“从销售角度讲，当前最大的问题是市场上没有对标的模式，需要我们用产品不断的去教育市场，告诉老人和子女，还可以用这样的方式去养老。这也是一个新兴产业发展的规律，一定是意识先进的人能够接受一些新的东西。所以恭和家园首批住户多数是退休的政府干部、老师、医生等，属于对生活有追求、意识优先，能够愿意尝试新鲜事物的人群，因此更愿意接受这样一个养老产品”，曹静表示。作为传统养老市场人士，龙攀也对恭和家园试点模式表达了认可。他表示，在当先养老产业的早期，任何新的模式都值得去尝试探索，以了解各个模式的利弊。从而找到适用不同时期经济发展水平、养老产业发展水平的模式。毕竟，不同的老人有不同的养老需求。曹静表示，养老行业还是在一个起步阶段。赛马往前跑，最后一定会跑出几种模式，也一定能跑出头部公司。只是现在保险公司、地产公司、公建民营机构、居家养老机构，还没有一个比较成熟、大家都认可的商业模式。政策可能解决一些制度方面的问题，但企业要能持续壮大下去，必须是纯市场化型的、被多数老人家庭所接受的商业模式。因此，我们和政府还需要不断的总结试点经验，完善相关监管措施，从而形成一种可广泛推广的模式。
来源：经济观察报.共有产权养老有多远.2019-11-02
恭和家园项目是北京首个共有产权养老设施的试点，由乐成老年事业投资有限公司投资建设，也是全国首家由养老企业与购房者分别拥有不同份额产权的住房项目。
与入住普通养老院不同的是，入住老人的房子有自己的产权证；养老企业与购房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份额。另外，整个养老项目建筑面积的40%是公共服务部分，产权属于养老服务企业。
按照规定，公寓部分归企业所属的5%产权不能转卖，需由企业长期持有、运营，购房者可以购买或出售其余95%的产权，年限为50年。为确保房屋的养老服务性质，防止投机炒作风险，本市推出的试点方案不仅规定了购买人的资格审核，对入住人的资格也有严格限制：每个养老居室内必须有一位年满60岁及以上老年人居住，并在民政部门登记备案，且不论今后房屋是转让或出租，都必须保证入住的是60岁以上的老人。
共有产权养老模式后续的长期服务对企业的成本控制和运营方式提出了挑战，共有产权养老模式仍处于探索尝试中。
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