【案例研究】“借名购房”所涉房屋所有权该如何认定

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房价是老百姓最为关注的民生问题之一，根据相关数据显示，截止目前为止全国已有北京、上海、深圳、成都等110个城市累计发布了250多次房地产调控政策，其中部分政策对购房条件进行了严格规定。由于房子对于老百姓而言有着特殊的意义，因此，在现实的房地产交易市场中，尽管部分购房者并不具备购房条件，但为了能拥有属于自己的家（房子），通常会采取“借名购房”的方式购房，即房屋的实际出资人借用其他符合购房条件的人的名义购房，并以他人名义登记房屋产权，由于我国房屋产权采取的是登记制度，此种购房方式难免引发诸多不确定的法律风险，给实际购房者的经济利益造成损失。

一、实际购房者可能面临的法律风险

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（一）所有权确定的风险

依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，我国不动产采取的是登记制度，经合法登记才享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。因此，在“借名购房”中，由于房屋权属登记人系名义购房人，依据法条的规定来看，实际购房人对所购房屋不享有所有权。

（二）房屋转让的风险

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依据《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”；第六十一条“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”之规定，若实际购房者欲转让房屋，由于其没有依法领取房屋权属证书，只有在实际购房人、名义购房人、房屋被转让人三方共同协商一致的情况下，才能实现房屋转让。此种交易方式，不仅对交易的安全性、稳定性造成一定程度的影响，更增加了交易的成本；若名义购房人违背诚实信用，私自将房屋对外转让，由于房屋权属登记在他的名下，因此，无论是房屋被转让人或是房产管理部门均难以对其转让行为的合法性、真实性产生怀疑，最终造成实际购房人的财产损失。

二、“借名购房”在实务审判中的裁判规则

（一）裁判规则：实际购房人，因不符合《中华人民共和国物权法》关于不动产登记的规定，不应认定其对案涉房屋享有所有权。

裁判案例：吴恩球、吴权威房屋买卖合同纠纷【（2017）粤01民终12118号】

法院认为：本案中，吴恩球与吴权威虽未签署涉案房屋权属的相关协议，无法确认双方当事人在购买涉案房屋当时的真实意思表示。但综合分析双方当事人所提供的证据，吴恩球确实为涉案房屋的实际购买人，且一直在偿还涉案房屋的按揭贷款，并支付了涉案房屋所产生的物业费。因此，基于综合分析，应确认吴恩球是以吴权威的名义购买涉案房屋的事实。根据《物权法》规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。吴权威经房管部门登记核发《不动产权证书》，是涉案房屋的权属人。在涉案房屋的登记未发生变更的情况下，吴恩球主张要求确认自己对涉案房屋享有所有权，理据不足，不予支持。

（二）裁判规则：名义购房人对案涉房屋属于代持有性质，即使房屋权属登记在其名下，因其不具有真实购房的意思表示，亦不应认定其对案涉房屋享有所有权。

裁判案例：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷【（2011）民申字第261号】

法院认为：根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。

相似案例：武汉金银湖国际高尔夫实业发展有限公司与严清军、刘磊、刘莲，梁波，田进秋、田进蓉、华夏银行股份有限公司武汉江汉支行房屋回购合同纠纷【2013民提字第25号】

三、对实际购房人的建议

从法律规定来看，“借名购房”对于实际购房者而言，存在诸多不确定的法律风险；从司法审判实践来看，人民法院认为只要“借名购房”协议系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，应认定协议合法有效，但在认定案涉房屋所有权归属时存在一定的争议，既有认定实际购房者对案涉房屋享有所有权的判决，亦有认定其对案涉房屋不享有所有权的判决。通过分析最高院的案例可探究，国家虽然实行房屋所有权登记制度，但并未在立法上确定物权的无因性，在审理“借名购房”的案件时，法院应充分结合当事人的真实意思表示来认定房屋所有权的归属问题，而不是死抠条文。

通过上述分析，为了更有效的保护自身合法权益，实际购房人在购房时，首先应与名义购房人签订一份完善的委托购房协议，在有条件的情况下，可以向公证处申请公证或找见证人进行见证，充分证明双方系委托购房的真实意思表示，名义购房人并不具有真实的购房意思表示。其次，购房人的购房目的应属于为满足正常居住使用而购房，并非出于炒房或其它不正当目的而购房，依据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，虽然地方政府的限购政策不能直接作为认定合同无效的依据，但不排除法院以购房者的购房目的具有不正当性或非法性而认定委托购房合同无效。最后，实际购房人应举证证明，购房所需的一切费用均系其提供，例如首期购房款、按揭贷款、物业费、车位费等相关款项。（作者单位：法蝉知识研究院）

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本期责编：焦冲

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