事关买房，这几种房源要谨慎！

本期聚焦：房源

今天小编就与大家聊聊买房的风险隐患！小伙伴们擦亮眼睛注意啦~以下这几种房屋可要慎重购买哦！

情况一

买的房是凶宅，怎么办？

80余平米的商品房

处于某高档住宅小区

售价只有650万？

据说比市场价便宜300万

你是不是很激动？

但它还有两个关键字——“凶宅”

买凶宅到底有没有问题，可能每个人有自己的判断。但不可否认的是，社会上确实有很多人对凶宅仍然心存忌惮，尤其是在买房时不知道，入住后才知道发生过凶杀事件，那心情堪称是战战兢兢、彻夜难眠。

什么是凶宅：凶宅并非一个法律概念，而是人们约定俗成的称谓。

据一般认知，“凶宅”是指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。值得注意的是，并非房屋内发生过死亡事件，就被称为凶宅。司法实践中，认定凶宅应属于非自然死亡事件；如果系正常自然死亡，不能被认定为凶宅。

就房屋市场的交易观念而言，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给购房者带来内心恐惧，从而影响购房意愿。在交易上，受传统观念影响，房屋价值也会大打折扣，甚至会出现无人问津的情况。

这是一则真实的案例

【案号：（2015）资民终字第1022号】

原告马小姐经某房屋中介机构介绍，从被告詹某、廖某夫妻二人处购买了一套二手住房，双方签订《二手房买卖合同》。马小姐入住后偶然得知该房屋曾发生过住户跳楼自杀事件，遂搬离该房屋，并与詹某、廖某多次协商退房退款事宜，双方未达成一致意见。经查明，被告詹某母亲有十几年精神病史，在留下遗嘱后从诉争房屋内跳下身亡。

马小姐认为，詹某、廖某故意隐瞒真实情况未向其告知该房屋曾发生过非正常死亡事件的事实，构成欺诈。詹某、廖某夫妻二人认为，马小姐在选择购买二手房时，理应考虑到房屋的历史问题，也未曾主动询问是否存在其忌讳因素，二人亦无强制告知义务，不构成欺诈。

一审法院经审理认为，房屋内发生过“非正常死亡”事件属于对二手房买卖合同订立与否具有重大影响的信息，被告未主动告知原告该屋内发生过詹某母亲跳楼身亡的事实，构成民法意义上的欺诈，判决撤销马小姐与詹某、廖某签订的《二手房买卖合同》；詹某、廖某返还马小姐购房款580,000元。

詹某、廖某不服提起上诉。

二审法院审理认为，本案的争议焦点是詹某、廖某夫妻二人在出售房屋时是否有义务向马小姐告知该房屋的居住人在该房屋内发生过自杀事件。如果没有尽到告知义务，该行为是否构成欺诈，是否可以作为撤销合同的理由。

人们购买居住房屋，是为了维护居住人的身体健康，同时还是为了精神愉悦，如果一个人居住在房屋内精神受到损害，就没有达到购买房屋居住的目的。马小姐在向詹某、廖某夫妻二人购买房屋时，詹某、廖某夫妻二人没有向马小姐告知该房屋内发生过自杀事件。作为房屋居住期间发生的重大事件，詹某、廖某夫妻二人应当如实告知，使马小姐对房屋购买有选择权。马小姐在得知房屋内发生过自杀事件后，立即搬出房屋，说明其对房屋的居住功能和对身心的影响要求是同时存在的。双方之间的房屋买卖因詹某、廖某夫妻二人没有尽到必要告知的合同附随义务，无法达到合同的目的，构成欺诈，马小姐有撤销合同的权利。故驳回上诉，维持原判。

Q1.出卖方隐瞒凶宅信息是否构成欺诈？

凶宅会对买受人的意思表示造成重大影响，更关键的是凶宅信息属于足以动摇买受人缔约意愿的重要信息，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，该信息属于出卖人必须披露的信息。出卖人故意隐瞒真相与买房人签约，可能构成欺诈。受欺诈方如果对凶宅存在忌讳，可以在知道凶宅信息后一年内请求人民法院或者仲裁机构撤销房屋买卖合同。合同撤销后，卖方应返还购房款并赔偿相应损失。

Q2.卖家确不知情的凶宅是否构成欺诈？

有时凶宅内的非自然死亡事件发生在卖家购房之前，即出卖人并不知道该房屋属于凶宅。这种情况下按照欺诈处理就有点难度了，毕竟出卖人并没有隐瞒行为。

在此情况下，可以根据法律规定，主张出卖人交付的标的物存在质量瑕疵。一般认为，物的质量瑕疵包括三种类型：价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵。从物理上说，凶宅的使用功能确实没有太大影响。但从价值瑕疵来看，遭遇市场贬值几乎是难以避免的。

所以，买受人可以要求凶宅出卖人承担瑕疵担保责任，即使卖家事先对房屋内发生的死亡事件不知情，也应承担降低价款，或解除合同、赔偿损失等责任。

Q3. 如何避免购买到凶宅？   

一是购房之前实地走访，了解房屋所在小区基本情况，打听房屋周边发生的重大事件。一般来说，发生凶杀事件，周围群众大多有所耳闻。还可以在新闻资讯、中国裁判文书网等网站检索房屋信息，防患于未然。

二是在合同中明确约定凶宅条款，或约定房屋中未发生过任何非正常死亡事件，并约定相应违约金。这将为日后发生纠纷提供明确的合同依据，并避免损失难以举证的困扰。

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情况二

买的房少了这张证，怎么办？

某地房价飞涨，急于购房的小张赶紧与某开发商签订《房屋买卖合同》。但没过几日，小张发现自己购买的房屋并未如期取得预售许可证，也无法签订预售合同及办理后续交易事宜，故起诉至法院要求解除合同并赔偿损失。

法院审理后认为，小张购买的房屋所在项目未取得预售许可证即进行出售，且截至法庭辩论终结未办理预售许可，违反相关法律法规规定导致《房屋买卖合同》无效，判决开发商向小张返还购房款，并依据各自过错承担责任。

事前要看预售许可证

一栋合法建筑从开发建造到房屋交付再到购房者取得产权证需要取得多种证照，分别为国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。一般的购房者只要记住买房之前先看一眼预售许可证，取得预售许可证即说明其前置的证照手续齐全，是合法的一手房销售，也能更大程度保障购房者最终取得房屋和办理产权证。

买房一定要考虑清楚再下单，购买时须要求开发商出示相应预售许可证，拒绝无证买卖。

以下情况也一定要谨慎留意：

NO.1买到的“加盟投资”房并非原项目，怎么办？

某开发商在多地刊发广告，以“合作开发、给付房屋”为名与老李等人签订《加盟投资合同书》，明确约定房屋的状况、价款、付款方式、时间及交付条件、日期等。老李按约付款后满心欢喜等着拿新房，但苦等无果，后发现原址新建的房屋并非原项目，故起诉至法院要求返还房款并赔偿房屋差价损失。

法院审理认为，《加盟投资合同书》符合房屋买卖合同要件，属于未取得预售许可的商品房预售行为，该合同无效，开发商应返还房款，但房屋差价损失属于可得利益损失，因合同无效，法院不予支持。

无论是买房还是投资，老李失去的不仅是收益，还有宝贵的时间和机会。

实践中也常有以合作开发为名的购房或投资行为，为避免出现付钱后却拿不到房子的“人财两空”情况，建议购房者无论购买住宅或商铺，都尽量不要在开发商还未取得“预售许可证”时就以“订购”“认购”“变相投资”“合作开发”等形式认购或购买房屋。

NO.2买到禁止分割出售的工业厂房，怎么办？

小王因限购原因苦于无法购房，某公司广告称其开发的项目小区环境优美、价格低廉且不限购，激动的小王立刻与该公司签订为期50年的《房屋使用权转让合同》、支付转让款并实际入住房屋。后遇政府整治才知晓该房屋属于禁止分割出售的工业厂房，不仅无法办理产权证，而且政府要求拆除整改并收回房屋，故小王起诉至法院要求返还房款并赔偿损失。

法院审理认为，《房屋使用权转让合同》实为商品房预售合同，因未取得预售许可证和违反土地管理法规定而无效，原被告均应承担合同无效的责任。

现实中常有购房者出于规避限购、贪图便宜甚至是“懵懂无知”而打算购买没有取得也不可能取得预售许可证的房屋，对此一定要仔细想清楚问明白后再付钱。

比如在工业用地上建造的本应为厂房的房屋，但却被分割成所谓的“商品房”或“使用权房”出售，这类房屋基本不可能签订正式网签版本的买卖合同，出卖人常以长期租赁或使用权转让等形式要求购房者一次性付清全部“租金”或“转让款”以实现“以租代售”的目的。

这类房屋的买卖合同因缺乏“预售许可证”和违反法律法规规定而无效，购房者即便取得房屋交付也不可能办理产权证。且万一碰到房屋的登记权利人在外抵押土地使用权或者出卖人“偷偷”处分房屋和土地的情形，购房者极有可能既拿不到房子又拿不回钱，以致血本无归。

对于此类无法办理产权证的房屋必须大胆拒绝，千万不要购买。

声明：本文来源 “上海市青浦区人民法院”“上海市松江区人民法院”微信公众号、“中国裁判文书网”，转载自“ 浦江天平 ”微信公众号，在此致谢！

编辑：朱   琳

排版：孙   丽

审核：刘   畅

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