合同意思表示解释规则与适用
The following article is from 审判研究 Author 张前进 孙闯
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案情述要
2014年2月20日，原告城某公司（甲方）与被告潘某某（乙方）签订《房屋租售协议》一份，该协议约定：
1.乙方租用并购买甲方位于某大厦B座1101室房产（面积619平方米），租期5年(2014年3月1日至2019年2月28日)，年租金15万元，一年支付一次；2.甲方需在租期结束前将该房屋以4700元/平方出售给乙方，房屋出售所产生的税费由甲乙双方各自承担；3.如甲方未按约定在租期内将该房屋出售给乙方，甲方需无条件零租金将该房屋给乙方使用，直至甲方将房屋出售给乙方；4.租赁期满或合同解除，乙方必须于租赁期满或合同解除之日起6个月内搬离租赁房产，每逾期一日支付500元给甲方。
2015年，城某公司将涉案房屋所在楼栋整体抵押给第三人工商银行并办理抵押登记，担保债权数额3200万元。2019年6月至12月，城某公司6次向潘某某发律师函，要求潘某某签订购房协议及提存购房款。潘某某复函认为，城某公司应尽快将房屋解除抵押恢复成可交易状态，不同意提存购房款，并主张继续零租金使用房屋。
城某公司向法院起诉，请求判令：1.确认城某公司与潘某某之间的租赁关系于2019年2月28日终止；2.潘某某立即向城某公司腾退某大厦B座1101号房产；3.潘某某支付占有使用费（按年租金15万元标准，自2019年3月1日起计算至腾退房屋之日止）及利息（自2019年3月1日起按LPR计算至腾退时止）；4.潘某某支付违约金（自2019年8月31日起按每天125元标准计算至腾退房屋之日止）。
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裁判观点
一审法院认为，《房屋租售协议》的内容，不仅有租赁期限、租金支付方式、租金计算方式，还载明购买的房号为某大厦1101室、单价为4700元/平方米、购房时间在2019年2月28日前。即《房屋租售协议》不仅包含房屋租赁关系，还包含房屋买卖关系。
关于房屋买卖交易顺序（办理房屋过户和支付购房款），根据（原）《合同法》第66条（对应《民法典》第525条）规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。本案中，因《房屋租售协议》没有约定支付购房款和房屋过户时间，原被告双方应该同时履行支付购房款和办理房屋过户。
关于合同解除及争议条款理解（潘某某零租金使用房屋的截止时间），双方就解除抵押和支付购房款形成僵局，城某公司已提出提存购房款的合理方案，但潘某某拒不提存购房款，又不提出其他解决方案。潘某某依据《房屋租售协议》第3条的约定，主张只要城某公司未出售房屋，其就可一直无条件零租金使用房屋，有悖诚实信用原则，属于以自己的行为表明不履行主要债务，城某公司有权行使解除权，房屋买卖合同于2020年4月27日解除。《房屋租售协议》第3条应理解为：在租赁期届满之后，如果潘某某购买涉案房屋，在合理期间内，无需支付房屋占有使用费；如果潘某某不购买涉案房屋，则应支付逾期占有房屋的占有使用费。
一审法院判决：一、确认《房屋租售协议》中的租赁关系于2019年2月28日终止；二、潘某某返还涉案房产给城某公司；三、潘某某支付房屋占有使用费（自2019年8月27日起以15万元/年标准计算至被告腾退房屋之日止）及利息（自2019年8月27日起以占有使用费为基数按LPR标准计算至被告腾退房屋之日止）；四、驳回城某公司的其他诉讼请求。
潘某某不服，上诉认为：1.城某公司以涉案房屋设置抵押，导致双方履行房屋买卖合同出现障碍，且城某公司未在协议约定的履行期限之前涤除抵押权，基于同时履行抗辩权，城某公司无权要求潘某某支付或提存购房款；2.《房屋租售协议》第3条是合同双方自愿达成的真实意思表示，不违反法律强制性规定，城某公司未履行出售房屋义务，应无条件零租金将房屋交由潘某某使用。
二审法院认为，城某公司明知其将按期出售房屋，仍将房屋向案外人设定巨额抵押，造成房屋无法依约办理过户，导致合同目的无法实现，城某公司对此应承担违约责任，故《房屋租售协议》第3条应解释为：如果城某公司依约出售房屋，潘某某可以零租金使用房屋至城某公司出售时止；如果城某公司违约无法向潘某某出售房屋，那么潘某某可以零租金使用房屋至合同解除时止。所以，一审判决认定事实正确，但适用法律错误，导致判决结果不当，改判为：一、维持原审判决第一项、第四项；二、撤销原审判决第二项、第三项。
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法律评析
由于当事人认知能力有限及对交易成本的考量，在审判实践中，经常遇到当事人对合同要素没有约定或约定不明，或虽然有约定但对条款的理解有争议的问题。根据《民法典》第510条和第142条、第466条规定，合同没有约定或约定不明的，按相关条款或交易习惯解释；合同条款理解有争议的，按文义、整体、目的、习惯和诚信原则解释。
本案中，双方当事人对交易顺序没有约定，城某公司认为潘某某应当先支付购房款或先提存购房款，潘某某认为城某公司应先涤除抵押权确保房屋能过户。另外，双方对合同违约条款（《房屋租售协议》第3条）的理解也有争议，审理过程中，意见分歧较大，不同裁判者给出了完全不同的解释意见。
一
解释意见分歧
1.关于合同中没有约定或约定不明（《房屋租售协议》没有约定支付购房款及房屋过户先后顺序）的解释分歧。一种意见认为，双方没有约定支付购房款的时间及房屋过户的时间，根据《民法典》第525条（原《合同法》第66条）规定，应当推定同时履行。
另一种意见认为，原被告之间系不动产买卖合同关系，根据《民法典》第510条和第511条（原《合同法》第61条和第62条）规定，当合同没有约定或约定不明时，按照不动产交易习惯解释，应当先支付购房款，后办理过户手续。
2.关于合同中已约定条款含义的解释分歧（《房屋租售协议》第2条［1］）。一种意见认为，条款约定的潘某某可零租金使用房屋应当有条件和期限的限制，潘某某的主张（只要未购买房屋即可无限期、无条件、零租金使用房屋）有悖诚实信用原则。所以，根据诚实信用原则，该条款应解释为：在租赁期届满后，潘某某如果购买涉案房屋，可以在合理期间内零租金使用房屋；如果潘某某不购买涉案房屋，则应支付逾期占有房屋的占有使用费。
另一种意见认为，根据目的解释规则，城某公司未及时涤除巨额抵押权，造成房屋无法依约过户给潘某某，导致合同目的无法实现，所以，该条款应解释为：如果城某公司依约出售房屋，潘某某可以零租金使用房屋至城某公司出售时止；如果城某公司违约不向潘某某出售房屋，那么潘某某可以零租金使用房屋至合同解除时止。
二
合同意思表示解释规则与适用探讨
在民商事案件中，对意思表示进行解释是裁判者的重要任务之一，它既是对当事人意思的探知，也是法律适用过程。如何正确适用解释规则探求合同真实意思表示？笔者认为，首先，要正确认定解释对象；其次，要正确区分各解释方法；最后，要正确使用解释方法。
（一）确定解释对象
“合同的解释对象，是合同条款”。［2］合同条款包括两种，一是合同约定不明或没有约定而又应当约定的条款，二是合同双方理解有争议的条款。笔者认为，不同解释对象的法律适用和解释路径差异较大，正确认定解释对象是作出合法合理解释的第一步。那么，应当如何确定解释对象？
1.根据是否订入合同进行区分。“将未订入合同但应当在合同中约定的条款认定为没有约定或约定不明的解释对象，将已经订入合同并形成争议的条款认定为理解有争议的解释对象”。［3］本案中，双方在《房屋租售协议》中没有约定支付购房款和房屋过户的时间，故将交易顺序认定为没有约定或约定不明的解释对象。而《房屋租售协议》第3条已订入合同，只是双方对该条款的理解有争议，故应将该条款认定为对合同条款理解有争议的解释对象。
2.根据是否属于对条款本身的文义理解有争议进行区分。如根据词句及相关条款的约定，属于对条款本身的文义理解有分歧，应认定该条款为理解有争议的解释对象，否则应作为合同没有约定或约定不明的兜底解释对象。
示例：被告乙在被告甲向原告甲出具的借条上书写“担保一年”字样，在诉讼过程中，裁判者对担保期限的解释对象形成两种意见，一是将该条款作为对合同条款理解有争议的解释对象（原告甲主张担保期限1年自借期满起算，被告乙主张担保期限1年自借款日起算），二是将该条款作为约定不明的解释对象（虽然约定担保期限，但未约定起算时间）。
该例中，虽然担保条款已订入合同，但担保约定过于简单，双方当事人无补充证据印证，也并非对条款本身的含义形成争议，故应认定该条款为约定不明的解释对象，直接援引《民法典》第692条法律默示条款，认定保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月。
（二）合同中没有约定或约定不明的解释规则
根据《民法典》第510条规定，合同没有约定或约定不明的，按相关条款（整体解释）或交易习惯（习惯解释）解释。那么，应当如何正确适用解释方法填补合同漏洞？
1.根据有无法律默示条款，确定是否需要裁判者补充解释。《民法典》合同编关于合同没有约定或约定不明的法律规定有四十多条，分为两种模式。
第一种模式，如《民法典》第675条规定所述，当事人合同约定不明又不能达成补充协议，裁判者应当先依据《民法典》510条规定进行补充解释确定，如无法补充解释，才适用法律默示条款填补确定。
第二种模式，如《民法典》第686条规定所述，只要当事人对保证方式没有约定或约定不明，直接规定适用法律默示条款（按一般保证方式承担保证责任），即此种情形不需要裁判者依据《民法典》510条规定进行补充解释。
笔者认为，第一种模式的法律效力属于一般性规定，第二种模式属于特别规定。在法律有特别规定时，裁判者应当优先适用，反之，适用一般性规定，即在无法律默示条款情况下，法律才赋予裁判者对该合同漏洞的解释权。
2.根据法律规定和举证规则，正确适用设定的解释方法。根据《民法典》第510条规定，裁判者可以依照“相关条款”（整体解释）和“交易习惯”（习惯解释）进行补充解释。笔者认为，一方面，裁判者不能使用其他解释方法（文义、目的、诚信等解释方法）填补合同漏洞，另一方面，裁判者应正确使用整体、习惯解释方法，慎于依职权进行习惯解释，具体适用规则见后文。
本案中，合同双方没有约定交易顺序，笔者同意第一种解释意见，应当同时履行。
第一，根据法律效力，《民法典》第525条应当同时履行的规定内容属于第二种特别规定模式，其效力应当优先于一般性规定适用，不需要裁判者依交易习惯解释，应直接援引法律默示条款。
第二，根据法律规定［4］和举证规则，在适用习惯解释时，交易习惯应由提出主张的当事人承担举证责任，裁判者只有在“当事人已初步证明习惯存在，但内容不清晰”［5］等特定情形时，方可依职权进行习惯解释。
第三，本案当事人主张同时履行抗辩权能保护合法权益。根据《民法典》第525条规定，同时履行抗辩权的内容包括两个方面，一是迟延履行上的抗辩，即“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，二是履行内容上的抗辩，即“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”。本案中，城某公司在房屋上设定巨额抵押，致使房屋不能按期过户，潘某某当然可以城某公司履行不符合约定主张同时履行抗辩权，拒绝给付购房款。
（三）对合同中理解有争议条款的解释规则
《民法典》第142条和第466条规定，对合同条款理解有争议的，按照“所使用的词句”（文义解释）、“相关条款”（整体解释）、“行为的性质和目的”（目的解释）、“习惯”（习惯解释）以及“诚信原则”（诚信解释）等方法解释。该规定未对解释方法的适用范围和各规则之间的顺位关系作出规定，给裁判者选择解释方法留下很大空间。
1.适用解释方法，应符合解释方法的适用顺序。关于文义和诚信解释的适用顺序：文义解释，“是判断合同当事人真实意思表示的首要方法，是合同解释的基础和起点”，［6］裁判者应当首先使用文义解释，只有在文义解释不能得出合法合理解释时，才考虑使用其他解释方法。诚信解释，只有在其他解释方法难以确定合同内容和合同条款的含义时，才能加以运用。诚信原则，“在性质上属于一般条款，其实质在于当出现立法当时未预见的新情况、新问题时，法院可依诚实信用原则行使公平裁量权”。［7］所以，“为了避免‘向一般条款逃避’的现象出现，唯有在穷尽其他解释方法仍不能探明当事人真意，或其他解释方法得出的结论有悖于一般公平正义观念时，方可运用诚信解释方法”。［8］
本案中，对《房屋租售协议》第3条理解争议的解释，笔者同意第二种意见，适用目的解释。第一种解释意见从平衡双方利益角度推定，认为该条款通过文义解释对原告明显不公，应适用诚信原则解释。该解释违反了解释方法适用顺序的法理要求。笔者认为，依据合同内容围绕合同目的的关系，合同双方对违约责任内容的约定，是为保障交易目的的实现，适用目的解释能得出合法合理解释，不应再适用诚信解释方法。
2.使用解释方法，应符合解释方法的适用情形。关于适用情形，笔者认为，各解释方法都有其通常适用范围，相互之间不能通用。裁判者在选择解释方法时，应根据对具体条款的定性，对应具体解释方法的适用情形。
整体解释，一般适用于“在合同中如果数个条款相互冲突”或“当事人使用了多种语言进行同一意思表示的表达”；［9］目的解释，一般适用于“有关的文本中所使用的文字的含义与当事人所明确表达的目的相违背”及“对于不同的解释结论，需要用目的解释方法来判断哪一个结论才是合理的”；［10］习惯解释，一般适用于“当事人已初步证明习惯存在”。
本案中，对于争议条款，通过文义解释得出的结论明显不合常理，且争议条款与其他条款不存在冲突，双方亦未提出生活或交易习惯做法的主张，故不宜选择文义、整体和习惯解释方法予以解释。双方设定该条款的目的是约定一定违约责任保障实现交易目的，这种违约责任应当是有期限、“可预见”的，但与条款所包含的无限责任含义（无论何种原因，只要城某公司未出售房屋，潘某某即可无条件零租金使用房屋）显然相违背，符合目的解释适用情形。
3.使用解释方法，应遵循解释方法的适用步骤。就此，试从如下四个方面展开分析。
第一，适用文义解释的关键在于解释结果必须公平，否则应适用其他解释方法。首先，应根据文义和当事人表述，区分使用一般文义解释，还是特殊文义解释；其次，“应当按照词句的通常意义”“考虑一个普通人在此情况下对有争议的意思表示所能理解的含义”［11］进行解释，但“如果该词句由日常生活用语演化为专用名词术语后，应按照其特殊意义进行解释”；［12］最后，检视解释结果，一般文义解释应不能脱离对字面含义的通常理解，特殊文义解释应当符合举证规则的要求，解释结果应当公平。
第二，适用整体解释应注重合同中其他没有争议部分的含义。首先，结合其他没有争议条款，确定合同内容整体含义；其次，通过合同其他部分的逻辑推理，分析和说明当事人争议部分意思表示的含义和内容；最后，根据合同内容整体有无逻辑冲突，检查解释结果。
第三，适用目的解释应注重目的决定内容，内容服务于目的的相互关系。首先，从合同内容本身，结合缔约背景和合同已履行情况，探求当事人的目的，了解其在作出意思表示时所追求的目的；其次，根据合同目的澄清条款内容，确定最有利于合同目的的解释；最后，从当事人角度反观最有利的解释结果是否明显偏离订立合同时的期待。
第四，适用习惯解释“应当根据当事人所知悉或实践的生活和交易习惯来对意思表示进行解释”。［13］首先，确定合同双方的解释理由及裁判者自己的理解，解释是否涉及生活或交易习惯；其次，对涉及生活或交易习惯的存在以及内容，“应当遵循证明责任规则，由提出交易习惯的一方承担证明义务”；［14］最后，根据对生活或交易习惯的合法性和经常适用或普遍采用情况，检查解释结果的可接受性。
本案中，关于《房屋租售协议》第3条适用目的解释的具体步骤，具体分析如下：
首先，探求条款目的：双方当事人已在《房屋租售协议》中约定房号、价款、购房时间等，约定违约条款实为保障城某公司按期出售房屋。
其次，澄清条款内容：该条约定的是违约责任内容，其意思表示是城某公司应依约出售房屋，否则将承担一定的违约责任，这种责任并非无限责任，故该条款应解释为：如城某公司违约不出售房屋且潘某某主张解除合同，则潘某某可零租金使用房屋至合同解除时止；如城某公司违约不出售房屋后，合同能继续履行，且潘某某选择继续履行，则潘某某可零租金使用房屋至出售时止；如城某公司违约不出售房屋后，合同不能继续履行，且潘某某不主张解除合同，则由裁判者依法审查是否构成合同僵局，并根据城某公司请求决定是否解除合同，此时，潘某某可零租金使用房屋至判决解除合同时止。
最后，检视解释结果：该解释结果合法合理，亦契合简化交易手续、降低交易成本、避免交易风险等通常考虑，未明显偏离合同成立时双方对违约责任的期待。
三
合法合理解释的评价标准
合法合理解释的评价标准，既是选择最优解释方法的参照，也是确定最有说服力解释结果的衡量。笔者认为，合法合理解释的评价标准应包括程序和实体两个方面：
（一）解释过程应彰显程序公正
程序公正，包括解释规则实施过程的公正和分配权利义务的公正。解释过程，必须遵守法律效力适用规则、举证责任分配规则，且不违反解释方法适用顺序、不明显超出具体解释方法适用情形等法理规则，并符合法学逻辑，按照具体解释方法的合理步骤进行解释。裁判者在解释说理时，不仅应阐述解释结果的合法合理性，还应陈述解释方法适用过程的合法合理性，彰显解释过程的程序公正。
（二）解释结果必须实体公平
《民法典》第6条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”。“公平原则是民事目的性评价标准。是否违背公平原则，难以从行为本身和行为过程作出评价，而需要从结果上是否符合公平的要求进行评价”。［15］解释结果必须公平，需要平衡双方当事人的利益，公平合理地确定意思表示的内容，实现利益在民事法律关系当事人间的公平分配，或恢复原来公平的利益分配状态，避免民事权利义务内容明显不公。
四
合同意思表示解释规则与适用的小结
意思表示有其独特的解释对象、解释方法和解释程序，裁判者在进行合同意思表示解释时并非随心所欲，而是必须符合客观规律、社会常理和法学伦理，只有这样，法律的实施才能取得良好的法律效果和社会效果。
实务中，对合同没有约定或约定不明且无法达成补充协议的解释，裁判者应先确定是否有法律默示条款等特别规定，如有特别规定，应直接援引法律默示条款填补；如无特别规定，应由裁判者按照整体和习惯解释方法予以补充解释；如无法补充解释确定，应援引法律默示条款填补。关于对合同条款理解有争议的解释，这是从案情到解释规则交互反复的适用过程。首先，裁判者应根据解释规则的需要具体分析案件事实，包括争议条款、相关条款、当事人主张和交易背景等；其次，按照解释方法适用顺序、对应适用情形，选择解释方法，依照具体解释方法的适用步骤，得出并检查解释结果；最后，以合法合理标准评价整个解释的过程与结果，比较并确定最优解释。
［1］案例中《房屋租售协议》第3条约定，如甲方未按约定在租期内将该房屋出售给乙方，甲方需无条件零租金将该房屋给乙方使用，直至甲方将房屋出售给乙方。
［2］崔建远：“合同解释的对象及其确定”，载《华东政法大学学报》2018年第5期。
［3］参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）》，人民法院出版社2020年版，第36页。
［4］《民法典总则编司法解释》第2条规定，当事人主张适用习惯的，应当就习惯及其具体内容提供相应证据；必要时，人民法院可以依职权查明。《合同法司法解释（二）》第7条规定，对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。
［5］潘华明：“民法典总则编司法解释重点条文探析之二、第一部分‘一般规定’”，载江苏高院微信公众号2022年3月14日。
［6］谭启平主编：《中国民法学》，法律出版社2021年版，第461页。
［7］梁慧星：《读条文学民法》，人民法院出版社2017年版，第13条。
［8］最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）》，人民法院出版社2020年版，第39页。
［9］参见王利明：《民法总则研究》，中国人民大学出版社2019年版，第529-534页。
［10］谭启平主编：《中国民法学》，法律出版社2021年版，第462页。
［11］前引［9］。
［12］前引［7］，第217页。
［13］前引［9］。
［14］参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）》，人民法院出版社2020年版，第40页。
［15］王利明：《民法总则研究》，中国人民大学出版社2003年版，第116页。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十二条 有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。
第四百六十六条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。
第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
第五百一十一条 当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。
第五百二十五条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。
第六百七十五条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第六百八十六条 保证的方式包括一般保证和连带责任保证。
当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。
第六百九十二条 保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。
债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。
债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。
张前进 孙闯：江苏省宿迁市宿城区人民法院
排版：熊媛媛
审核：刘 畅
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