为什么海外置业风靡在东南亚，而不是发达国家？

可能是居安思危的理念扎根太深，中国人对不动产的热爱始终如一，即使走出国门进行海外资产配置，海外置业也成为国人的首选投资。

据数据显示，2016年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者，而且投资总额已超过2015年全年创记录的历史最高水平。

据莱坊报道，2017年上半年，中国内地成为亚洲区最大的跨境房地产资金来源地。曼谷、河内、新加坡、普吉、金边、吉隆坡是最受青睐的东南亚城市。

相较于成熟的老牌英美澳市场，东南亚市场为何更受投资者欢迎？

中产追上高净值客户的最佳途径

随着国内居民收入的增长和理财观念的更新，海外置业细分人群已经发生了很大变化，海外置业不再是高净值人群的专利，中产阶层甚至一些理财观念前卫的白领，也加入了海外置业的大军。

置业人群的变化带来的是置业热区的变动。

与过去高净值人群多出于移民或子女教育等需求，在英美等发达国家大城市置业不同，中产阶层资金量有限，也更年轻化，他们投资楼市的需求往往与赚取租金回报、养老、度假等目的联系在一起。

东南亚例如马来西亚、泰国这样兼具宜居和旅游属性的国家，在中国“一带一路”政策的推动下，无疑成为投资者心目中的置业首选。

相比欧美中心城市动辄数百万、上千万元的房产投资门槛，东南亚市场一两百万元甚至几十万元的购房门槛深得中产家庭青睐。总价在100~300万元人民币区间的公寓是海外置业者最青睐的物业类型。

由此可见，东南亚房产市场，无论从置业金额还是置业需求，都能完全满足中产阶层投资者。

投资成本与回报

投资回报率是各位投资者最关注的问题，我们可以从投资成本和投资回报两方面来看。

投资成本，主要看房价，英美澳各国置业门槛是比较高的。根据外房网平台的数据显示，目前美国的平均房价是折合人民币280万元左右。

东南亚整体房价相较英美澳及中国一线城市更便宜，使得更多的家庭可以承担。在泰国曼谷，甚至能以不超过60万元人民币的总价就可购置一套精装公寓。

而在马来西亚，即便最贵的城市吉隆坡，房产均价也只有3万元/平方米，而槟城和新山的房价只有吉隆坡一半。

作为老牌发达市场的代表，欧美国家的市场相对饱和，升值空间小，所带来的投资回报率自然低于新兴市场。

东南亚，作为新兴市场的代表，在升值空间上具有明显优势。以马来西亚为例，现在房价处于低位，当地政府正大力招商引资，发展基础设施建设，加之马来西亚本身的旅游优势，房价具有连续上涨的动力和优势。

从投资回报来看，泰国房价全球第99位，但投资回报率却排名全球第9位。

换句话说，你越早选择买入泰国的房产，未来转手房产赚取的收益就有可能越高。从投资成本和投资回报来看，东南亚市场都具备很大优势。

低廉的房产交易税

以泰国为例，对比发达国家在新房、持有、二手房交易环节中的税费。

新房交易税费

泰国：契税2%（买卖双方各支付50%）

澳大利亚：2017年，维多利亚州宣布，外国人购买房产印花税从7月1日起将从原本的3%调高至7%。

加拿大：交易印花税15%

新加坡：外国人购房需缴纳3%印花税和额外15%的海外投资者印花税（ABSD）， 仅印花税就要缴纳18%。

持有环节税费

泰国：无

日本：固定资产税＝固定资产评价额×1.4%

美国：各州的房产税率在1-3%；遗产税税率实行超额累进制，最高税率达55％，超高税赋也是导致底特律州房产萧条的根源。

新加坡：房产税，自住：55000新币年租金估值以内，征税4%。接下来每多15000的估值，税额递进增加2%。

二手交易环节

泰国：5年内交易约4.3%，超过5年交易1.5%。

英国：资本利得税率分18%和28%两种情况。

加拿大：以温哥华为代表，英属哥伦比亚省政府对外国购房者征收15%的房屋转移税，相当于加拿大国内购房者税率的7.9倍。

马来西亚：二手房转让要看年限收取个人所得税，国外人买的话，5年以内转让要缴增值部分的30%。

日本：房产持有不足5年征收30%总价税费，超过5年征收15%税费。

汇兑损益

美元一直被视为全球最受欢迎的 “硬通货”代表，但也曾因人民币兑美元的趋势持续走低，造成很长一段时间内美国置业显得“不划算”。又例如“英国脱欧”英镑暴跌引发的大量物业抛售变现等，影响之大可见一般。

相较而言，从汇兑损益方面来看，配置东南亚置产风险最低。东南亚市场是一个相对稳定的市场，各国间汇率波动小，带来的汇兑损益风险也最低。

总的来说，东南亚市场海外置业优势很大，投资者还是要联系自身需求和实际情况，才能满足自身喜好，又保证财富的保值增值。

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