原创 | 征地拆迁，澳洲和中国有多大差别？

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本篇共4662字｜预计阅读时长7分钟

本文作者：John傅永强、Cynthia高晨曦（澳洲财经见闻）

 “强拆”一词相信在中国出生长大的读者都不会陌生。强制拆迁，简称强拆，是中国的一种不断发生且愈演愈烈的社会现象。

这种现象常指在拆迁过程中，拆方与被拆方未有接触或正在谈判的时候，拆方通过暴力方式先行将建筑拆卸（或改建）的行为。在中国大陆各个城市村镇，由于土地国有且不断升值，在物权不清晰或在租赁有分歧的情况之下，经常以强拆方式“解决”。

《澳洲财经见闻》将在本文中深入对比分析中国和澳大利亚两国征地拆迁的现状和政策流程。

阅读导航

一、中国拆迁报告

二、强拆之痛：血迁事件频发

三、在澳洲，当“老外”们遭遇了“强拆”

四、澳洲的土地征收流程

五、新南威尔士州拆迁新政

一

中国拆迁报告

至2017年，中国的大规模拆迁从1991年第一个拆迁行政法规《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》实施算起，已经是第26个年头。从2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代拆迁条例也是第六个年头。

作为中国土地财政和政府经营城市的主要手段，拆迁矛盾一直处于社会矛盾的领先地位。

2013年10月27日，清华大学中国经济社会数据中心发布调查数据称，有16%的样本家庭经历过家庭承包地、宅基地被征用或房屋拆迁。承包地被征后，获得补偿款的比例为79.5%，就业安置的则仅有3.9%；而房屋被拆后，拿到补偿款的为94.2%，获得就业安置的仅为1.8%。

据此测算，全国约有6430万家庭在最近一波城镇化过程中，遭遇过征地、拆迁。又有两年过去了，这个数据还应增长。

十分遗憾的是，在中国，拆迁这个公共关心的话题，其数据缺乏正常的透明度。无论是中央政府还是省级人民政府，25年来没有向社会公开每年具体的拆迁数量，学者们只有通过网上碎片般的信息来拼凑出一幅很不完整的中国拆迁的图画。至于“血拆”事件更是信息封锁的重点，绝大部分“血拆”事件的处理都成为了“烂尾楼”，众多的应被问责的人员逍遥法外，这也是“血拆”不止的重要原因。

据最高人民法院近日披露的数据，近五年来人民法院所受理的80余万件行政纠纷案件中，围绕拆迁引起的案件占40%以上。在此同期的国家信访局的统计数据还应当高于法院，因为2015年5月1日前，大量的拆迁行政案件被挡在了法院门外。

拆迁如果仅仅是引起诉讼或一般财产性纠纷而不激化，也不值得人们如此关注。但揪心的是近20年来，因为拆迁引起的流血事件太多太多。 

2012年4月9日，最高人民法院为已施行一年多的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征收条例》）发布了第一份司法解释《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，曾经给社会带来了减少血拆的希望。

因为2011年1月国务院公布施行的《征收条例》取消了“行政强拆”，规定政府必须“申请法院强制执行”，但未明确执行主体；最新的这份解释明确了“一般”由政府组织实施，将裁决、执行分离，并提供了裁定依据。

虽然，法院与同级政府的食指与拇指的关系，使法院难以按《征收条例》的设计制衡政府，公正裁判的压力巨大，但毕竟程序上设立了关卡，让地方政府在启动强拆上有所忌惮。于是，一些地方巧立名目避开司法审查，径直组织行政强拆或是借助黑社会势力进行暴力拆迁，从而导致近年来“血拆”仍然有增无减。

2015年，虽然中国媒体对于拆迁问题的报道有所减少，但广大自媒体对此的揭露较之前却在增加。种种现象表明，《征收条例》在许多地方已被架空，公民的房屋土地权利的保护更加艰难。即使是《行政诉讼法（修正案）》实施后，违法拆迁的势头仍然没有得到控制。

二

强拆之痛：血迁事件频发

2015年，各地频繁发生暴力拆迁事件。河北、 河南、山东等地流血事件不断。例如，2015年9月14日12时左右，山东省临沂市平邑县地方镇后东固村发生强拆住宅致人死亡事件，村民张纪民在民宅中被烧死。”

又如 2015年4月17日上午，家住广西北海市铁山港区兴港镇大塘村的村民陈升潮因其旧宅基地征地搬迁与上门强拆的当地政府工作人员进行谈判，双方进行了激烈争吵。

据其家人透露，在听到拆迁人员下令要将陈一家三口拖走的情况下，陈和儿子（约20岁）各拿出一瓶矿泉水瓶装的汽油，倒在身上，并点燃，造成陈升潮父子及在一旁的陈妻和铁山港区副区长李安洪、兴港镇副镇长李焕辉共5人烧伤，事发后全部伤员被送往医院。

据悉，事发之前，铁山港区副区长李安洪和兴港镇副镇长李焕辉，率四五十人的拆迁队前往陈处强拆，此前，双方并未达成补偿协议。事发之后，当地公安部门已经介入调查，但至今没有公开的消息。

据统计，2015年媒体公开报道的血拆事件逾20件。

三

在澳洲，当老外们遭遇了“强拆”

那么，国外的月亮就会更圆吗？

答案是：很遗憾，并没有。

在澳洲也一样有强制拆迁，例如，在悉尼，许多居民也因价值170亿澳元的WestConnex高速工程的修建而承受着巨大压力：他们所获得的房屋征收补偿款比市场售价平均低出数十万澳元；

那么，当政府强制性征收房屋的事情落到澳洲居民头上时，他们有什么办法可以最大限度的保护自身权益吗？

答案是：很遗憾，他们所能做的事情也是极其有限的。

Slater and Gordon事务所的律师Manisha Blencowe说，一旦政府发出了房屋征收告知信，澳洲居民的房屋从那一刻起在法律意义上便归为政府所有了。他们接下来所能做的只能是同政府在补偿款方面进行协商罢了。

但Blencowe说，居民确实可以在房屋征收过程中就自身或家庭所蒙受的各种生活上的损失（disturbance losses），向政府提出额外的补偿申请，在最好的情况下甚至律师费也有望得到报销。

然而现实是，此前，在新南威尔士州，这笔补偿款的最高额度只有25,000澳元；在维多利亚州，这个数字最高可以达到房屋估值的10%。更何况，打这种官司的成功率并不高。

“

由此看来，其实澳洲居民在拆迁补偿款的赔偿一事上，除了找律师外也没有更多选择能做了。也就是说，澳洲的老外也同样面临着和中国大陆被强拆者类似的“凄惨”境地，他们所蒙受的损失也是无处申诉的。

四

澳洲的土地征收流程

但澳洲的土地征收是“有法可依”的，其流程中也没有灰色地带，可以说相对透明。

众所周知，澳洲政府在筹建大型基础设施建设时也会涉及土地征收，如要探究其整个征收操作流程的法理依据，就要追本溯源，从土地证（Certificate of Title）开始讲起。

下图就是一份土地证的样本，事实上，所谓土地证与国内的房产证的性质是基本相同，之所以笔者将其翻译为土地证，是因为此证书只记录了对应土地的相关资料信息，不包括土地之上建筑的任何信息。

（点击图片可放大查看）

从上图中可以看到，土地证上除了会在First Schedule部分记录所有权信息之外，还会在Second Schedule部分记录会包括：

地役权（easements）：所谓地役权，是指土地上某一部分给了业主之外的另一方就特定目的使用该部分土地的权利，即对该业主的房产使用权的限制规定。

关于土地和房产使用的契约（Covenant）

注意事项（Caveat）：等同于一个财产相关法定利益人声明书，确保财产不能在不通知他们的情况下出售。

抵押贷款（Mortgage）情况等在内的信息

以上这些条款会根据物业的不同出现各种变化，但是唯一不变的一个条款就是土地证范例图片中 Second Schedule后的 RESERVATIONS AND CONDITIONS IN THE CROWN GRANT(S)部分，政府征地相关的条款根据也在这一部分之中。

在澳洲，Crown Land 就是政府所拥有的土地，叫 Crown 只是皇家象征性的持有。澳洲所有的土地都曾经是 Crown Land（这里不讨论土著土地权利的话题），然后经过早期的土地分发（Grant）以及后来的出卖，就出现了私人拥有土地，但所有分发的土地在早期都有注明RESERVATIONS AND CONDITIONS IN THE CROWN GRANT(S) 这么一个条件，再怎么转卖这一条件都会留在地产证的 Second Schedule 的第一条。 

具体的条件的内容需要查历史记录，但是基本内容就是政府拥有土地里发现的矿产，拥有土地的深度这些东西，但是最关键的一条是政府有很多人说这和澳洲的永久产权是矛盾的，其实不然。

因为首先，政府恢复权利是有先决条件的，而不是任意实施的；

其次，政府征地的实施是严格依照专门法律来的。这个法律各州不同，在新南威尔士，这个法律叫 Land Acquisition (Just Terms Compensation) Act 1991 No 22 （如下图）。

（点击图片可放大查看）

这一法律制定的主要目的是既要确保政府能够顺利的行使拥有权，又要确保地主的私人利益。同时，这个法规制定的主要目的不是使得政府简单粗暴获得私人拥有的土地，而是鼓励双方协商来避免最后强制程序的运用。

一提法律让人紧张，我们还是看一看在现实中政府是如何具体操作这个听起来很粗鲁的事项：

目前在新南威尔士，一共有五个厅的16个不同机构有权利在需要的时候征用民房，大概每年有400套民房被政府收回，其中80%都是通过协商完成，需要动用强制征用程序的为20%，真正需要公堂相见的只有5%。

所以政府征用民房的法律上的强制手段只是最后的选择，现实里的征用民房都是从协商的程序开始的。

下图就是以铁路建设为例政府征用民房时的流程图：

（点击图片可放大查看）

如图所示，交通厅通常会在选定项目路线以后开始联系需要回购物业的业主，（有时更会在路线计划调研阶段就开始与业主取得联系），业主一般会先从和交通厅谈判开始，交通厅会评估目标物业的市场价格（在谈判并购事宜的同时，政府也会阐述进入物业施工作业的权利），交通厅会根据估价给业主出具书面交易邀约（Offer）；与此同时，业主也会自行安排估价报告递交政府），大家会以多方出具的估价作为进一步的谈判的依据，如果双方达成一致，业主拿钱走人；在无法达成一致的情况下，政府就会启用强制收购程序。

五

新南威尔士州拆迁新政

新州政府正在践行史上最大规模的基础设施投资，2016-17财年财政预算就高达733亿澳元。在全州范围内道路桥梁、管道网络等大型基础设施的开建意味着土地征迁工作量浩大，需要回购物业的量达到历史高峰。

由于悉尼的房价正好也是处在一个高速增长的阶段，很大一部分受影响的业主获得的赔偿不足以让他们在同一地区或附近买到相匹配的物业，政府的明显过时了的处理办法引起越来越多的争议和不满。

去年10月政府不得不做出调整，使得并购征收更大气，更人性化。

具体的调整如下：

为减轻必须举家搬迁的业主遭受的不便和压力，2014年2月后搬迁的家庭获得的政府补偿金最高可达7.5万澳元；

强制征迁流程开始前有6个月谈判时间，土地所有者可有充分时间考虑，与政府协商提供的赔偿金额；

在政府强制征迁后3个月内，业主仍有权居留在自有物业上，无需支付租金；

如果物业最终被划定在不被征收搬迁之列，业主拥有第一回购权；

政府估价师提供物业估价的时候必须详细列出根据，业主收到估价后将有90天的时间回应；

州政府培训和派遣专门工作人员，为目标物业业主主动提供建议和帮助。每个目标物业业主都会配备一名个案经理（多为社工）。

这一系列改动的直接原因是应对大法官 David Russell SC 两年前关于强制收购的一份报告，他在报告里呼吁政府在这样的情况下做出赔偿的原则改为 “reinstatement basis”，就是业主能够获得同一地区的同等住房，政府这次调整显然没有采纳这一原则，只是通过赔偿金额的增加给收影响物业的业主提供了更多的灵活性和选择。

这方面的赔偿永远是有争议的，本文目的不是探讨它的合理性，就不多加评论了，但是大家可以了解这样一个程序确实保证了政府在需要的时候能够合理公平的拿下物业，整个事情至少表面上还是文明很多的。

结语

对比看来，在中国，由于政府过于强势，城市化效率非常之高，征地拆迁的有关法定程序能省则省、能免则免，再加上对公民权利的保护不甚到位，所以因征地拆迁而起的冲突频频发生，恶性程度、暴力程度亦不断升级。

中国被强拆者面临的处境可能更加悲惨：他们有的是没钱找律师，有的找了律师也不管事；而且中国政府的行为方式比澳洲政府更加“蛮横”，居民和政府之间的矛盾冲突程度也更加剧烈：今天通知了，明天就拆房；反抗的越厉害，换来的可能只是政府更加严苛的制裁手段。

征地拆迁是城市化的主要内容之一，也是社会矛盾和纠纷高发领域，许多国家也都经历过这个阶段。然而，在澳洲这样法治程度较高的国家，公民权利受到法律强有力的保护，征地拆迁不可能恣意妄为，一些项目因达不成补偿共识，或绕道、或暂停，都是常有之事。

而且，在这些国家，征地拆迁之动议往往需要艰苦漫长的谈判，不是谁一句话、下个命令就能在一天两天内办到的。

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客观看来，不论对哪个国家来说，征地拆迁都是一个法律问题，也是一个政治问题，还是一个经济问题。

作为法律问题，征地拆迁需要遏制以权坏法行为，保证法律的权威和独立性;

作为政治问题，涉及到如何制约权力，将权力关在笼子里。

而作为经济问题，征地拆迁的冲突实质是利益冲突，利益冲突并非不可调和，可以通过补偿标准的利益协商与谈判来解决。

也就说，政府在制定征地拆迁规则时，最重要的是如何在征地拆迁领域引入市场经济的自由交易规则，而不是权力规则;如何让被征地拆迁者分享城市发展的红利，而不是被排除在外。

本文作者：John傅永强、Cynthia高晨曦（澳洲财经见闻）

作者简介

傅永强 John

1994年毕业于武汉大学化学系，化学学士。1995年来澳以后先后就读于 Macquarie, RMIT, Flinders 和 UTS 四所大学，并取得了化学，电脑科学，社工等多个硕士学位，目前正在自修房地产开发硕士课程。John 在澳洲从事过多个不同领域的工作，其中最长的经历是服务 IBM 13年。John 长期关注财经类新闻动态，特别是对澳洲房地产行业的方面有着长期深入的观察。John 在悉尼，墨尔本，阿德莱德，黄金海岸/布里斯本这些澳洲主要城市都生活工作过，对各地区的房地产市场都有着独到的认识和见解。长期以来，John 对基础设施建设动态以及政策变化与房地产市场的关系十分关注，对规划的流程也有着深刻的理解。2016年以来，John 成为铁桥聚投（Aussie Capital）的发起人之一并任运营总监。

本文参考来源: 《澳洲人报》《澳洲金融评论报》《2015中国拆迁年度报告》

http://www.legislation.nsw.gov.au

https://international.fhwa.dot.gov

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中澳两国的农村相比，真有天壤之别吗？

是什么把中国东北和西澳大利亚划了等号？