亏或赚？全澳房屋租金与短线房产投资详细报告

置顶《澳洲财经见闻》，随时获得最新澳洲财经资讯

欢迎原创作者主动投稿

点击文章底部“写留言”，分享您的犀利观点

觉得字体小的朋友，可在右上角进行设置，把字体调大

喜欢就分享出去，让原创充满你的朋友圈

在房地产投资中，投资者除了考虑房屋的升值以外，当然还可以考虑房屋出租所获得的回报。这段时间，澳洲审慎监管局（APRA）加强了对银行只付息贷款的把控，要知道在之前，投资者完全可以通过将投资房出租，用租金去还贷款。

2017年最后的三个月澳洲平均房价出现下滑，有专家称2018年的房市将会持续走低，那么租金价格是否也会遭受影响？

概括

- 全澳范围内，2017年12月周租金月率、季率和年率分别上涨0.1％、0.3％和2.7％。

- 2017年第4季度，首府城市租金环比下跌0.1％，同比却上涨2.9％；非首府城市租金环比上涨1.2％，同比上涨3.0％。

- 就首府城市而言，2017年第4季度，租金环比下滑的城市为悉尼、布里斯班、珀斯和达尔文，其余城市则录得上涨。

- 过去一年，除珀斯和达尔文之外，其余所有首府城市租金均录得上涨。

- 全澳范围内，独栋屋中位租金为420澳元/周，单元房中位租金为425澳元/周。

- 就所有首府城市而言，独栋屋租金录得457澳元/周，单元房租金录得449澳元/周。就所有非首府城市而言，独栋屋租金录得351澳元/周，单元房租金录得349澳元/周。

全澳租金变化

2017年12月，全澳范围内租金上涨0.1％。其中，首府城市租金持平而非首府城市租金上涨0.5％。近期首府城市和非首府城市之间的租金增长率变化从侧面也反映了两个地区之间的房价变化。2017年12月，全澳范围内的租金为421澳元/周，其中首府城市和非首府城市的租金分别为455澳元/周和350澳元/周。

2017年12月，租金录得上涨的城市分别为：墨尔本（+ 0.1％）、阿德莱德（+ 0.5％）、霍巴特（+ 0.9％）和堪培拉（+ 0.9％）；布里斯班和珀斯租金持平；悉尼（-0.3 ％）和达尔文（-0.3 ％）则录得下滑。

就目前各地的中位租金而言，所有首府城市中悉尼的中位租金录得最高，独栋屋和单元房中位租金分别为599澳元/周和561澳元/周。从过往来看，霍巴特曾经是首府城市中租金最具可负担性的城市，但是随着过去一年当地租金的大幅上涨，目前，阿德莱德和珀斯的租金较霍巴特要便宜。

“

整体而言，绝大部分首府城市租金均出现持续上涨。即便是租金出现下跌的城市，跌速也有所放缓。鉴于住房供应增加、家庭收入增长率停滞不前，出现上述现象似乎有悖常理。但是，以下分析或可以解释这种现象。

”

过去几年，悉尼和墨尔本两地住房供应虽然出现大量增加，但是租房可负担性却未有丝毫缓解。在人口快速增长的情况下，人口持续流入导致两地租金上涨压力明显。此外，收入增长率停滞不前导致很多无力购房的家庭仍必须租房居住。堪培拉和霍巴特则面临住房需求上升，但是供应水平相对较低的问题。

其他首府城市而言，布里斯班和阿德莱德租金出现适度增长，而珀斯和达尔文两地租金则出现下跌，尽管跌幅有所放缓。

2017年第4季度，除堪培拉外的其他所有首府城市租金同比涨幅均要高于前值。

2017年第4季度，全澳租金环比上涨0.3%，较前 44 33537 44 14939 0 0 1350 0 0:00:24 0:00:11 0:00:13 2954值0.1%虽然有所上升，但是仍为2014年第4季度以来的最低水平。

其中，首府城市租金整体持平，非首府城市整体则上涨1.2％。就首府城市整体而言，2017年第4季度租金涨幅较第3季度（0.1%）和去年同期（0.3%）均出现放缓。

就各首府城市而言，2017年第4季度，租金出现下跌的城市分别为悉尼（-0.3％）、布里斯班（-0.1％）、珀斯（-0.7％）和达尔文（-0.5％）；

租金出现上涨的城市分别为墨尔本（+ 0.3％）、阿德莱德（+ 0.9％）、霍巴特（+ 2.1％）和堪培拉（+ 1.6％）。

租金环比涨幅较前一季度出现下滑的城市有悉尼、墨尔本和达尔文；布里斯班持平，其他地区则出现上升。租金同比出现下跌的城市为悉尼、墨尔本和堪培拉。

“

就2017年全年而言，全澳范围内租金整体增长2.7％，首府城市整体上涨2.6％，非首府城市则整体上涨3.0％。就首府城市整体而言，租金年增长率较前一季度（2.8%）有所放缓，但高于上一年度（0.9%）。就非首府城市整体而言，租金年增长率较前一季度（3.0%）持平，但高于上一年度（1.6%）。

”

以上内容节选自AFN订阅栏目最新推出的《2017年全澳房屋租金及收益率报告》，这份报告中包含了澳洲首府城市和非首府城市的租赁状况以及租金收益率的变化，如：

感兴趣的读者可以扫描下方二维码进行订阅，此外也可以订阅该专栏随时获取最新澳洲房市行情。

长按识别下方二维码

获取《2017全澳房屋租金及收益率报告》

房地产市场上也不乏一些将投资者将房屋视为短期投资，这些投资者主要集中在二手房市场。接下来我们一起来看下短期（1-2年）持有房屋转手盈利的市场行情。

短期持有房屋装修后再售出

在澳大利亚，Flipping（旧屋翻新）是一个用于形容短线炒房投资的专业词汇。简而言之，买房人最初买房的目的是在短期内（1-2年）转手盈利。

短线炒房客（Flipper）盈利的方式主要有以下两种：

1

低于市场价买进后高于市场价卖出；

2

市场价买进等房价上涨、或通过其他手段（翻新、改建等）抬高房屋价值后出手。

短线炒房盈利的例子并不少。但是对于想要进行短线炒房的投资者而言，了解当中的风险和成本至关重要。

买卖房产是一项成本昂贵的投资。短线炒房并不是“低价买进、高价卖出”那么简单。

“

为了获利，短线炒房客需要收回的不仅是最初的买入成本，还需考虑其他交易成本，如印花税、转让成本（中介佣金、广告费）等。除了交易成本外，贷款利息、资本利得税也是需要考虑的成本。

”

AFN订阅栏目同时推出了《澳大利亚“短期”购房转售报告》，这份报告对过去两个财年短期持有房屋并转卖的数据进行了对比，对于短线投资者而言可以说是宝贵的经验总结。

长按识别下方二维码获取

《澳大利亚“短期”购房转售报告》

截至2017年6月的一年内，全澳范围内，3,861套转售房屋持有时间不满1年。另有16,749套转售房屋持有时间介于1-2年。两者占同期转售房屋总量的比例分别为1.3%和5.7%。

尽管短线炒房占整个二手房交易市场的份额较小，但是，持有时间介于1-2年的短线房产交易比例近年呈现上升的趋势。

据统计，本世纪初期，不满1年房产交易占比为4.4%，满1年不满2年的房产交易占比为16%。

令人意外的是，2001-2004年房产繁荣时期，短线炒房发生率并未有大幅上升。就所有短期房产交易而言，相关数据显示绝大部分房产均实现了转售盈利。

截至2017年6月的一年内，不满1年的房产交易中转售亏损房屋比例仅为10.9%；满1年不满2年的房产交易中转售亏损房屋比例则仅为10.1%。

尽管转售亏损房产比例较2009年的高点出现下滑，但是近期却有上升的迹象。这一现象表明短线炒房风险上升。值得一提的是，若将所有成本考虑在内，房产转售净值亏损情况则有可能更高。

全澳范围内，悉尼、墨尔本和昆士兰非首府地区短线房产交易最为普遍。悉尼和墨尔本两地短线炒房客的兴起在很大程度上受近些年两地房价快速上涨所驱动。对于昆士兰非首府地区而言，当地短线房产交易频繁则主要受失业率上升、月供偿贷压力、住房下跌等因素影响。

珀斯、霍巴特、达尔文、昆士兰非首府地区、南澳非首府地区、西澳非首府地区、塔斯马尼亚非首府地区、和北领地非首府地区的短线房产交易最有可能录得亏损。上述地区，房价表现持续疲态，转售盈利也就愈发困难。

澳洲财经见闻从起步到现在，

一直坚持至少每天一篇原创文章

希望我们的坚持能为读者带去更多有用信息

大量粉丝还没有养成阅读后点赞的习惯，

望大家在阅读后顺便点赞，以示鼓励！

推荐阅读