闸门落下！用养老金投资房地产时代终结？

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西太平洋银行（Westpac）将停止受理新的自管养老基金（SMSF）购买投资房的贷款业务，该举措将会进一步加剧房地产市场的紧张情绪。

这家澳大利亚第二大抵押贷款银行及其子公司墨尔本银行（Bank of Melbourne）、圣乔治银行（St George Bank）和南澳银行（BankSA）将在今年7月底对基金前景及其潜在风险进行审查后，退出对小型退休基金放贷。

毫无疑问，该举措在抵押贷款经纪人和金融顾问的意料之外。与此同时，也会让澳大利亚房地产投资者再次感到紧张。

要知道，进入2018年之后由于房价下跌，成本上升以及供应过剩，导致房市不景气；尤其是墨尔本、悉尼和布里斯班近郊的公寓市场。

据了解，其他主要贷款机构也一直在收紧对自我管理基金的放贷，以应对日益严格的法规，强化投资市场以及转向其他主要投资产品。

高风险犹存

对退休金产品进行杠杆投资是一个备受争议的策略。行业负责人警告称，自管养老金计划下的个人已经因为过度投资房地产，可能导致不良信贷和金融市场风险。

目前澳大利亚有超过60万投资者使用自管养老金，投资额度高达 7000亿，该数字甚至高过瑞典的国内生产总值。

约4％的SMSF投资人是自营职业者，他们会对一些工作场所进修投资，如手术室、工厂、仓库或咨询室。

监管机构越来越担心，SMSF投资者还会利用退休金投资于单一住宅物业，这可能导致系统性风险。因为由于投资品种缺乏多样性，在目前租户难寻的房地产市场中，地产价值势必会面临下行压力。

由David Murray负责的《2014年金融系统调查》警告称，应该在退休基金中禁止杠杆交易，以减缓金融系统不稳定因素。当时，澳洲政府拒绝了这一建议， Murray认为这是一个错误的决定。

最近，被任命为澳洲最大的财富管理公司AMP主席的David Murra，要求对其SMSF贷款业务进行内部审查。

澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）也表示对不成熟的SMSF投资者的担忧。

最近，ASIC通过对250个随机客户档案进行审查发现，90％的人未能遵守“最优利益”测试（"best interests" test ）和其他法律义务。

ASIC报告称，根据SMSF投资房地产策略，对’ 物业一站式购置’ 业务（property one-stop shops）的积极推广，大大加剧了行业风险。

ASIC认为一些SMSF投资者可能违反法律条文（或上限），从而导致借款人陷入信贷危机，迫使他们出售房产，最后导致澳洲房地产价值和收益率双双下滑。

如果翻新物业或补充租金收益的费用超过了上限，则有可能出现这种情况。

对其他借款人进行更严格审查

银行最近对借款人的贷款能力进行了更为严格的审查，通过对他们的收入和支出进行更深入的分析，来为提供贷款服务。

在与抵押贷款经纪人进行交流中，尽管借款人神经更为紧张，但他们仍对房地产行业还是充满信心。

西太平洋银行还计划通过提供高达50个基点的折扣和免费国际旅行，试图把业务重点从风险投资者转向低风险的高端投资者和自住业主固定利率借款人。

例如，在本息至少150,000澳元贷款中，银行向借款人提供了30个基点至50个基点的期限内折扣。

再比如，对于5年期标准利息为4.09％本息借款人，可获得40个基点的折扣，年费为395澳元。

而对标准利息为4.39％一年期利息还款人，将提供50个基点的期限内折扣。

借款人还有资格获得Velocity旅客会员积分服务，25万澳元的贷款可以获得200,000点积分，积分足以返回香港。此外，100万澳元的贷款积分，可以让一对夫妇从澳大利亚任何一个首府城市返回伦敦。

参考资料：Australian Financial Review

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