每日房地产简报 | 供过于求严重 悉尼近一半公寓“割肉”出售

供过于求严重  悉尼近一半公寓“割肉”出售

据《澳洲金融评论》消息，由于房价下跌，贷款收紧以及政府选举带来的不确定性，公寓房市场供过于求，近一半新公寓房在上个月交易成功，但价格普遍低于买方的预期价格。根据CoreLogic研究发现，尽管新项目的审批正在逐渐减少，开发项目已被搁置，但在未来两年内，悉尼和墨尔本将明显感受到公寓市场供过于求的影响。数据显示，上个月，悉尼45％的新公寓以低于计划购买的价格成交，这一比例高于一年前的18％。在墨尔本，这一数字为46％，而一年前为23％。CoreLogic公司负责人Tim Lawless表示，公寓价格下跌导致结算时可能出现“金融震荡”，尤其当时房产价值较低，且银行要求买方补足存款的时候。投资银行瑞银表示，新的公寓估值可能比购买价格低了20％。

墨尔本建房用地1月创三年最大跌幅

受开发商销售水平不理想，来自Gumtree等二级市场的竞争加剧，今年1月，墨尔本土地价格出现三年以来的最大月度跌幅。建房用地销售中介机构Red23提供的数据显示，今年1月，位于墨尔本增长走廊地区的400平米地块中位价下跌2.9％，达到338,000澳元。另外，1月出售的600宗地块中位价仅录得320,000澳元，未来几个月有可能出现下一步下跌。值得一提的是，建房用地年销量已经从峰值时期的24,000宗大幅下挫至10,000-12,000宗。一些大型房产开发商每月销量低的可怜。Red23研究主管Andrew Perkins表示：“墨尔本增长新区内，七个地区就有六个地价出现显著下跌，继而导致墨尔本整体土地中位价大幅走低。”

澳洲住房市场表现疲软，玻璃制造商Metroglass盈利预警

澳大利亚住房市场的低迷对大批上下游建材企业盈利造成了明显的冲击。例如，同时在澳大利亚和新西兰上市的玻璃制造企业，Metro Performance Glass澳大利亚业务就减值高达970万澳元。公司于3月18日（周一）发布的业绩预警公告显示，受澳大利亚住房市场疲软所拖累，公司整体利润预计下降超过10％。公司首席执行官Simon Mander说道：“公司虽然进行了业务调整和变革，但是仍然是非常令人失望的一年。”Metro Performance Glass占新西兰玻璃市场业务的约55％。2016年年底，通过收购澳大利亚第三大玻璃加工商Australian Glass Group，公司业务扩张至澳大利亚，业务涵盖新南威尔士州，维多利亚州，澳大利亚首府领地和塔斯马尼亚州。公司主要为住房和商业建筑领域的窗户制造商、建筑商和玻璃商提供玻璃制品。

澳洲旅游业蓬勃发展，InterContinental积极在澳扩张豪华酒店

根据《澳大利亚人报》的报道，全球最大、客房数量最多的跨国酒店企业洲际酒店（InterContinental Hotels）计划在澳大利亚开设首家Kimpton精品酒店。此外，洲际酒店还计划陆续引入集团旗下的其他豪华酒店品牌，如Regent和Six Senses。洲际酒店总部位于英国，目前在澳大利亚运营着31家酒店，品牌涉及InterContinental，Holiday Inn和Holiday Inn Express等。除了筹备中的另外23家酒店外，集团目前正在竞标澳大利亚和新西兰12家豪华酒店的的管理权。另外，集团位于Hayman Island的旗舰店在斥资1亿澳元进行翻新升级后将于7月1日开门营业。集团澳洲、日本和南太平洋地区董事总经理Leanne Harwood说道：“目前，我们已经收到了大量的提前订单，其中，国内游客预定量占比最大。”据其透露，尽管豪华酒店的平均每日回报率较高，但在星级度假酒店中，Holiday Inn Express酒店的整体盈利能力要高于InterContinental Hotels。

澳洲农场指数连续两年录得下滑

最新的澳大利亚农场指数（Australian Farmland Index）显示，由于持续干旱影响了放牧和种植业务，2018年澳大利亚顶级农场回报率连续第二年录得下滑。在美国房地产投资受托人委员会（NCREIF）的支持下，澳大利亚农场指数成立于2016年，旨在对农场投资回报率相对其他资产进行比较。经对Hancock农业投资集团、Growth Farms以及农村基金管理公司（Rural Funds Management）管理的价值10亿澳元农场资产投资收益进行追踪分析，相关数据显示，2018年的总回报率为13.84％，不及2016年的18％和2017年的15.87％。尽管连续两年下滑，但是优质农业资产的投资收益与非上市房地产基金产生的投资回报相当，并且表现优于直接财产投资10.3％的收益率。

CBD写字楼租赁紧张，催生外围卫星市场

伴随市区CBD写字楼租赁市场日趋紧张，空置率屡创新低，不少租户和开发商开始向周围地区“撒网””，进而形成了多个“卫星”写字楼市场。这类写字楼同时还可以满足一些在家办公，但是仍然需要办公室、但是租金和停车条件较CBD要好的租户需求。在这样的背景下，即便是卫星市场，写字楼空置率也是低的吓人，接近零。商业地产服务机构仲量联行(JLL)新州写字楼租赁部门负责人Daniel Kernaghan表示，过去两年，越来越多的企业开始在悉尼CBD以外的地方寻求办公空间，包括Parramatta，麦格理公园和悉尼北部等。他说：“最主要的原因是节省租金成本。短期来看，这种趋势仍然持续。”仲量联行的研究显示，过去两年强劲的就业增长导致悉尼大部分写字楼市场的空置率下降。

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