澳洲房产市场或将迎来翻盘，“游戏规则改变者”，APRA提出重磅改革建议

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上市房地产开发商Stockland主管马克·施泰因特(Mark Steiner)表示，澳大利亚审慎监管局(Australia Prudential Regulation Authority)放宽抵押贷款适用性规则，对房地产市场来说是一个“游戏规则的改变”。

施泰因特周二表示，澳大利亚审慎监管局（APRA）已经致函给各大银行，建议取消7%的房贷缓冲限制，可能会将有效利率（Effective Rate）降至6.5%左右，相当于首次购房者平均贷款额可增加15%。

但在这样的情况下，银行的反应将是至关重要的。假设银行真的抓住机会，这将对增长业务起到重大作用，因为住房贷款通常占其业务的60%以上。

经济学家和房地产经纪人表示，APRA周二的声明对于再次当选的联合政府来说再合适不过了，因为它可能会遏制悉尼和墨尔本房地产价格的大幅下跌，并提前结束低迷。

总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)也许会“欣喜若狂地跳起来”，因为如果政策实施成功，他可能会因为市场的好转而受到赞誉。这将是澳大利亚央行大幅降息三重举措的一部分。

CoreLogic高级分析师卡梅隆·库什(Cameron Kusher)表示，APRA的政策变化可能会缓解澳洲房产价格进一步下跌，并使衰退从CoreLogic预测的2020年年中提早至2019年底结束。

库什强调，房贷缓冲限制改变不会导致市场“大幅好转”，但他表示，这可能会缓解悉尼和墨尔本房地产价值从峰值至谷底20%的大幅度下跌。

安永首席经济学家马斯特斯(Joanne Master)表示，这一政策将提振首次购房者需求，并帮助澳大利亚东海岸住房市场恢复平衡，且这些市场已经从供应减少中受益。

澳新银行（ANZ）行长埃利奥特（Shayne Elliott）在今年年初曾承认该行对于投资房贷款的管控过于谨慎，导致去年第四季度房贷组合出现负增长，全年增幅仅有1%，远低于市场水平。该行及其它三大银行都表示将采取措施刺激投资房贷款量的增长。

澳新银行公布的最新财报显示，去年第四季度，该行房贷量下降0.2%，相当于缩水5.42亿澳元。不管是投资房市场还是自住房市场，该行的表现都十分疲软，其去年全年的贷款规模增幅仅有1%，而整个行业的增幅为4.2%。

该行认为，房贷市场的整体疲软、银行借贷政策的收紧以及偏重于自住房贷款和还本付息贷款，都导致贷款量增长放缓。

投资房贷款市场拖累了澳洲价值1.6万亿澳元的房贷市场，四大银行目前都开始着手刺激投资房贷款市场快速增长。

澳新银行行长埃利奥特说：“虽然我们仍将对自住房贷款领域保持关注，但我们承认可能在执行某些政策和更改程序时过于保守。我们将采取一些措施，增加投资房贷款的交易量。”

过去三年来，包括澳新银行在内的各大银行都在进行一系列内部改革，大幅削减客户能借出的贷款额。该行在表示，客户能够借出的贷款额估计被削减了20%，只有11%的客户的贷款额达到了其财力所允许的最大值。

一个影响借款人贷款额的主要因素是以年利率7.25%来评估所有新贷款，并且对客户的生活支持做更严格的审查。这也是去年皇家委员会在调查中所关心的议题。

贝茨警告称，开放银行业-此举将为银行提供更好的客户财务数据-ASIC对西太平洋银行提起的诉讼的结果，及其对放贷的更广泛影响，以及抵押贷款经纪商必须以客户最大利益行事的更高标准，可能会抵消APRA的变化。

瑞银(UBS)经济学家乔治·塔雷诺(George Tharenou)预计，APRA的政策变化将缓解房地产市场的下行风险，但他预计房地产市场不会因此“再膨胀”。

塔雷努表示：“我们已将房价从峰值跌至谷底的预测修正至接近-10%，而不是-14%，住房贷款体量目前大致接近-30%，而不是我们预测的-40%。”

Right Property Group的房地产投资顾问维克托·库马尔(Victor Kumar)表示：需要几个月的时间才能看到效果。在悉尼和墨尔本市场蒸发的价值不会立即恢复，但房价将停止下滑。预计人们将在8月或9月看到这一变化的真正影响。

据报道，澳大利亚审慎监管局（APRA）已经致函给各大银行，建议取消7%的房贷缓冲限制，向住房市场和贷款买房人进一步释放利好。 

早在2014年12月份，为了防范住房市场过热所带来的金融风险，澳大利亚审慎监管局引入了有关贷款买房人偿贷能力的缓冲限制，即审批住房贷款时按照7%的利率来评估贷款人的偿付能力，或者以高于贷款人实际贷款利率2%的水平来评估其偿付能力（以较高者为准）。 

最新的公告显示，澳大利亚审慎监管局已经开始与银行协商取消7％的缓冲利率限制，但是希望将评估贷款人偿付能力的利率从高于实际利率2%上调至2.5%。  

澳大利亚审慎监管局主席Wayne Byres表示，虽然2014年房地产市场面临的许多风险仍然存在，例如家庭债务水平仍然很高，但是，市场经营环境也发生了一些重大变化。 他说：“这些变化可能会增加特定借款人的最大借款能力，但并不意味着审慎监管局对维持良好贷款标准的重要性有任何减轻。”

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