生活在澳洲，许多人都不了解这个“政府机构”！却不得不定期向它交钱

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• 前言

• Council 的历史

• Council 的职能

• 市长(Mayor)与市议员(Councillor)

• 地产行业中的地方政府角色与工作

前言

澳大利亚的政府系统实际上分为联邦政府、州政府和地方政府(Council)三个级别。

但和中国不一样，澳大利亚的各级政府之间没有和中国一样的直接的上下关系，州政府对 Council政府有领导地位，但更多的是依据和通过法律和各种制度来行驶的管理和控制。

三级政府之间更多的不同是事宜和领域上的（参考下图），理解三级政府的功能和作用是非常有帮助的。

本文主要探讨一下澳大利亚的地方政府 – Council 的角色、结构和运营，因为它处于州政府之下但和中国省之下的市县政府有很大的不同， 在很多情况下是无法绕开的，特别是在地产开发上上可以说是最重要的主管机构。

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Council 的历史

澳大利亚的地方政府体系源于英国，又糅合了自己的特点。

英格兰在中世纪开始将乡村地区划分成不同的 Shires，这就是英美体系里最早的地方政府，澳大利亚的地方政府沿袭了不少英国的结构，又根据自己的需要进行了发展。

目前，澳大利亚全国共有537个地方 Council，他们的职能上没有区别，但却有着不同的名称，最常见的是 City (主要为城市化地区的区) 和 Shire (主要为乡村农牧业区的区)，其它还有少部分以 Municipality, Town, Region, District等等为名的，他们的管理部门都叫 Council，所辖地理范围叫 LGA (Local Government Area) 。

澳大利亚面积最小的 Council 为佩斯的 The Shire of Peppermint Grove (面积1.5平方公里)；面积最大的 Council 也在西澳，为 The Shire of East Pilbara (面积为38万平方公里)，比德国或日本都还要大。

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Council 的职能

作为居民，提起 Council 很清楚我们要付 Council Rates (市政管理费)，他们还负责收垃圾，维护绿地，还有图书馆、游泳池等等也是 Council 管理；工作上面，开发的审批有很多事情需要和 Council 打交道，近年来新州成立的各种 Panel 使得体系更复杂了，但 Council 永远是无法绕过的主管机构，这里我们大概了解一下 Council 到底有什么职能和权力吧。

严格的意义上讲 Council 并不是政府，Council 的政府地位在宪法里并没有得到认定（所以联邦政府只能通过州政府拨款给 Council 而不能直接拨款），在联邦宪法里 Council 的定义是州政府的部门，但在每个州的宪法里都对 Council 有认定。

所以 Council 的权利由所在州政府决定，州政府有义务提供经费拨款，也有权对 Council 提供监督管理。

我的理解州政府设立众多 Council 是为了更好的解决地方的需求和尊重地方的意见，而且 Council 的职能也在不断发展演变当中，最大的特点就是从最初的提供和物业（Properties）相关的配套服务越来越多的转向服务居民（People）。

Council 成立最初时期也是澳洲开荒建设时期，Council 最重要的工作就是解决每套住房的道路，供水和排污，这些责任至今依然保留，但随着澳洲国家的发展越来越成熟，今天的Council 还增加了更多的社区设施和服务方面的工作：图书馆、公园、游泳池、地方道路保养和规划与开发审批等。

澳大利亚的 Council 的职能范围比美国加拿大的要小很多，美国的有不少巨型 Council 往往会负责城市的教育、医疗、警察、消防和公共交通(纽约市 Council 的最新年预算接近890亿澳元，雇员32万5千名)，在澳大利亚即使是昆士兰的 Council 规模大于其它州的 Council，但也只有布里斯班这样的少数 Council 会涉足公共交通(轮渡与巴士)，基本上澳大利亚 Council 的职能还是相当有限。

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市长(Mayor)与市议员(Councillor)

澳大利亚每个 Council 都是由选举产生的市长(Mayor)与市议员(Councillor)组成。

Councillor 最重要的角色是代表所在分区（Ward），充当所在社区与 Council 之间的桥梁，为之代言和谋求福利。

另外他们还有社区领袖的角色，还需要参与制定 Council 政策及在一系列 Council 事务上投票表决。

市长在绝大部分的 Council 和普通 Councillor 的区别只是形式和仪式上的，只有在昆士兰市长有相当于公司“董事长”的权利和地位。市长绝大多数的情况下是由当选的 Councillor 们再选出其中一位成为市长，又有少数 Council 由居民直接来选市长。

由居民直接选出的市长任期四年，而 Councillor 选出的市长任期只有两年。

更重要的区别是，居民直接选举出来的市长有时会缺乏 Councillor 的支持，在 Council 表决的场合往往会非常分裂，造成工作上的混乱。而 Councillor 中选出的市长由于本来就有了过半的支持者，日后 Council 意见分裂的情况会较少。

Councillor 和市长们的工作很多和开发和规划相关，他们应该不应该和开发商见面或者反过来开发商应该不应该和Councillor 和市长们有接触很多人都有疑问，个人觉得这样的沟通完全合法合理，有条件的情况下是很有价值的沟通。

“

首先，Councillor 和市长们有代表社区的职责，双方的沟通完全是合法的，开发商在地方进行投资建设，如果充分沟通可以取得双赢，这也是重要的有价值的工作。

”

对于开发商来说，这样的沟通可以真正的了解到 Council 的需要和 Council 对自己计划的一手想法，而且还可以通过Councillor 和市长直接与 Council 相关部门和工作人员取得联系，减少对接 Council 内部具体负责部门的难度和时间。当然，这样的接触有严格的规范，必须要遵守。

澳大利亚市长市议员的工资上的安排也是非常特别。作为 Councillor 根据所服务 Council 的面积人口的不同，每年将得到两万多澳元的工资，绝大部分市长则有6到10万澳元，而及个别的需要全职工作的市长的工资则可高达20万澳元。

Councillor 和市长们往往都另有工作，但 Council 工作占用的时间和精力是远远超过他们获得的经济补偿的，Councillors 一周在 Council 工作上花费50-60小时是很正常的事情，去年悉尼市副市长 Jess Miller 因为占用时间精力过多却得不到应有的回报而辞职就不难理解了。

除了市长和 Councillor 们，Councillor 的运转靠的是庞大的行政机器，这一部分才是我们经常打交道的政府衙门，它的头就是总经理（GM，有的 Council 叫 CEO）。

如果说市长和 Councillor 更像是做义工，总经理就更像是职业经理人了，他们工资不菲，而且负责 Council 整个庞大机器的运行，在他（她）之下的Council 员工负责 Council 实际工作的进行。

在人员上市长和 Councillor 们按照程序任命总经理和总经理下面一级的 Directors，总经理负责全部其他人员的任命和全部各级工作人员的管理（虽然可能更多的是通过 HR Director 和 Line Managers）。

总经理需要对市长和 Councillor 们负责，为他们履行角色服务，回答他们的咨询等等。所以市长和 Councillor 与总经理及 Council 部门之间有着微妙的权利平衡关系，这一平衡的处理好坏直接影响着一个 Council 的工作效率和风格。

一个Council 的运行，各种委员会 (Committees) 和会议非常重要。

委员会按照领域来区分和设立，比如政策和战略的、预算的、规划的、历史的和文化的等等，不同领域的委员会讨论各自相关的内容，除了 Advisory 性质的委员会，还有做出决定的权利。

一个Council 各种会议也是众多，除了众多委员会的会议，最重要的是 Ordinary Meeting，基本每个月一次，学校假日除外。政府法律对Council 的会议有很多要求，必须公开，透明，充分记录（Minutes 和录音），对民众开放（现场或视频直播），一般只有涉及 Council 商业利益的和人事安排方面的事宜可以不对外开放。

参加Council 的会议和查阅记录是很好的了解相关事情的方式。

上图大概勾画出了一个地方政府 Council 的结构和运转方式，市议员和市长的产生和角色，总经理的产生和角色及市长、市议员、总经理和 Council 官员职员之间的关系。

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地产行业中的地方政府角色与工作

在地产开发中，地方政府(Council)的角色非常重要，开发商和市长及 Councillor 们接触沟通对双方都是一个敏感的地区，历史上争议不断，这不等于不该接触，而是如何接触，开发商和市长及 Councillor 们接触对双方工作都有帮助，只是要注意接触的方式和界限。

市长及 Councillor们的一项最重要的工作就是倾听社区的意见，而开发商绝对是社区的重要组成部分，开发商应该利用机会恰当地向市长及 Councillor们推销游说自己的方案，了解 Council 的需要和想法。

当然这方面也有很多严格的规定，比如市长及Councillor 不可在无 Council 工作人员的情况下与开发商见面（“巧遇”除外），也不得过早表露意见倾向（必须在获得所有信息以后），不得透露相关机密信息等等。

在具体审批项目上，在新南威尔士州由于地方规划委员会(IHAP)的设立，Council 基本上已经不再批准开发许可了。

“

但Council 依然会审批开发许可（只是不最后发放许可），所有的 Council 地盘以内的开发都依然要 Council 提供各种报告和意见，Council 的意见是 Panel 最重要的考虑因素，项目审批的快慢依然取决于 Council 工作的快慢。

”

即使由于这一变化，在地产开发和规划方面，Council 依然在规划控规、开发标准、开发申请流程、开发贡献费和各种认证等事宜上是不可绕过的。

自从地方规划委员会(IHAP)设立与推广以来， Council 的工作并没有减少。这一还算较新的流程Council 的反映是时间和费用成本都增加了，以 Blacktown 为例，2018年用于 IHAP 相关的费用为50万左右，而平均一个 DA 的审批时间增加了两个月。而且除了 DA 本身的工作，最需要和 Council 沟通的应该是关于基础设施贡献费的 VPA 协议了。  

VPA – Voluntary Planning Agreement 是90年代地产行业游说的产物，它使得开发商和 Council 能在项目的配套和基建上更加灵活和有创造性。VPA可以带来众多好处，在政府取消S7.11 (原S94) 贡献封顶之际，通过VPA 来锁定基础设施贡献费就更加有必要了，这对开发商来说可能是更加重要的一项需要在 Council 解决的工作。

以上就是澳洲的地方政府 Council 的政治和行政结构，运行特点和对房地产开发行业的影响的基本介绍，如有需要，可以更深入地进行介绍。

作者简介

John 傅永强

澳洲地产开发顾问 AFN地产专栏特约顾问撰稿人

微信号：HotProperties

 

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