湾区目前最适合投资房产的城市是哪个？大数据对比一看就清楚

旧金山湾区房地产买卖和投资经纪人Sean Wang，前谷歌数据科学家。Sean除了擅长估价，为客户着想，善于沟通，回复及时外，还能够将数据分析运用在房地产上给客户带来更加客观，有说服力的分析。

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返现$1000作为回报并且免费为客户提供咨询服务

有效期至2017年8月9日

商家地址：4010 Moorpark Ave Apt 205 San Jose, CA 95117

商家电话：[phone]

商家微信：867331619

营业时间：Mon - Fri 9 am - 11 pm

Sean善于帮客户以实惠的价格买到心仪的房，下面是几个近期案例：

2017年1月，顾客A想在San Mateo附近买一个90万以下的独栋别墅，由于当时房市较热，之前相中的一些房虽然定价都在客户预算以下，可成交价都超出客户预算。圣诞节前几天出来一个foreclosure的房子，Sean知道foreclosure房由于卖家急于出手房子，所以议价空间更大，通过和卖房经纪人的斗智斗勇，最后以比市场价低5万拿下房子。

2017年2月，顾客B想在San Jose买一个130万以下的独栋别墅，对房子要求是小学，初中，高中学校都是10分并且至少四个房间。通过对地区和市场的熟悉，最后以126万的价格买下一个满意的房。

2017年2月，顾客C想在East Palo Alto买一个80万以下投资和自主兼顾的公寓, 最后看上一个59万的房，但是通过和卖家经纪人的积极沟通，最后比第二名只多出$500的价格拿下。再者，由于特殊原因，我们贷款需要60天处理，但是由于在卖方经纪人面前展示出的专业程度，使得卖方经纪人更加愿意考虑我们的offer。

2017年3月，顾客D想在North Fremont学区Ardenwood买150万的两层楼新房，客户由于家里有父母的缘故，需要一楼有房间，然而满足这个要求的新房都离铁路太近。本来打算另寻他处，后来Sean去售房处跟进情况，意外得知样板房附近的停车场要开始建一个恰好满足他们要求的房子，赶紧通知买家，买家第二天立马就下单了。

关于Sean Wang：

大部分人一生中买的房应该不超个位数，作为一个人一生当中如此重要的决定，Sean认真对待每一位客户，以帮助他们买到心仪的房作为荣幸。下面列出一些客户常常会问到的问题。

1. 你的数据分析背景对房屋买卖有哪些优势呢？

数据分析虽然可以对房地产做一定分析，更重要的是理科思维的运用。帮客户买卖房屋其实是一个解决问题的过程，有时候客户自己也不清楚买什么房或者只有一个抽象的概念，所以需要不断问经纪人问题。

a. 比方说有客户让我比较两个区的好坏。将来的情况说不准，但是可以把握的是过去这两个区的历史涨幅。比如客户想看看Saratoga, Palo Alto, Mountain View, Sunnyvale和Santa Clara几个区独栋别墅的增幅情况，可以通过下面这张图来比较 (假设刚开始价格都是1)。从图中，我们看到Palo Alto的房近几年部分由于国内投资者的偏爱涨得最快，Mountain View, Sunnyvale和Santa Clara由于毗邻各大IT公司总部所以价格上涨紧随其后。Cupertino, Saratoga两个传统好区涨幅略显迟缓，随着湾区人口得增加，住在这两个区上班交通也越来越不方便。

Saratoga由于地理位置偏远而且价格高相对来说增长最慢。所以个人觉得Saratoga未来还是很有增长空间的。同时，Palo Alto得房价太高，增值空间可能不大。

b. 还有客户问我独栋别墅，公寓哪个涨幅高。其实答案是会有差别，但是不大。下面是Mountain View 94041的独栋别墅和公寓的中位数价格比较图 (假设刚开始价格都是1)。国人比较喜欢买独栋别墅，认为房子拥有土地，所以更加保值。从图中我们可以看出独栋别墅确实在涨幅上比公寓有优势，可是，差别没有想象中的大。

c. 再比方说客户想买房以后把剩下的房间出租出去减少每个月还贷压力。同时看上两个房子，由于两个房子房间数不同，价格不一样，一个独栋别墅一个公寓，地区房价增幅不一样，没办法简单的比较投资回报。针对这种情况，Sean有一系列的计算模型可以回答买哪个房子每月还贷少等等一系列问题。

2. 湾区还有适合投资的城市（租金可以覆盖贷款）吗？

有的，目前Berkerley北边的Richmond是个比较好的投资城市。举个例子，一个42.9万的两卧两卫房，按照首付20%，利率3.94%来算，每个月贷款$1627，加上每个月房产税$465，一共是$2092，但是每个月租费可以达到$2500。

这里教大家一个计算房子的投资价值的小窍门。大家可以在Redfin上面找到月供数据，Zillow上找到房租估值。把两个网站的数字比较一下就可以算出来房租是不是可以覆盖月供了。

Redfin上面的月供数据：

Zillow上面租金估值：

3. 买家至少需要看哪些文件？

一般卖方会提供好几百页的disclosure在买房前先让买家签字。Disclosure有好几种，一般以下6种是一定需要看的：Natural Hazard Disclosure(NHD), Preliminary Title Report, Inspection Report, Termite Report, Transfer Disclosure Statement(TDS), Seller Property Questionnaire(SPQ). 主要需要检查房子是不是在洪水区（如果在的话需要买洪水保险，贷款额度会降低），房子结构有没有问题，将来几年有没有哪些地方需要支付大笔的维修费等等。

4. 如何决定出价？

一般来说，有经验的经纪人会事先做一下市场分析(CMA)。 同一个房子不同的经纪人，不同软件做出来的CMA很可能不一样。一个好的CMA应该选择合适的房子作为参考房(Comparables)，以及对每个参考房做调整(比如参考房比目标房对一个卧室，需要在把卧室的价格从参考房价格上面减掉)。

对于卖家市场，CMA的价格会有少许低估，因为参考房的成交日一般都在几个月前，所以这个时候CMA的价值就没有那么大。需要根据和卖家经纪人不断沟通以及对市场的熟悉程度来决定出价。

5. 如何找新房？

Redfin和Zillow都有过滤新房的选项。按照下图的指示，在Redfin上，选择New Construction就可以只过滤出新房了。当然，新房资源比较全的还是NewHomeSource.com。现在的年轻一代都喜欢住新房。南湾由于开发的早，所以现在很多新房都是再开发的，学区都相对比较一般。不过，离IT公司近还是受到了不少年轻工程师们的青睐。

6. 外国人买房可以贷款吗？

可以的，由于外国人没有美国的收入和报税记录，一般的银行不贷款给外国人。可以找一些愿意贷款给外国人的银行比如华美银行， Sterling Bank & Trust，中信和BoFi等等。一般首付在40%左右。

7. 找你买房有哪些优惠？

可以给客户返现$1000作为回报并且免费为客户提供咨询服务。

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