楼市观察期（三）

1，早在2016年初的时候，我就跟一些人打赌，赌的内容无非也就是那几个经济规模比较大但是看样子房价被控制得很好的城市，赌他们的房价会加入暴走大军。

2，当然赌赢了，后来2016年9月底的时候我写文章说成交量会开始被打压，一些暴涨过后的城市的二手房流动性会降得很低很低。当时那篇文赶得急，后来又写了很多篇进行补充，等到今年网上才开始各种说"冻结交易"，属于马后炮中的马后炮。

3，赌赢不靠运气好，做事情得认客观实际，仔细观察记录发生过的信息，耐心去等待价格修正，去等一些因为逻辑基础改变而必然会发生的"怪事"。

4，现在无数人认为楼市会崩盘，奇葩的是仅仅半年前还是这么多人认为楼市会继续暴涨。更奇葩的是现在这么多人抱着现金全款买房，说明"市场不差钱"，但仅仅两年前，楼市冷淡房价低迷（相对），却没看到几个人去抢房。

5，死多头和死空头都给自己找了一堆心理安慰。比如现在还有多头认为"房地产去化周期历史最低"是支持继续暴涨的理由；空头一方认为"租售同权"，"共有产权"等政策已经彻底终结了楼市，暴跌只是时间问题。

6，更有一些自作聪明的人，说"中国楼市只存在暴涨和暴跌两种可能，不可能横盘"。他们大概是完全用投机者心理在分析购房人群，但是事实告诉我们大部分购房者依然是自住而非投资，至少是兼顾了一定自住房需要的投资。

7，随便聊点小细节，比如租售同权。我们都不用去分析在资源上是否具备真正同权的可能性，假设能同权。结果无非是一部分没有太高标准住房需求的人群放弃购房，直接租房住。然后这部分人群因为具有购房的经济实力，导致他们加入租房者大军后立马拉升房租的议价结果。

8，现实房租，不是由房东决定的，也不是由平均工资决定的，而是由最肯出钱的那部分租房者决定的。原本租5000块一个月的房子，突然跳出来一个人愿意出8000块，结果还用问吗？而是什么让这个人愿意出8000块？因为他原本是自住购房去当房奴还月供的，现在租售同权了嘛，于是这个购房者食物链里的小杂鱼变成了租房者食物链里的大白鲨。

9，然后房东们一瞬间发现通过房租的大幅上涨，自己房子的租售比降低到了国际正常水平——西方国家其实都经历过类似过程，只是我们国家国情特殊，发展又太快，城市化率还不够高，等等，共同构建了中国式房地产市场的业态。

10，又比如共有产权，我在知乎上聊过。说白了就是玩"双轨制"，或者你们爱说什么"折叠北京"，"折叠中国"，也行。负能量一点的要说什么"阶层固化"，也可以，爱咋理解咋理解。

11，但要质疑它的可操作性，那我觉得很无聊。因为我们国家总体上取消福利分房到今天也就一代人的时间，20来年吧。以前的房子买不到，都是靠单位分，要不就在农村的宅基地自己建。这才过去多少年啊，不要去质疑它的可操作性。

12，就算共有产权房从地段到它的配套服务包括学位等，都能搞得跟现有的高价商品房楼盘一个样，它依然不具有吸引力——因为产权共有。意味着它根本就不能算家庭财富，没有处置权。

13，说到这我又想提隋唐的《均田制》，要知道当年朝廷按人头分配给老百姓土地用于耕种，这部分土地里面可以传代的"永业田"是很少很少的，大部分授田指标到农民死掉以后是要回收政府的。这算不算共有产权？

14，搞共有产权的目的就在于一方面满足自住房用户的最低需求，这才是"真刚需"；一方面在于减少这部分购房者加入市场投机的动机。本意就是让房价波动趋于稳定，而不是让谁谁谁占一波便宜。

15，假设一个人年轻时通过共有产权房上了车，等到四十岁事业有成的时候，他还会满足于居住在共有产权房里吗？他会挑选地段，会想住跃层甚至别墅，会想住在公园边或者自然环境优美的地方，会想给后代提供更好的教育环境。

16，这套政策组合拳要是落实了，会形成两拨人"自己玩自己的游戏"的效果。每座城市都有规模天花板，当主城区已经没有地皮的时候，不能交易的共有产权房越多，是不是商品房就越稀缺？

17，趋势可能是未来大城市的新建商品房质更好，设计更合理，容积率更低，小区内配套更完善。而共有产权房则成为真刚需上车的不二选择，居者有其屋，房住不炒——因为没东西可炒了嘛。

未完待续。。。