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关于楼市的梦话
忙完这阵我会写楼市的五年复盘，今天先挂个粗略的未来预报。不考虑未来可能出现的新要素，城市与城市之间微观分化会很厉害，咱们只说大面，尤其针对广大非中心城市群的中小城市。具体的微观分析、推理过程、数据，知识星球见。
第一阶段：根据TOP100房企大致的现金流和杠杆水平估算，结合老乡们的意识还停留在上个周期的惯性当中，房企可以加速回款弥补新增融资的不足，以维持债务平衡。这一阶段新增住宅供应量相较于前两年加速提升，买盘暂时还能对冲消化，一手房价格略微下调进入实质上的降价竞争，房企拼速度，二手房成交量进一步下滑，实际成交价格稳中有降。现象，“打折房”增多。时间在2019年下半年开始。
第二阶段：中小房企，也就是“长尾”那部分，尤其是地区性房企开始进入更快速的濒临破产状态。这一阶段相较于2019年不温不火的缓慢出清，新的出清节奏开始加快。头部房企最终会全面向融创的战术打法看齐，通过并购获取可开发项目土地在总的补货规模中占比大幅提升。这一阶段地方通过卖地获取的收益越来越少，部分财政不太理想的城市被迫降价供地，头部玩家们开始缓慢“消化”库存的建筑面积，其中大部分是存在于规划图纸上的库存。时间很可能在2020年上半年。
第三阶段：头部房企触及自身消化功能的极限，市场占有率提升到瓶颈，“国家队”进场扫货，某央企作为特大型业内霸主在国有金融复合体的融资支持下大规模低价吃进破产清盘的项目，极有可能以各种保障性住房的方式供应给市场以缓解高地租对城市居民的压力。这一阶段小型开发商加速消失，老乡们估计会陷入类似2013年的迷茫状态，买盘观望。届时一手房价由于开发成本的制约撑着不降，二手房实际成交价以断崖式的速度向一手房价看齐。时间大概在2021年下半年以后。
第四阶段：从2017年开始酝酿了一个小周期的各种刚需买盘觉醒发力，开始托市。事情进展到这一步，一刀切式管控的目的也达到，届时可能会有相应的政策放松或者新的更精准的政策框架出台。时间大概在2023年以前。
注：以老乡们做啥都是打鸡血的态度，整个节奏可能非常非常快，远快于我的预期，但顺序不变。