【复盘1】2013～2015，行情如何酝酿

前两天写的前言，大家有空仔细琢磨，绝对比想得要复杂，琢磨透了受用终身。节省篇幅我就继续长话短说了。

2008年次贷危机由全球央妈大放水来终结，终结时间在2009年底。由于我国金融比较落后，没有受到多少冲击。相反，对冲模式是财政大扩张，也就是大家熟悉的“四万E”，并非发达国家的QE。这轮扩张的好处是今天肉眼可见的发达基建，为啥这两年宣传广告打得比较多？因为钱花了财政透支了代价承受了，得花出效果来。

这轮刺激带来的景气和边际改善，到2011年达到顶峰。太阳底下木有新鲜事，在经济规律的作用下，靠固定资产投资拉动的景气周期随着增量资本产出率的下滑，结果在2012年开始显露——GDP增速进一步下滑。

所以从2012年到2013年，“上层建筑”发生了很多怪事，咱就不聊了，安全第一。

到了2012年底2013年初，讨论变成了“要不要进一步大幅刺激维持景气”？

结果不言而喻，到2013年央妈收紧货币供应的阀门，当年夏天开始了钱荒。钱荒，那么玩钱的人就会心慌。体现在楼市里，首先是供应链条的金融化，用金融化来对冲心慌。

彼时，楼市高库存还没走进现实，大概因为够房者信仰不坚定吧，销量大幅下滑、库存开始增多，但还没在数据上体现为高库存。楼市的库存是什么？是卖不掉的房、是账上的土地储备。地方州府当然希望地产商库存高，库存高意味着卖地生意火、钱从地产商转移到州府账上；购房者也希望库存高，库存高意味着可选择余地大、买方市场、购房压力小。

但是国家不希望库存高…任志强说卖不掉的房子只能炸掉。可如果真炸了，金融体系大概会被炸个半身不遂。于是顶层设计上在金融领域对地产商网开一面、睁一只眼闭一只眼，地产商把能打包的资产全部打包，用来抵押借钱、维持链条不断，即使如此，受限于游戏规则和金融发达程度，仅仅有头部那100家公司这么大小的范围得到了暂时的拯救。

房企的融资方式除银行贷款外，主要包括1明股实债信托计划、2券商资管计划、3房地产私募资金、4并购贷款、5公司债、6海外债、7自有资金、8销售回款、9ABS等。这些均在2013年到2015年这段时间开始酝酿来一波，最早来的当然是银行贷款；5在2015年三季度开始暴走，达到2500E水平，环比暴增3倍多；1在2016年房住不炒后补位；2在2015年A股大牛市爆发；6在2017年爆发，“卫国发债”。其余的以后会写。当然，除了top100房企以外，其余的小房企主要靠高利贷来补位，笑。老乡们接触到的是各种旁氏融资，这些钱也被小房企大量使用。项目烂尾就跑路、跑路以后老乡们买的产品就暴雷了。

有意思的是各种ABS，和以上这些可以证券化的玩意儿混一块儿，房企几乎把包括预收款在内的全部能打包的资产统统证券化，卖给金融机构，金融机构再各种倒手转卖，最后又装进各种资金池子，成了老百姓买的理财产品的一部分。

所以事情到了这个份上，市场再崩掉的话，就是系统性金融危机了——这个概念在2015年夏天被提出。

总之，这一阶段行情在酝酿，价格能涨多高则取决于供需缺口和老乡的买单意愿；这两者随着“去库存概念”被从顶层提出，进一步演化为一刀切去库存和老乡的抢房，起始时间在2015年三季度，也就是企业债开始环比3倍增长的时候。

于是到了下篇文章写的2016～2018年，楼市结构性问题也随之产生了。我们聊库存和金融化，老乡参与的那部分金融化还没开始。

未完待续…