【复盘2】房地产金融化（居民）

金融数据开始变盘是2015年三季度，前一篇复盘文也写过。一线城市的行情启动也在当年三季度。然后到2016年我开公众号了，就跟大家写这一轮房价上涨的动能跟过去不一样，全靠杠杆在推。因为按前几轮行情的特点进行分析的话，这一轮行情根本就不会有。所以有些我很佩服的高手彼时都在建议出货，这个完全正确。只是立场不同、自己情况不同，具体到战术操作上可以不同，比如我倾向于做T和重新配置。他们那种策略更容易操作，我的复杂一些，绝对收益来说我的高一些，需要把握的战机也更难把握得多。总体有点性价比不够高，这也没办法，谁叫我们年轻没赶上好时候呢，房产投资在中国如果想套现，只能在上一个周期下降时买，等待下一轮行情爆发时卖，滚动着做需要很长时间的。

闲话少说，当年我说这轮行情全靠杠杆在推，市场上争议很大的，因为“有钱人都在全款买房子”这种思维根深蒂固。回头一看数字…

根据wind的数据和《中国金融稳定报告》估算，2011年我国新增住房贷款价值比在15%，到2014年也不过24%。结果到2017年飙到60%，2018年接近70%。这特么啥概念你们知道吗？

就是说到了2018年，当年楼市通过购房交易新增加的这部分“流通市值”里面有接近70%都是贷款资金。也就是普遍来看全国购房者，几乎都在按三成首付按揭贷款购房…抬杠的挑刺的请搞清楚普遍和特殊的区别。由于生活圈子的不同，你生活中看到的“一大群”全款购房者在现实中放到全国的比例来看只是一小撮。

当然这里必须要进行解释，首先2017、2018才大量买房的肯定不是头部玩家，加上房子涨价厉害，以前有些可以全款购房的也许沦落到只能付个首付。其次，越来越多人意识到这轮行情的特点，主动进行加杠杆，这才导致数据的飙升。再次，我们算的这个数据只统计正规房贷，包括公积金贷款和商业贷款，不包括什么乌七八糟的首付贷、现金贷、消费贷挪用购房，甚至高利贷。所以我说数字肯定是低估的…真实情况绝对要高于70%。

那么今年郭主席说的“房地产金融化”，究竟什么意思？官方版本又木有解释过这个概念，我在知识星球里倒提前很久就开过课，这里也不想重复讲了打字累。要害问题在我看来并非数字飙到多高，而是既然已经金融化，那么你特么就不能再用老的那套研究房地产的思路来看楼市，应该用采用金融的思路，因为它受金融的影响会非常非常非常大，普通人大概事前没感觉、事中反应不过来、事后还死活想不通。

再看居民房贷收入比，从2013年的30%飙到2018年的超过60%，如果计算居民总债务，超过120%。居民总债务这几年新增的比例严重高于房贷，我以前也写过，特么的消费贷数据增长那么快、消费数据增长又一点点，钱上哪去了？显而易见。

以上部分稍微聊了两句居民端口的金融化，下一篇会聊企业部门，那个更复杂得多…扯清了我们才好聊库存，不然你们听不懂…也就没法往2016～2018那一阶段写。