这不是2008，美国楼市才刚起步

上接前文：房地产开发商排队过“窄门”

聊完国内我们也聊聊美国老乡。最近很多人都在讨论美国房价涨势如虹，刷新了2008年以来的涨幅和涨速历史记录，而且跟中国一样需要通宵排队买、加价从房东那里抢。我在2020年3月录制“危机的脚步”系列语音的时候做过一个推演，美股A股化、美国老乡重新开始搞金融投机和炒房子。具体内容可以点击上面的链接进文章去找，今天主要想说一下为何美国楼市不会马上重蹈2008年的覆辙。

1、次贷危机用暴烈的手段强行出清了一部分居民杠杆，这部分负债率连续滑坡了十二年，去年年底才开始止跌回升，所以美国老乡的负债率其实很低，跟2008年的高负债不可同日而语。

2、09年开始美股重新恢复上涨的总体趋势，一直涨到现在叠创新高。次贷危机后美国楼市从整体看丧失筹码流动性、缺乏赚钱效应，老乡的钱都在股票那边，股票涨得好、哪怕养老金401k也是能获利的。这一头增厚了资产端，相当于进一步减低居民部门负债率。

3、美国老乡里面买得起房的那一半人群收入水平伴随四轮QE和2020年3月开始的MMT指导下无底线印钞而水涨船高，只要是非热点地区热点城市的普通地段，中产家庭存一年薪水就能付首付搞一套房子的情况比较普遍。因为大部分房子现在还是便宜，哪怕涨过以后也便宜，收入又比较给力，加上美国不搞“房住不炒”所以借贷利率超低，2成首付是基本起跑线，你要操作成零首付也没人查。

今早看人转发的一段文字挺有意思：

美国统计局发布的家庭中位收入是63000美金。也就是每个月5600美金。如果按照两房最严格标准的贷款收入比， 每个月的房贷整体支出不能超过2400美金。美国目前的新房中位数是374000美金，所以如果20%首付，贷款30万，3%的固定利率（其实可以低到2.375%-2.75%），每个月还款是1264，加上地税和保险，每个月也不可能超过2000美金。以这个标准发放的房贷，在经过2房包装增信后，在二级市场上的抵押债券享受美国政府国债的利率，所以你可以合理的认为，违约率是极低的。

跟我的看法一样。次贷危机改变了一切，09年以前我国居民部门杠杆率极地，老百姓买房子都还不喜欢用按揭贷款，现在...所以我2019年常在知识星球里跟大家说：十年之后，互换剧本。

美国楼市才刚开始涨，如果美国政府试图继续采取MMT的手段维持现有金融秩序暂时不破，那我认为美国东西海岸的特大城市中等偏上的物业单价会在2022年底以前追平北上广深。至于豪宅那价格就没准了，涨到月球上去都有可能。

危机的脚步，普通人看结果，牛逼人算过程。

想看大爆破的慢慢来，不要着急。