李思廉与张力的第二次创业 | 起底隐形物企
富力集团董事长李思廉（右）、联席董事长兼总裁张力
【编者按】在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注富力物业。
乐居财经 徐酒眠 发自广州
“这方面公司也在研究中，相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”
2015年，富力地产（02777.HK）董事长李思廉就对物业充满了期待。当年，富力和碧桂园服务几乎同时披露了分拆物业上市的计划。彼时，仅彩生活一家物企完成上市。
从提出分拆物业上市计划到现在，已经过去五年。龙头房企纷纷分拆物业赴港IPO，上市物企规模已达36家，碧桂园服务也已上市两年半，却迟迟未等来富力物业的IPO公告。
李思廉在公布分拆消息的同时称，“最快也要一年”。看来，上市比他预期的还要曲折。粤系老房企富力，何时分拆物业上市，依然是一个谜。
但这并不影响李思廉和张力对物业的看好。2019年年底，李思廉和张力各出资50%成立合资公司广州富星投资咨询有限公司（以下简称富星投资），陆续收购了富力物业集团的主要运营实体。
前世今生
广州天力物业发展有限公司是富力物业服务集团的前身。2017年以前，富力参加的有关物业管理行业的评比或奖项等，大多以天力物业为名。
资料显示，天力物业成立于1997年，几乎与富力地产共生、共长。企查查显示，2020年3月31日前，天力物业由广州富力地产股份有限公司与广州鼎力创业投资有限公司分别持股90%、10%。此后变更为由富星投资100%持股。
关联交易公告显示，2019年，天力物业实现税后盈利5418万元；在此前的2018年，亏损2151万元。
2017年，富力集团整合全国物业公司，成立富力物业服务集团。同时，也借助互联网科技开放平台的力量，整合资源，打造了物业互联网平台——自在社区，发力物业增值服务。
富力物业表现一直较为低调，网上可以查到的关于富力物业的新闻并不多。截至目前，富力物业选择不对外透露业务运营、营收盈利的任何信息。
随着富力集团由广州大本营走向全国甚至走向国外，目前富力物业也覆盖了广州、北京、上海、重庆、杭州、沈阳、呼尔浩特、马来西亚新山市、柬埔寨金边市等全球34个主要大中城市及地区。
富力地产官网显示，富力物业服务集团总接管面积约1亿平方米，管理项目超320个，员工总数超20000人，为逾200万人提供高品质的物业服务。
其服务领域涵盖大型社区、超甲级写字楼、高端公寓、城市综合体、新型互联网物流园区等多元化业态。其中，依托富力集团，住宅和商业产品在其物业管理服务规模中占比较大。
“分拆”物业一石二鸟
从去年至今，富力地产与两位创始人李思廉、张力之间通过一系列关联交易，完成了富力物业公司的股权腾挪。
2019年12月11日，李思廉与张力各自持股50%，成立了广州富星投资咨询有限公司，法人为李思廉。随后，该公司便展开了对富力地产旗下物业公司的一系列收购交易。
第一宗交易发生在富星投资成立的第12天。2019年12月23日，富星投资与富力地产附属公司大同富力城房地产开发有限公司签订协议，以500万元的交易对价从后者手中收购了大同恒富物业服务有限公司。
第一宗交易发生过去仅7天，富星投资又与富力地产附属天津耀华投资发展有限公司、天津富力城房地产开发有限公司签订协议，同样以500万元的交易对价将天津华信物业管理有限公司收入。
四个月后，2020年4月9日，富力地产发布关联交易公告称，将天力物业100%股份以3亿元出售予富星投资。此桩交易包含了天力物业位于深圳、广州、北京、乌鲁木齐、杭州、福州的六家子公司和龙门县骏熹投资有限公司、北京恒富休闲俱乐部有限公司2家孙公司。
根据公告，富力地产已出售的3家物业公司已管理总计224个富力地产于多个城市(包括广州、北京、上海及天津)开发的总建筑面积约为7000万平方米的物业项目。其中，天力物业“已发展成为国内规模领先、兼具优质服务及品牌形象的物业管理公司之一”。
尽管富力集团在公告中表示：出售三间物管公司的理由，系它们主要为富力地产开发的物业项目提供服务。
但业内人士分析，短时间内连续三宗收购同类资产的关联交易，是富力地产有意将富力物业剥离，后续或更多是进行平台整合，为独立上市做准备。
2020年8月6日，富力物业在2020广州国际智慧物业博览会举行了“富物商企”品牌发布会，推出全新商服子品牌。这也被业内视为富力集团分拆物业上市前的准备。
资料显示，富物商企目前已覆盖广州、北京、上海、重庆等全国18个主要大中小城市及地区，自建商写字楼总建筑面积超过520万平方米，管理项目72个，为超过35万客户提供商务写字楼物业服务。
而为降低负债率，富力地产打出了“组合拳”，除减缓拿地步伐、出售投资性物业。富力分拆物业，为独立上市做准备的同时，或也将成为缓解母公司高负债贡献一份力量。