禹佳生活服务"金蝉脱壳" | 穿透IPO

禹洲物业实际控制人 林龙安

乐居财经 徐酒眠 发自厦门

正式公告禹洲集团控股(01628.HK)晋升“千亿俱乐部”的第二天，56岁的林龙安按下了打造旗下第二资本平台的加速键。

12月8日，分拆自禹洲集团的物业管理公司禹佳生活服务集团有限公司（以下简称“禹佳生活服务”）向港交所提交上市申请文件，拟于香港主板IPO上市。中银国际与海通国际作为联席保荐人。

不同于融创服务、恒大物业、世茂服务等，禹洲生活服务分拆上市有自己的特色，是林龙安夫妇把物业公司从上市公司禹洲集团买走，然后再挂牌上市。换句话说，禹洲集团与禹洲生活服务原本的母子关系，现在变成了兄弟关系。

在禹佳生活服务董事会成员中，董事会主席兼执行董事林禹芳尤为醒目。除了林龙安和郭英兰掌上千金的身份，两年前林禹芳以年薪36万港元获委任了禹洲地产执行董事。

第三方收入0.3%

林龙安三十岁之际成立禹洲集团，自此开启创业之路。

1997年5月，禹佳生活服务的前身禹洲物业成立，开始在厦门提供物业管理服务；十年后，厦门禹洲商业成立，开始提供商业运营服务。自此，禹佳生活服务的两大主要业务形成。

从管理规模来看，禹佳生活服务尚还是一只“蚊香型”物企。根据招股书显示，截至2020年6月30日，禹佳生活服务共为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米；已订物业管理服务约为123个，已订约总建筑面积约为2260万平方米。

其中商业运营服务包括购物中心、写字楼及商业街。截至2020年6月30日，其为26个项目提供商业运营服务，在管总建筑面积为70万平方米；已订约商业运营项目为34个，已订约总建筑面积为110万平方米。

招股书显示，禹佳生活服务来自物业管理服务的收入远高于商业运营服务，但商业运营服务的毛利率均高于传统物业管理业务。2017年至2019年，以及2019年上半年与2020年上半年，商业运营服务的毛利率为46.7%、33.9%、44.6%、45.2 %、57.9%；而物管业务的分别为19%、21.5%、23%、20.6 %、23.7%。

虽主要业务均为轻资产运营，然而禹佳生活服务负债率却连年走高。招股书显示，2017年至2020年上半年期间，禹佳生活服务的资产负债比率分别为87%、88.2%、96.8%和96.4%。

和大多数“微小型物企”一样，禹佳生活服务的大部分业务主要来源于母公司。2020年以前，其物业管理服务收入百分百来自母公司项目。2020上半年，来自独立第三方的物业开发项目贡献的物管服务收入53.7万元，占比仅约0.3%。

从2020年开始，禹佳生活服务才扩张管理独立第三方物业开发商开发的物业。

2020年7月，禹佳生活服务以人民币24.5百万元收购了一家位于浙江舟山的物业管理服务提供商舟山星城的70%股权。截至2020年9月30日，舟山星城所管理的项目达42个。

此外，11月禹佳生活服务还中标了由独立第三方开发商所开发的两个新项目，总建筑面积约为10万平方米。预计将自2021年1月起开始为该等新项目提供物业服务。

"脱壳“禹洲集团

追溯禹佳生活服务的股权转让与变更图谱。

成立之初，禹洲物业由禹洲集团控股的间接全资附属公司厦门禹洲房地产开发有限公司持96%的股权。

经过一系列股权转让，2003年6月禹洲物业由厦门禹洲集团及林龙安的妹夫林聪辉分別持有约93.33%及6.67%股权。至2008年，林聪辉将持有的6.67%股权转让给厦门禹洲集团，禹洲物业成为其全资附属公司。

重组前禹佳生活服务股权结构

上市申请资料显示，作为本次上市的主体，禹佳生活服务有限公司于2020年8月17日在开曼群岛注册成立。

2019年5月，禹洲集团控股下禹洲国际的全资子公司永满在英属维京群岛註冊成立；2020年5月8日，利海在香港注册成立；8月，利海转让作为独立第三方的初始认购人配发及发行一股股份给永满，由此成为后者的全资附属公司；9月，禹佳生活服务收购了禹洲国际持有的永满全部股权，永满成为禹佳生活服务的全资附属公司。

9月30日，深圳禹佳成立；11月4日，天津禹佳成立。12月7日和10日，天津禹佳先后以人民币71,112,000元、136,604,600元的对价，收购禹洲集团（香港）持有的禹洲物业服务、厦门禹洲商业全部股权。

重组完成禹佳生活服务股权结构

由此，天津禹佳（中国）完成了对禹洲物业服务、厦门禹洲商业的100%控股。重组完成后，禹佳生活服务由禹洲集团控股通过禹洲国际（英属维京群岛）持股90%，禹佳管理（英属维京群岛）持股10%。

其中，林龙安、郭英兰夫妇，分别间接持股26.496%及36.406%，合计持股62.902%，余下股权由其他公众股东持有。

资本化发行、分派后禹佳生活服务股权结构

招股书显示，资本化发行、分派及完成后，禹佳生活服务与禹洲集团由“母子”关系变为“兄弟”关系。禹洲集团不再有控股权关系，将由林龙安100%控股的学润、郭英兰100%控股的睿沛及禹佳管理、林宇华、其他合资格禹洲股东、其他公众股东持有。

新增股东林宇华为何人？公开信息显示，林宇华2001年5月首次加入禹洲集团， 至少从2013年开始担任禹洲集团助理总裁；2014年3 月起，禹佳生活服务参与商业运营业务。 在禹洲生活服务的董事会名单中，林宇华与林禹芳同为执行董事。

此外，据招股书显示，禹佳管理持有的10%股份，由郭英兰作为受托人以信信托形式持有，并预留作股份激励计划使用。

若赴港成功IPO，林龙安还将嘉赏禹洲哪些重臣？

以营收和规模，禹佳生活服务在上市物企中可对标浦江中国、祈福生活服务，目前二者市值分别为7.71亿、5.28亿。若赴港IPO，其募资量和估值空间或可以此为参考。

头部房企纷纷拆分物企入局资本市场，以庞大的规模和营收赢得投资者的青睐。在此背景之下，禹佳生活服务若想获得更多资本市场关注，在营收、外拓，以及经营模式等方面，都还需要创造更多的想象空间。

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本文标签:禹佳生活服务,林龙安,穿透IPO,物业K线

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