物业股里有一半“僵尸”｜物业K线
乐居财经 邓鑫妮 发自上海
“太阳升起来了，黑暗留在后面。”过往皆是序章，新的一年已经拉开帷幕。
刚刚翻过页的2020年，物管行业可谓赚足了资本市场的眼球。又因着近九成从房企中分拆而来，在每年跨年行业常关注的大事——丁祖昱评楼市的演讲分享中，更是着墨对物管行业进行了深度剖析。
丁祖昱的演讲中，有物企上市热潮下的冷思考，有收并购扩规模的独到解读，有对估值分差与未来增值点的分析，也有对今年物企突围着力点的意见分享，更有对物管行业的趋势预测。
2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。
深蓝色的灯光投射在舞台的巨幕上，丁祖昱从数据入手，对行业进行挖掘，不时插入几句点评，让大家在庞杂的数据中，能够迅速地了解背后的深意。
2020年是令每个人都难忘的一年，物业在这一年里创造了数不清的感动，也彰显了好物业的真正价值。
近半沦为“僵尸股”
“机会”在2020年年中集中爆发，物企以其强有力的稳定性受到资本市场的青睐，接二连三奔赴港交所，6月份之后共有13家物企成功上市。
物管行业的轻资产特性，让它的杠杆始终维持在稳定水平，而不断攀升的市盈率，一次又一次地刺激着资本市场。
水满则溢，在物企争先恐后地进入资本市场，当初披着的梦幻色彩难承市场之重，相继“破碎”。数据统计显示，下半年上市的13家物企，近半数上市即破发。上市潮未退，“破发”已至。
不仅如此，已经上市的物企近半沦为“僵尸股”，49%上市物企日成交额在1000万元以下，46%上市物企日成交量在100万股以下。
房企系近九成
12月31日随着建发物业的敲钟声，2020年内地物企在港股上市的数量定格在17家。不可否认，物管行业受到的关注度在明显提升，据不完全统计，2019年上市物企有13家。
对于物企来说，规模是避不开的讨论话题。发布会现场，丁祖昱谈到，中国物业管理行业处于高速发展的进程中，市场规模不断攀升，2020年中国物业管理行业管理面积为351.5亿㎡，同比增长13.4%。
截至2020年，物企上市数量为42家，其中，主要关联房企物业有36家，相对独立物业有6家，房企系近九成。
“对母依赖症的轻重”是行业对物企的主要观察因素，独立开拓能力才是真实力的体现。上市之后的物企也在通过自身的努力，减弱从母公司的面积输送，积极进行收并购。
在已经上市的物企中，并购数量及金额不断攀升，物企并购开始加速。今年以来，上市物企已经完成61起并购，同比增长154%；并购金额达到84.48亿元，同比增长40.3%。
缺乏母公司支持的第三方物企，一方面需要自己开拓管理面积，另一方面还需面临并购资金的压力。在品牌物企发力的背景下，独立第三方物业的市场竞争环境更加激烈。
估值首尾差异巨大
5年前，物管行业的营收规模刚过5000亿，短短五年激增153%，达到1.2万亿。但是，行业“马太效应”愈发明显。
根据数据统计，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。
作为房地产行业的新赛道，物业已经担起第二增长点的责任，但是首尾物企收入的差距又让部分房企迟疑。2020年数据显示，中国已有数十万家物业公司，总营收1.2万亿，但是仅TOP10物企就占据90亿元的收入。未来，或许这个差距还将进一步缩小。
物企营收一般有两大块，一是基础物业服务，一是增值服务。在物企提供的服务中，增值业务营收表现亮眼。202年物企平均利润构成中，基础服务为1.68亿元，而增值服务是1.4亿元，仅差0.28亿元。
不过，物企营收中，基础物业服务仍占重头。从2020年营收的构成来看，基础物业服务收入20.5亿元、增值服务7.02亿元。
营收占大头，利润却较低，基础服务的收入低廉。克而瑞取具有代表性的17家物企，得出住宅物业平均物管收入1.84元/㎡/月，基本上于2019年平行。
而在增值服务方面，坪效差异巨大。丁祖昱解释称，领先企业业主增值服务收入占比超1/4，增值服务坪效增速超50%，而部分物企的增速却在负值徘徊，如时代邻里、彩生活的同比增速分别-11%、-18%。
收并购迈入“高峰期”
翻过年关，物业又将以什么姿势面对新一年的挑战？
规模还是要扩，但是怎么扩，往哪里扩，或许值得思考一下。基于此，物企的收并购步伐不仅不会放慢，甚至可能迈入“高峰期”。
丁祖昱表示，物企要借由大量横向和纵向的并购，丰富管理业态和服务内容；还要开展相关多元化业务，如智能化改造、业主增值服务、教育、医疗、美容，企业行政等，摆脱单一基础物业费收入，不断提升非基础物业服务收入占比。
虽然物管行业已经出现“强者愈强”的情况，但市场整体集中度低，高度分散，各类企业绝对增长空间仍大。物企要找准定位，在自己的赛道上找目标。位于第一梯队的物企，需进行横纵延展，扩大先发优势；第二梯队的物企，要继续扩大规模，补齐各项短板；而第三梯队则需要深化区域或业态优势，寻找差异化竞争方向；第四梯队保持业绩稳定，努力提升盈利水平。
随着人们生活水平的不断提高，物业也不仅仅肩负管理职能，而被寄予了更多期待。物企应注意到业主群体的变化，提高自身的能力，提升管理价值。
当然，对于想要跨入资本市场的物企而言，明年的上市门槛或将调高，充实自己更是迫在眉睫。
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