物业股"头马"之争
乐居财经 范慧茹 发自广东
一场物业股的"头马"之争，已经拉开了阵势。
2月1日，因将亚太酒店物业收入囊中，恒大物业(06666.HK)一度冲破2000亿港元市值，反超碧桂园服务(06098.HK)盘中市值1903.11亿港元，撼动碧桂园服务物业股“市值王”的霸主地位。
不过“高光时刻”没持续太久，碧桂园服务在收盘之时，再以1895.78亿港元总市值赶超恒大物业，继续领衔物业股。
2月3日，随着恒大物业利好刺激逐渐消散，碧桂园服务再度展现其“王者”雄姿，收盘后总市值达2024.80亿港元，以210多亿大比分超越恒大物业。
当碧桂园服务与恒大物业市值反超与被反超的戏码开始上演，一场不动声色的较量正暗潮涌动。
时间回溯到1月29日，恒大物业以1857亿港元总市值首次超越碧桂园服务1850.33亿港元市值，历史性动摇了碧桂园服务长达两年多的物业股“市值王”之位。
而在当日收盘，碧桂园服务又以1857.66亿港元，追回恒大物业1857.3亿港元市值，两者之间的差距仅0.36亿港元。
历史的序章在反复上演，但其中也能透露出有迹可循的信号，物业股“头马”博弈的背后是企业实力的较量，碧桂园服务和恒大物业的比拼中，究竟谁更胜一筹？
第三方占比差距在缩小
并购资金宽裕，55亿VS22亿
对比恒大物业和碧桂园服务，两者有很多的同和不同，相同的是他们都脱胎于强大的房企母公司，碧桂园(02007.HK)和中国恒大(03333.HK)在2020年的房地产销售金额榜中分列冠亚军宝座。
只是后来，碧桂园服务因介绍上市的形式，与碧桂园分拆并行成为了兄弟公司，现由杨惠妍和她老公陈翀共同持股49.49%。而恒大物业在分拆上市后，依旧在中国恒大旗下，二者形成母子关系，现由中国恒大持有其61.7%的权益。
不管是兄弟关系还是母子关系，不影响关联房企源源不断地为物业公司输送面积。在关联方面输送占比上，截止2020年上半年，碧桂园服务占比73%，而恒大物业这一数据达到了99.5%。
上市两年多，碧桂园服务对关联方的依赖减缓颇具成效，而进入物企上市阵容不到2个月的恒大物业，“对母依赖”还较为严重，管理面积近乎都来自关联方。
尽管在上周恒大物业斥资15亿元迎来了一场上市后的首次收购大秀，并且为其增加8000万平米的第三方在管面积，但是论资排辈，碧桂园服务于两年前便开启了收并购步伐，收并购共计14次、总耗资超57亿元，仅2020年收购金额就达到了44.5亿元，占据物企首位。
截止2020年上半年，碧桂园服务的第三方在管面积为27%。如果将恒大物业此次的8000万平米战果计入，其第三方在管面积将超过21%，两者差距逐渐缩小。
在69亿港元上市募集资金中，恒大物业计划65%用于收并购和战略投资，也就是说45亿港元（约37.5亿元）收并购准备金中，去掉这次的收购资金15亿元，还有约22亿元，近三分之二的收并购准备金未启用。
如果战线拉的足够长，恒大物业第三方在管面积有望超过碧桂园服务。“今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米”恒大物业开年便立了规模扩充目标，按此计算，今年一年，恒大物业的第三方在管面积至少增加3.3亿平方米。
碧桂园服务上市以来的募集资金共计135.59亿港元，但因其是介绍上市并未发行新股，所以此后的融资是靠两次配股和一次可换股债券而来，三次融资达到了135.59亿港元（约113亿元）。截止目前，碧桂园服务在收并购方面仅用了57.88亿元，未来收并购仍有很大的可行空间。
碧桂园服务面积、营利领衔
股价两年近6倍增速
2020年物企上市风起云涌，下半年物业估值迎来新一轮洗牌，在市场高喊估值虚高的形势下，物业新股频频破发，于12月2日上市的恒大物业也未能扭转形式，上市首日破发。
早于恒大物业上市的碧桂园服务，上市首日也仅微涨0.8%。纵观碧桂园服务和恒大物业上市以来的股价涨幅情况，碧桂园服务涨幅达590.5%，恒大物业涨幅89.14%。
上市之后碧桂园服务的股价持续走高，在2021年1月20日，达到巅峰，市值突破2000亿港元，盘中最高价报69.35港元/股，此后微有回调，市值在1900亿港元徘徊。而到了2月3日，碧桂园服务市值再次突破2000亿港元，达2024.80亿港元。
恒大物业自去年12月上市，股价也是节节攀升，2月1日盘中达到最高，报19.5港元/股，市值超2000亿港元。随后便出现了一定的反弹，截止2月3日收盘，报16.72港元/股，总市值1807.57亿港元。
碧桂园服务两年将近6倍的涨幅，与其强大的营收能力密切相关，2020年上半年，碧桂园服务以62.71亿元的营收夺得物业股榜首，营收增速达78.37%，而恒大物业营收增速为31.69%。
从基本面来看，碧桂园服务在管理面积上和营收上均高于恒大物业。2020年上半年，恒大物业营收为45.64亿元，低于碧桂园服务；在净利润方面，以11.49亿元依旧落败于碧桂园服务的13.15亿元。
究其原因，两者规模的差别，是其营收多寡的主要决定因素。2020年上半年，碧桂园服务在管面积超3.1亿平方米，彼时恒大物业为2.5亿平方米。
恒大物业增值服务占比高
38.2%毛利率微超碧桂园服务
如果说在管面积是物业公司用来创造收入和利润的核心数据，那么净利率水平则能侧面反映出物业公司的管理能力和经营效率。
对比碧桂园服务和恒大物业的净利率水平，恒大物业25.18%的净利率比碧桂园服务多4.21个百分点。在这其中，增值服务的运作是拉开两者经营效率的关键。2020年上半年，碧桂园服务增值服务收入占比为20.4%，恒大物业增值服务收入占比为38.1%。
增值服务的毛利率远高于基础物业管理服务，2019年详细披露毛利率的13家上市物企，物业管理服务毛利率范围在11.4%至30.2%，而增值服务的毛利率则在29.6%至60.9%。
恒大物业和碧桂园服务上半年社区增值服务毛利率分别为65%、65.9%，非业主增值服务毛利率分别为37.3%、46.3%。因恒大物业增值服务占比较多，毛利率综合后，恒大物业整体毛利率为38.2%，反超碧桂园服务整体毛利率37.2%。
增值服务已成为当下物业管理服务新的利润增长点，增值服务方面的提升对利润的贡献能起到事半功倍的效果。
市场对物企的估值一定程度上反映出对企业未来价值的预判，当下恒大物业以173.82的市盈率高居TOP3，超过碧桂园服务目前的108.42。
而在第三方研究机构的眼中，对二者均流露出了乐观看好的态度。
近期，天风证券研报首予恒大物业买入评级，目标价31.4港元。该机构认为，恒大物业是全国物业龙头，背靠恒大集团，内生规模增长快速，外拓空间大，公司基础物管毛利率稳定，增值服务多样且潜力可期。
1月26日汇丰研究发表报告表示，因其拥有更好的资源采用技术并增加服务种类，上调碧桂园服务2021-2022年度盈利预测7%及9%，目标价由67港元升13%至76港元，维持“买入”评级。
眼下，“新兵”恒大物业3.8亿平方米在管面积稳操胜券，2021年恒大物业50%净利润增长目标的达成与否，或将决胜物业股市值之巅。
碧桂园服务和恒大物业的市值拉锯战才刚刚开始。
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