新力物业好事将近｜起底隐形物企㉗
乐居财经 张丹 发自上海
在地产圈，黑马新力控股（02103.HK）的上市速度一直为人津津乐道，而现在，这种上市速度，张园林正在复制到物业上。
2月6日，张园林从28家“新力系”物业公司的受益人之列退出，2月7日，这些公司的实控人也在发生变动。
牵一发而动全身，这由新力物业股东之变引起的变动，还在进行着。截至乐居财经发稿，新力物业控股的公司，实控人正逐步变更到一家香港公司旗下。
张园林与物业看似“分割”，其实是上市前的常规动作，这意味着，新力物业距离IPO又近了。
地产上市不到两年，张园林的物业分拆上市雏形已搭建好，一个仅用9年便登陆港交所，一个在成立第10年，已站在上市临界点。
张园林喜欢穿黑色西服，平时话不多，在人多的场合，甚至有些腼腆。但这丝毫不影响他作为一个商人的敏锐，瞅准机会，就会快速出手。“有追求、有理想就要大胆坚持去做。当然，这种坚持需要基于准确的价值判断。”
带着这种“赣”劲的张园林，其实已编织好一张分拆物业的上市之网。
退与进
一天之内，退出28家受益人之列，隔天，再退出5家实控人，全部都是新力所控股的物业公司。
张园林“交割”物业的背后，追根溯源，是源于新力物业的股东之变。
2月6日，新力物业直接控股股东江西新力智慧科技服务有限公司（简称“智慧科服”）的大股东发生位移。两天之内，原前两大股东先后将手中合计99%的股权，转让给一家名为江西星石企业管理有限公司（简称“星石”）的香港公司。
2月5日，星石新增进入，江西新梓锐企业咨询有限公司（简称“新梓锐”）拿出40%、南昌新际企业咨询中心（有限合伙）（简称“南昌新际”）拿出9%，彼时星石以49%的持股量居第一大股东之位；第二天，新梓锐与南昌新际再度让权，二者将手中所剩余的约50%股份全部转让给星石，分两步加持，星石紧握实权。
乐居财经了解到，星石是半个月前刚成立的新公司，于今年1月20日成立，法人代表是闭涛，最终受益人也是闭涛，高管则为闭涛和马薇两人，由力泰（香港）控股有限公司（简称“力泰”）100%控股。
15天的时间，智慧科服经历了两次股东之变，张园林手中的股权分步腾转到香港公司旗下。
此次大股东变更之前，智慧科服已将1%的股份转给了另一家香港公司——诚景企业（香港）公司（简称“诚景”）。再经过这次的“二变”，智慧科服完全变成了由两家香港公司直接控股的公司，而由其直接掌管的新力物业，自然也归于香港公司麾下。
原由张园林直接掌权约82%的新力物业，成为星石的子公司，单从股权层面上，已与张园林“切割”，由此才会牵动张园林在物业板块的这波退出动作。
其实，张园林的这个“退”，实则是进。“从地产剥离，归置香港公司，这与多数地产分拆物企上市的操作路径如出一辙。”新力物业上市之前的股权架构雏形已显。
这或许只是一个开始。据不完全统计，新力物业控股直接控股的企业就有79家，随着大股东之变，也许接下来时间，张园林还会将这些资产装入香港公司之中。
截至乐居财经发稿时，新力物业所控股的公司还在发生变动，部分实控人已从张园林变为力泰。
半年重组
张园林的“以退为进”，新力物业分拆上市可谓呼之欲出。
其实，关于新力物业分拆上市的话题，从去年就一直有在流传，频频的股权腾挪不由让人心生上市猜想。
回溯以往，张园林分拆物业上市的行动，从半年前的新力物业大股东变动，也许就开始在铺路了。
去年8月14日，新力物业的股东从新力科技变更为现在的智慧科服，与张园林的关系从“近”变“远”。当时，虽多了一层股东加持，新力物业与张园林的关系却很垂直，仍由张园林掌权，实控人、最终受益人也都是他。
4个月后的又一次股东之变，张园林对新力物业的实控权有所缩减。
12月18日，智慧科服的股东1变2，南昌新际加入到股东之列，持股约18%。也正是这一次，张园林对新力物业的最终受益股份下降18%，从99%下降至81.18%。
南昌新际由3个自然人分别持股，全部都是新力物业的高管。今年1月21日，智慧科服引入香港诚景之时，新力物业董事长闭涛、副总裁马薇还同步进行过一次晋升，闭涛升为董事长、总经理，马薇则从监事调整为董事。
而同一时间线还在进行的，是日后接棒成为大股东的星石，注册成立的新公司，闭涛与马薇进入到高管层。
股权连番变动期间，新力物业还开启了增资外拓的扩规模之路。如果从新力物业股东之变的8月算起，近半年的时间，新力物业增资了有20家公司，退出4家。
在增资的企业中，有新力集团下的物业资产，也有第三方的物业资源。对资产进行梳理和资源整合的新力物业，透露出一点：对非住宅领域的加码进入。
12月20日，新力物业与武汉天贝青物业管理有限公司（简称“武汉天贝青”）签署协议，拟收购其60%股权。仅过去七天，新力物业再次宣布，与南京和度商业管理有限公司（简称“南京和度”）签署战略并购协议。
据介绍，武汉天贝青除提供住宅和商业物业服务外，还提供医院和学校等细分领域的物业服务，而南京和度以产业园区管理和团膳业务为特色，涵盖商业、产业、政府办公楼、高级写字楼、项目住宅等多种业态。
目前新力物业进驻江西、江苏、浙江、湖北、湖南、广东、四川等7省24座城市159个项目，合同管理面积超5000万平米。官网介绍，仅江西省即服务200余项目，其中177个为地产项目，25个为政府和企事业项目。
18%犒赏管理团队
“放权”是老板们的另一种犒赏，相比于金钱，其中包含着更多信任的感情色彩。张园林对于将才格外爱惜，“放权”不吝啬。
搭建的股权框架中，张园林就对新力物业的管理团队进行过一次“犒赏”，南昌新际分股智慧科服18%就是其中之一。
南昌新际由3个自然人分别持股，都是新力物业的高管，其中董事长闭涛持股77.8%、常务副总裁饶艳龄持股16.7%、副总裁马薇持股5.5%。这18%的股权其实可以看作是，张园林对物业高管的“犒赏”。
除了南昌新际，在2月6日搭建上市股权雏形，张园林把闭涛放在了星石的法人和最终受益人之中，把马薇放在高管层的另一席位，他自己则隐身。
闭涛与张园林的做事风格很像，或者说从一开始，张园林就是从身上看到了自己的影子，才选择了闭涛掌管新力物业。
新力物业成立于2011年，是江西新力置地投资有限公司（简称“新力置地”）旗下物业公司，而新力置地又是新力控股（02103.HK）旗下的房地产公司。
成立的第二年即2013年，闭涛来到了新力，履新后带着70个人，从一个项目干到了如今300多个项目，在管区域从江西扩展至13个省50多个城市，很有张园林那些年带着新力从南昌冲向全国的拼劲。
闭涛大学学的是中文，毕业后没有朝着“大家固有的思维”从事与文字、教师等相关的工作。1992年他来到深圳，最初从事的是跟房地产相关的行业，后来减薪跳到物管行业，这才有了现在的职业路径。
曾先后任职于华侨城、泰禾、融创、花样年、恒大等多家上市房企旗下物业公司，有着20多年的物管经验。
闭涛说，来到新力物业以后，给了他不少成就感。随着上市雏形显现，入职新力物业第7年，闭涛的成就感里，也许还会多一笔，推动新力物业上市。
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