车建新造新壳，“商业+物管"双管齐下 | 起底隐形物企㉜

【编者按】

在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注爱琴海集团。

乐居财经 徐酒眠 发自上海

物业分拆上市仍处于风口，而风口中的“风口”便是商管，利高对手少，上市角逐不过5家。

继今年中骏招股重点切入商管赛道，爱琴海集团也欲加入其中。

近日，有消息称，红星美凯龙旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司（简称“爱琴海集团”）正筹备赴港上市，最早递表可能会在6月。

“还在计划中，没有明确上市时间表，可能会考虑”爱琴海态度暧昧，没有肯定也没有否定。

消息真假难分，不过能从中读出，爱琴海确有上市的想法。而从3月最近两周的动作，以及今年开年以来的规模扩充，上市前的铺垫已经开始。

在爆出上市消息的前一周，3月4日，红星美凯龙注册成立了一家物业公司——上海美凯龙物业管理服务有限公司（简称“美凯龙服务”），持股人是红星美凯龙控股集团有限公司（简称“美凯龙控股”）和赵宁，二者分别持有90%、10%。

从股权架构来看，美凯龙服务与爱琴海集团成为了兄弟，都由美凯龙控股持股。由此，美凯龙控股也就形成“双管齐下”的局面，商业、物管包揽其中。

商海风云三十五年，红星美凯龙创始人车建新（又名车建兴）从家居跨到地产，又涉足商业，资本布局颇有章法。2015年，车建新先将红星美凯龙的家居板块推入港交所，相隔三年，又在A股完成落子布局，打造了家居零售行业“A+H”第一股。

在商业圈，红星美凯龙打造的“爱琴海”品牌也很响亮，上市似乎是情理之中，而偏重轻资产运作的爱琴海，能否借着“风口”顺利进阶，红星美凯龙将爱琴海推入资本市场的深层考量是什么？

“密集签约”急冲规模

急速扩充规模，是被看作爱琴海冲刺上市的一大信号。

今年1月，爱琴海集团实现各类资产管理项目的“密集签约”，上海、西安、大连、临邑、辉南等近10座项目签署合作协议，轻资产扩张之路再迈一步。而在此之前，从去年4月开始到今年1月，爱琴海新增投资就有17家。

“兵马未动，粮草先行”规模扩张已先行，上市前惯有的股权更变暂未动。

美凯龙控股是车建新的一个统管平台，家居商场业务主要由子公司红星美凯龙家居集团股份有限公司（简称“美凯龙家居集团”）负责，而子公司重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“红星企发”）,则主要负责商业地产及住宅开发业务。

爱琴海集团前身为红星商业，成立于2013年，是红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台。

乐居财经穿透股权了解，爱琴海集团由三方持股，第一大股东为重庆爱琴海购物公园商业管理有限公司（简称“爱琴海购物公园”），持股占比72.75%；上海猎户管理咨询中心（有限合伙）（简称“猎户管理”）持股占比24.25%，为第二大股东；海南安越食品有限公司持股占比3%。

其中前两大股东的第一大股东均为美凯龙控股，一个是100%持股，一个是持股51%。而车建新和妹妹车建芳则通过美凯龙控股，间接握有爱琴海商业的大权，车建新实益拥有爱琴海集团78.33%的股权。

身为爱琴海集团的法人，也担纲董事长一职的张华容，没有单独持股，而是通过在第二大股东猎户管理中进行持股，与爱琴海集团产生关联。

梳理猎户管理的股权架构，不难发现这应该是车建新搭建的一个员工股权激励平台。猎户管理的第一大股东为红星美凯龙控股集团有限公司，持股51.12%，余下股权由15位自然人股东持有。

除了红星美凯龙家居集团非执行董事徐国峰持股5.24%外，爱琴海集团高管团队中有9人均有持股。

其中，爱琴海集团董事长张华容持股10.31%，两位执行总裁王强、王东各自持股8%、4.38%，此外还有六位副总裁，刘建安持股占比3.50%，陈煜、周宇桁各自持股2.63%，孙环宇、鲍硕、王舜各自持股1.75%，助理总裁宋祖庆持股持股1.75%。

这部分股权其实可以看作是，车建新对爱琴海集团高管的“犒赏”。其实，这样的股权搭建，较早时候就已成型，近两年也一直保持这样的结构，初露上市苗头应该在去年。

2020年8月，爱琴海公布了多条新产品线，扩充动作随之加快，在之后的4个月里新增投资了9家企业，远超2019年一整年的新增投资数。乐居财经了解到，2019年爱琴海新增投资7家，撤出投资4家。

“商业+物管”双管齐下

商管板块传出上市，红星地产旗下的物业板块也有了新动作。

3月4日，上海美凯龙物业管理服务有限公司（简称“美凯龙服务”）成立，注册资本1亿元，经营范围包括物业管理、企业管理、房地产经纪等。

股权穿透显示，其由美凯龙控股、自然人股东赵宁共同持股，前者持股90%为第一大股东，实控人车建新最终受益股份82.8%。

其实，早在2015年，车建新就有一家“上海红星美凯龙物业管理有限公司”注册成立。该公司经营范围包括物业管理、资产管理、商务咨询等。去年，该公司还新增对外投资了湖南红星品唯物业服务有限公司、西安红星星辉物业管理有限公司两家企业，旗下控股企业达5家。

而在2015成立的这家物业公司，与今年新成立的物管公司稍微有些不同。美凯龙物管由红星企发直接100%控股，美凯龙控股通过红星企发间接持有68%的股份。而美凯龙服务则由美凯龙控股直接持股90%，较其关系更垂直。

此次在上海再注资成立新的物业管理服务公司，不免让人猜测，车建新是否会将旗下物管服务都交予其管理。

乐居财经从红星地产官网获悉，红星地产旗下有“红星物业”的品牌，目前管理项目20余个。

事实上，从家居、地产，再到母公司，车建新的商业帝国，三个主要平台都处于财务紧绷状态。

去年一场疫情冲击，三条红线下房地产行业融资渠道进一步窄化，红星地产仍逆势加杠杆，耗资近200亿元拿地，以47亿元接盘孙宏斌出售的金科股份，转头又质押股份用于融资。

今年1月28日，美凯龙控股出质上海红星美凯龙影视文化娱乐有限公司9550股权质押给中航信托股份有限公司。企查查资料显示，此前，美凯龙控股已6次历史股权出质尚都处于“有效”状态。

此外，家居集团的900亿元的投资性房地产，8成以上都已质押用于融资。未来半年内，家居集团还面临总计35.47亿元的三笔公募债进入回售期。

爱琴海商业的成色

“红星商业的模式基本和万达模式基本一样”。2013年红星商业刚起步，有高管如此解释红星商业的运作方式。

换言之，红星美凯龙要复制万达模式。2016年，爱琴海集团开启了轻资产计划，通过运营轻资产项目，大力扩张。也是在这一年末，红星美凯龙第200座家居Mall——湖南怀化商场正式开业。至此，红星美凯龙一举超过万达，成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。车建新也成功晋级为“全球Mall王”。

以家居卖场起家，车建新的红星美凯龙以类万达的“院线+高尔夫会所+X”模式快速进军商业地产。2018年伊始，红星商业正式启用“爱琴海商业集团”作为新的商业管理品牌，并明确持续以资产管理业务为核心的商业发展战略。

目前，爱琴海集团旗下产品除了购物公园和城市广场外，还有星银海城市客厅、城市书香、晶海广场等。先在一二线城市落子布局，随后再下沉到三四线城市。

资料显示，爱琴海购物公园已经进入北京、上海、天津、重庆、常州、成都、苏州、慈溪、昆明、福州、兰州、唐山、大同等100余个城市，商业管理总面积近1900万平方米。

目前，爱琴海集团的经营管理模式属于轻重并举，营收结构包括以公司“爱琴海”品牌运营百货商场，收取租金、商户管理费、委托经营收入和商业开办服务费等。

不过商管业务在红星美凯龙集团的营收及利润占比并不高。红星美凯龙控股资料显示，2019年至2020年上半年，爱琴海集团营收分别为16.05亿元和4.61亿元，毛利率对应为63.25%和51.85%。

红星美凯龙控股集团表示，由于“爱琴海”品牌尚在起步阶段，收入占比相对较小，但未来其商管业务会是红星美凯龙控股集团一个重要的盈利增长点。

---

本文著作权归乐居财经所有，未经允许不得转载。

往期精彩内容回顾