特写｜越秀服务搭乘600公里地铁线

乐居财经 徐酒眠 发自深圳

雨水的“雨”音同“余”，有雨即有余，做生意的人大事逢雨，常会说一句：这是个好兆头。

6月28日，欲赴港交所敲钟的越秀服务（06626.HK），受到香港黑色暴雨暂缓上市时段交易。今年上市敲钟的5家，赶上这种情况的还是头一次。

小历波折，下午才得以开市。截至当日收盘，其报4.88港元，较发行价持平，总市值约72.16亿港元。从除夕前夜递表算起，越秀服务冲刺上市历时138天，是年内第5家叩开港交所大门、主板市场第47家上市物企。

在上市物企竞相切入细分赛道，以寻找出线机会的当下，越秀服务开辟了一块新的领域——地铁环境工程维护，也是目前48家港股上市物企中，独一份的TOD物业管理运营模式。

三大国企股东背景

引入10名基石护航

三天前，越秀服务公告了IPO分配结果，全球发售约3.70亿股股份。其中，香港发售股份约3696.6万股，国际发售股份约3.33亿股；厘定最终发行价为每股4.88港元，全球发售所得款项净额约为17.19亿港元。

此次IPO，越秀服务引入了10名基石投资者。根据协议，10名基石投资者按发售价合共分配约1.59亿股发售股份，合计募投约7.76亿元，约占总募资净额的4成半。

纵览星光熠熠的基石投资者名单，既有大型投资机构，又涵盖了上下游产业链的合作方。包括了新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、昇辉控股、深圳凯尔汉湘实业、索菲亚的两位董事江淦钧及柯建生、华科资本和尚慧企业。

除了引人注目的基石投资者加持，2月10日递表之时，越秀服务还公告了Pre-IPO投资者——广州地铁集团旗下广州地铁投融资(香港)有限公司（简称“广州地铁投融资”）。

递表前两天，2月8日，广州地铁投融资以3.3亿元认购了越秀服务9036万股普通股。投资事项完成后，广州地铁投融资拥有越秀服务约8.15%权益，成为了其第二大股东；而其余91.85%的股权，则全部由越秀地产旗下的投资控股实体GCD China持有。

由此，越秀地产、越秀集团及广州地铁，三大国有股东站于越秀服务身后。

突击收购

引入地铁管理

事实上，广州地铁投融资，或者说广州地铁，与越秀地产的结缘已久。

除了越秀地产与广州地铁都由广州市人民政府控股外，二者在股权、业务上也早有交集。战投越秀服务之前，2019年，广州地铁斥资约51.25亿元，也是通过广州地铁投融资拿下越秀地产19.9%的股份，成为了其第二大股东。

去年11月，越秀地产旗下物业以2.81亿元，收购了广州地铁旗下广州地铁环境工程有限公司、广州地铁物业管理有限责任公司各67%的股权。

递表前的这两笔收购，为越秀服务新增管理面积约500万方，并拓展了地铁环境工程维护、地铁物业管理运营服务等业态。此外，这两家公司的收益也比较可观。截至2020年，广州地铁环境工程及广州地铁物业管理的毛利率30.4%。

广州地铁的一进一出之间，进一步加深了与“越秀系”的羁绊。

“我们具有独特的TOD综合物业管理模式，未来增长潜力巨大。”此前的全球发售新闻发布会上，越秀服务管理层表示，整个广州地铁从地铁开通里程，到目前为止是600多公里，到2023年会达到800公里。

随着中国城市化进程的不断推进，以及广州地铁网络规模快速扩张，越秀服务将在广州乃至全国，进一步拓展其独特的TOD综合物业管理业务。事实上，此前管理层就已经表明，截止目前广州地铁已成功外拓了长沙地铁6号线、南昌地铁3号线、重庆地铁4号线、丽江城市轨道交通1号线等项目。

此外，越秀地产是中国最大的TOD物业发展商之一，截至2020年底拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，“展望未来，越秀服务将积极把握与战略投资者广州地铁合作所带来的众多机遇，进一步巩固TOD物业管理模式，成为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。”

瞄准细分领域

并购金超10亿待启

截至2020年末，越秀服务总在管面积为3260万平方米，其中2530万平方米在大湾区。

在众多物企中，越秀服务的在管规模并算不出彩。不过，近三年来的营业收入保持强劲增长。2018-2020年，其营收分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，复合年增长率达23.7%；同期对应的净利润也屡创新高，分别达4,731.4万元、9,320.7万元和2.04亿元，复合年增长率高达107.5%。

此外，整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，领先于百强物业均值。

越秀服务也意识到了规模的短板，表示未来将通过内生增长、市场并购、市场拓展三个方向发力规模增拓。

按照招股书对募资计划的说明，其所得款项的60%用于为策略收购和投资提供资金；15%用于进一步发展增值服务；15%用于开发信息技术系统和智能社区；10%用于补充营运资金和一般公司用途。

以此计算，越秀服务约有10.31亿元将被用于收并购。

事实上，对于规模的扩充，越秀服务已提前做好了规划布局。此前，管理层曾透露，已准备了一支80余人的强有力的队伍，并瞄准了地铁物业、高端商业物业，以及旧物业提升改造等细分领域，未来3年通过外拓扩张的面积计划达到2000万-5000万平方米。

规模之外，进一步丰富业态也是越秀服务的发力点。

顺应“智慧城市”发展方向，越秀服务表示，将积极拓展“物服+X”业务网络，同时，将人工智能科技与物业服务深度融合，延伸服务边界，向智慧化物业转型升级。

例如，发展“物服+政府公建”网络，与更多市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系；拓展“物服+酒店”“物服+长租公寓”“物服+康养”；探索“物服+交通基建”“物服+农业”“物服+金融”等模式，推动多领域深度融合。

“我们希望在未来的3到5年，还是能够跻身于这个行业的第一梯队。”越秀服务管理层在在此前的新闻发布会上表示。

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